Настольная книга нотариуса - П. Крашенинников

§ 7. Документы, истребуемые нотариусами при удостоверении сделок

В соответствии со ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате договоры отчуждения и залога имущества, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество. При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариусом должны быть также истребованы документы о государственной регистрации прав на объект сделки и выписка из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой наряду с прочими сведениями отражается информация о наличии возможных арестов, ограничений и обременений права собственности. В отношении недвижимого имущества нотариусу также должна быть представлена техническая документация, характеризующая отчуждаемый объект (объект ипотеки). Как правило, таким документом является справка бюро технической инвентаризации, технический паспорт объекта и т.п.

Согласно п. 3 ст. 35 СК для совершения сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. При совершении одним из супругов сделок по распоряжению иным общим имуществом супругов (либо иных сделок) предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Однако подобная сделка может быть признана недействительной в случаях, если будет доказано заведомое несогласие другого супруга на ее совершение. С учетом этого, в целях защиты прав и законных интересов супруга, отсутствующего при удостоверении сделки по распоряжению общим имуществом супругов, нотариусам целесообразно во всех случаях отчуждения совместно нажитого имущества супругов получить согласие второго супруга, хотя бы и нотариально не удостоверенное.

При удостоверении любых сделок, влекущих уменьшение имущества граждан, не обладающих дееспособностью в полном объеме, нотариус обязан во исполнение нормы, изложенной в п. 2 ст. 37 ГК, истребовать согласие органа опеки и попечительства. К сделкам, которые влекут либо могут повлечь уменьшение имущества подопечного, относятся:

– отчуждение (купля-продажа, мена, обмен, дарение и т.п.) имущества;

– сдача имущества внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;

– сделки, влекущие отказ от прав;

– раздел имущества или выдел из него долей и др.

Ныне отмененной Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР предполагалась необходимость истребования нотариусами справок финансового отдела (налоговой инспекции) в случаях, когда предметом отчуждения являлось имущество, облагаемое налогом. Поскольку указанная Инструкция в настоящее время не действует, а какого-либо иного нормативного источника, подтверждающего данное требование, не имелось и не имеется, нотариусы, очевидно, вправе удостоверять сделки с любым имуществом без истребования данной справки.

Особо следует остановиться на порядке удостоверения договоров дарения имущества, по которым одаряемыми являются физические лица, проживающие за пределами РФ. В соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (с изменениями от 22 декабря 1992 г., 6 марта 1993 г., 27 января 1995 г., 30 декабря 2001 г.) физические лица, проживающие за пределами РФ, обязаны уплатить указанный налог до получения документа, удостоверяющего право собственности. Выдача им такого документа без предъявления квитанции об уплате налога не допускается. Объектами налогообложения по упомянутому Закону являются жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах, автомобили, мотоциклы, моторные лодки, катера, яхты, другие транспортные средства, предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней и лом таких изделий, паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах, суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, средства на именных приватизационных счетах физических лиц, стоимость имущественных и земельных долей (паев), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении.

Поскольку в отношении недвижимого имущества право собственности возникает с момента государственной регистрации сделки в органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налог с имущества, переходящего в порядке дарения, по всей видимости, может быть уплачен и после нотариального удостоверения договора дарения до его регистрации. Что же касается иного имущества, то в отношении него документы, подтверждающие факт уплаты налога на имущество, переходящее в порядке дарения, должны быть истребованы нотариусом с одаряемого, проживающего за пределами РФ, до удостоверения договора дарения.

Согласно п. 6 ст. 85 НК органы, уполномоченные совершать нотариальные действия, и нотариусы, осуществляющие частную практику, обязаны сообщать о нотариальном удостоверении договоров дарения в налоговые органы по месту своего нахождения не позднее пяти дней со дня соответствующего нотариального удостоверения договора.

В отношении иных сделок с имуществом, которое в соответствии с действующим законодательством облагается налогом (налогом на имущество физических лиц), нотариусу следует разъяснить участникам сделки о возможности представления собственником отчуждаемого имущества документов, свидетельствующих об отсутствии у него задолженности по налогообложению, однако истребование их не является обязательным и носит рекомендательный характер.

Федеральным законом от 9 июля 1999 г. N 154-ФЗ НК дополнен ст. 86.2, введенной в действие с 1 января 2000 г., в соответствии с которой нотариус обязан не позднее 15 дней после удостоверения сделки купли-продажи культурных ценностей направить в налоговый орган по месту своего нахождения информацию об этой сделке.

Следует упомянуть, что в настоящем параграфе назван лишь примерный перечень общих документов, истребуемых при совершении сделок с любыми видами имущества. Документы, необходимые для нотариального удостоверения отдельных видов сделок, и требования к ним будут определены в соответствующих последующих главах.

§ 8. Изменение и расторжение договора

В соответствии со ст. 450 ГК изменение и расторжение договоров возможно только по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

– при существенном нарушении договора другой стороной;

– в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, отказ от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения об изменении договора или его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен по решению суда.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При расторжении договора как в добровольном, так и в судебном порядке продавцу (дарителю и т.п.) по его требованию нотариусом возвращается правоустанавливающий документ на имущество, имевшийся у него до оформления расторгнутого договора. Государственная пошлина (тариф), взысканная за удостоверение договора, при расторжении договора возврату не подлежит.