Избранные труды по гражданскому праву - Юрий Басин

Следующий шаг в этом направлении был сделан Жилищным кодексом Республики Казахстан, принятым 1 июля 1992 г. Кодекс признал права члена кооператива на раздел жилого помещения, на передачу прав на квартиру другим лицам, в том числе – по завещанию, и другие правомочия (ст. 98, 101, 103). Такие права (во всяком случае – часть из них) и порядок их осуществления должны были определяться уставом ЖК, но Закон признавал их правомерность.

И, наконец, действующий Закон о жилищных отношениях. Статья 60 Закона весьма определенно предоставляет члену кооператива право, выходя из кооператива, указать другое лицо, которому он желает передать свои кооперативные права и обязанности. При этом кооператив не вправе отказаться от принятия упомянутого лица в члены ЖК. Таким образом Закон признал, что член кооператива может непосредственно, по своему усмотрению распоряжаться правом на квартиру, и этим подтвердил автономность таких прав, их вещный характер.

Уточним, что речь идет о распоряжении не самой квартирой, ибо член кооператива не обладает правом собственности на нее (собственником квартиры остается ЖК), а вещным жилищным правом на квартиру.

Помимо этого, согласно ст. 56 Закона о жилищных отношениях, владельцу кооперативной квартиры принадлежат некоторые другие распорядительные правомочия: сдавать квартиру (или ее часть) внаем, использовать ее по нежилому назначению, вселять в помещение временных жильцов и другие. Эти правомочия, их границы и порядок осуществления, должны предусматриваться уставом кооператива, но нельзя упускать из виду, что устав принимается самими членами кооператива. Поэтому уставные ограничения – это, по существу, не ограничения, а самоограничения, которые неизбежно определяют условия осуществления и границы многих субъективных гражданских прав.

Все рассмотренное выше позволяет сделать вывод, что право члена жилищного кооператива на полученное от кооператива жилище – это особое вещное право, распространяемое только на жилые помещения, собственником которых является жилищный кооператив.

Мы полагаем, что для возникновения такого права необходима совокупность, как минимум, четырех юридических фактов:

принятие лица в члены кооператива;

внесение установленной уставом или решением общего собрания необходимой суммы в счет паенакоплений данного лица;

решение общего собрания о закреплении квартиры за данным членом кооператива;

фактическое получение квартиры, т. е. вступление во владение жилищем.

Иногда все они совпадают, иногда – не совпадают по времени, иногда требуют дополнительных юридических фактов, но необходимость четырех названных выше фактов непосредственно вытекает из Закона и при первоначальном вступлении лица в жилищный кооператив следуют в изложенном порядке. В случаях же, когда к другим лицам переходит уже существующее жилищное право на помещение, процедура может изменяться. Так, при передаче права могут совпадать принятие лица в кооператив и закрепление за приобретателем определенной квартиры; при наследовании, передаче права пользования помещением другому лицу, проживающему в той же квартире, требуется наличие дополнительных юридических фактов: наследственное преемство, расторжение брака, семейные отношения между отчуждателем и приобретателем права и т. п.

Другие лица могут иметь на квартиру права, в разной степени отличающиеся от вещного права члена кооператива. Неодинаковым правовым статусом обладают: супруг члена кооператива, члены его семьи, наниматели кооперативной квартиры, временные жильцы.

За супругом члена кооператива может быть признано право на кооперативную квартиру при условии, что паенакопления оплачивались из общего имущества супругов. Все имущественные права, приобретенные в период совместной супружеской жизни, принадлежат обоим супругам (ст. 223 Гражданского кодекса, ст. 19, 20 Кодекса о браке и семье Казахской ССР), и приобретение жилищного права на кооперативную квартиру не составляет в этом отношении исключения. Практически это означает, что супруг члена кооператива вправе владеть и пользоваться жилищем вместе и наравне с самим членом кооператива. И распорядительные действия по отчуждению либо передаче в пользование кооперативной квартиры (ее части), вселение в нее других лиц и пр. недопустимы без согласия другого супруга. Практически, если стороны не договорились об ином, супруг члена кооператива, имеющий право на паенакопления, равноправен с членом кооператива во владении, пользовании и ограниченном распоряжении квартирой. Различие в правовом положении касается лишь участия в управлении кооперативом, которое принадлежит только члену кооператива, но не его супругу.

