Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью - Наталья Пономарева

Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 г. одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).

В 1999 г. комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.

Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.

По мнению истца, к договору субаренды неприменимы положения ч. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.

Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований ст. 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, к договорам субаренды применяются положения ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

Так как ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 г. с согласия арендодателя сроком на 5 лет, оснований для его выселения не имелось (п. 17 Обзора практики по аренде).

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может заключаться на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствии со ст. 168 ГК РФ будет недействительным.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяется и на договор субаренды.

АО «Оазис» (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Лето» (субарендатору) о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции доводы заявителя признал необоснованными, указав, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В гражданском законодательстве (в частности, в ГК РФ и в Федеральном Законе РФ о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Постановлением от 30 мая 2000 г. № 7859/99 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал вывод суда первой инстанции обоснованным и правомерным. Договор субаренды нежилого помещения в силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ч. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации.[16]

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если договор аренды ничтожен, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (ч. 2 ст. 618 ГК РФ).

Комментируя данные нормы Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 15 Обзора практики по аренде дает следующее пояснение.

Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.

Истец, подтверждая свои требования, сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие согласно ч. 1 ст. 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.

Данные судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не получив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.

В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.

Между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 5 лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.

В деле имеется письмо арендодателя, из которого можно сделать вывод, что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.

Первоначально договор субаренды был заключен сроком на 1 год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на 2 года, т. е. на весь оставшийся срок аренды.

По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно – за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании ч. 1 ст. 618 ГК РФ.

Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.

Обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором аренды. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость проведения ремонта, он должен быть произведен в разумный срок. Ремонт производится за счет арендодателя и его силами. На время ремонта арендатор приостанавливает свою деятельность или ограничивает пользование арендованным имуществом, это устанавливается договором аренды.