В свое время, когда в послевоенные годы в бывшем СССР начала развиваться жилищная кооперация, Ш. Д. Чиквашвили предложил ввести в отношения жилищной кооперации понятие коллективного (супружеского) членства, при котором и муж, и жена признавались бы членами кооператива с одним голосом и с правом пользоваться одной квартирой. Официальной поддержки это предложение не получило, но в реальной практике так это и бывает. Включение названного понятия в акты законодательства практически ничего бы не изменило, но закрепило бы: а) законность участия в принятии решений супруга члена кооператива без получения формального полномочия от другого супруга; б) возможность избрания во все руководящие органы кооператива супруга члена кооператива. Впрочем, и эти действия уже не редко встречаются в практике жилищных кооперативных отношений.

В аналогичном положении находятся наследники умершего члена кооператива, постоянно проживавшие вместе с ним в кооперативной квартире. Каждый из них в порядке наследования приобретает право на часть паенакоплений. Один из наследников обязан вступить в члены кооператива, но остальные наследники приобретают право на кооперативную квартиру, аналогичное рассмотренному выше праву супруга члена жилищного кооператива.

Здесь же следует рассмотреть прочность связей между членством в кооперативе, вещным правом на кооперативную квартиру и правом на паенакопления. Как правило, все три права принадлежат одному субъекту и в одной связке передаются другому лицу в порядке универсального и сингулярного правопреемства. Но возможны разрывы. Так, супруг члена кооператива может обладать правом на паенакопления и правом на квартиру, но не быть членом кооператива (об этом было сказано выше).

К раздельно проживающему наследнику умершего члена кооператива может перейти право на паенакопления, но не право членства в кооперативе и не право на кооперативную квартиру. Длительность разрыва между правом на квартиру и членством в кооперативе может быть весьма продолжительной (в частности, при признании права на квартиру за супругом члена кооператива). Разрыв же между правом на квартиру и правом на паенакопления недопустим и при его появлении по объективным основаниям должен быть аннулирован в короткий срок.

Связь между членством в кооперативе и вещным правом на кооперативную квартиру представляется не столь однозначной, когда гражданин в соответствии со ст. 60 Жилищного закона выходит из кооператива, оставаясь проживать в кооперативной квартире. Выходящий из кооператива гражданин лишается права на членство и на паенакопления. Что же касается сохранения вещного права на квартиру, то оно сохраняется в объеме, предусмотренном соглашением между теми, кто передает и кому передается право на квартиру члена кооператива. Если в соглашении об этом ничего не сказано, то право лица, вышедшего из кооператива, но оставшегося проживать в квартире, должно приравниваться к праву члена семьи владельца кооперативной квартиры, о котором сейчас пойдет речь.

В кооперативной квартире, помимо члена кооператива и членов его семьи, имеющих право на часть паенакоплений, могут проживать и члены семьи, такого права не имеющие, а также иные лица: наниматели, временные жильцы, гости и др.

Как уже отмечалось, жилищное право члена кооператива носит постоянный, бессрочный характер. Но, как и всякое право, оно может быть прекращено в случаях и в порядке, установленных законом. Прекращение жилищного права необходимо связано с прекращением членства в кооперативе. Поэтому ст. 59 Закона, перечисляя основания прекращения членства в жилищном кооперативе, по существу определяет также основания прекращения вещного жилищного права на кооперативную квартиру. Все эти основания можно разделить на три группы: а) возникающие по воле члена кооператива; б) возникающие в силу объективных обстоятельств; в) принудительное прекращение.

Воля члена кооператива, направленная на прекращение членства, проявляется в добровольном выходе из кооператива, что означает одновременно добровольный отказ от права на кооперативное жилище. Такой выход возможен в различных формах: продажа паенакопления и права пользования квартирой, обмен квартирами и правами на них, безвозмездная передача таких прав другому лицу. В последнем случае выходящий из кооператива владелец квартиры может остаться проживающим в ней либо выехать из нее.