Юридический справочник - Г Чепульченко

Обязательным приложением к договору должен быть документ, подтверждающий право собственности продавца на объект продажи.

Что касается цены продаваемой квартиры (дома), то она устанавливается по соглашению сторон.

Как отмечалось выше, при вселении гражданина в жилое помещение, приобретенное им по договору купли-продажи, нет необходимости обращаться к местной власти за получением ордера. Основанием для вселения в данном случае является сам договор. Гражданин не обязан также использовать купленную им квартиру в качестве места своего постоянного проживания, т. е. он может быть и не прописан в ней.

- Должен ли гражданин платить подоходный налог с суммы, полученной от продажи квартиры (дома)?

Согласно п. 2 ст. 5 Декрета Кабинета Министров Украины "О подоходном налоге с граждан" суммы, полученные в результате отчуждения (продажи) имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности, за нотариальное удостоверение которых взимается госпошлина, подоходным налогом не облагаются.

- Каков размер госпошлины за нотариальное удостоверение купли-продажи квартир (домов)?

За удостоверение договоров отчуждения (купли-продажи, дарения) жилых домов, квартир, а также дач, садовых домиков, гаражей, другого недвижимого имущества детям, одному из супругов, родителям взимается пошлина в размере 1% суммы договора, но не меньше 0,2 минимальной зарплаты; другим лицам - 5% суммы договора, но не менее 0,5 минимальной зарплаты.

- Как оформляется купля-продажа дома с приватизированным земельным участком?

Купля-продажа земельных участков, находящихся в частной собственности, производится в соответствии с договором, который должен быть нотариально удостоверен.

Продажа земельного участка осуществляется по цене, оговоренной соглашением сторон, но не меньшей, чем по нормативной цене, устанавливаемой в порядке, определенном Земельным законодательством.

К договору прилагается государственный акт на право собственности продавца на земельный участок.

За удостоверение договоров отчуждения земельных участков, переданных гражданам бесплатно для ведения подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный участок), садоводства, дачного и гаражного строительства взимается госпошлина в следующих размерах и на следующих условиях:

- с детей, одного из супругов, родителей - 5% суммы договора, но не менее одной минимальной зарплаты;

- с других лиц при заключении договора отчуждения со времени приобретения права собственности на земельный участок: до одного года - 80% суммы договора; от одного до двух - 60%; от 2 до 4 50%; от 4 до 6 - 30%; свыше 6 - 5% суммы договора.

- Что такое купля-продажа квартиры, жилого дома с условием пожизненного содержания?

Отношения пожизненного содержания регулируются ст. 425-429 Гражданского кодекса.

По договору одна сторона - продавец - передает в собственность другой стороне - приобретателю квартиру или дом (часть дома), взамен чего приобретатель обязуется предоставлять продавцу пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и другой необходимой помощи.

В качестве продавца может выступать только собственник квартиры (дома). Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также невыплаченных кооперативных квартирах такие договоры заключать не могут.

Продавцом в договоре, согласно ст. 425 Гражданского кодекса могут быть только нетрудоспособные по возрасту (женщины - старше 55 лет, мужчины - 60 лет), либо состоянию здоровья (инвалиды I, II или III-й группы) лица.

Покупателем по договору может выступать как гражданин, так и организация.

Цена договора выражается в пожизненном материальном обеспечении продавца, все виды которого должны быть предметно определены в договоре - например, закрепление за продавцом комнаты, обеспечение питанием, приобретение лекарств и т. д. Те виды материального обеспечения, которые в договоре не определены, но в которых продавец фактически нуждается в дальнейшем, должны быть ему предоставлены с соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Отчуждение (продажа, дарение и т. п.) дома покупателем при жизни продавца не допускается (ч. 1 ст. 427 Гражданского кодекса). Это правило введено для максимальной охраны интересов нетрудоспособного лица продавца на случай, если договор будет впоследствии расторгнут и возникнет вопрос о возврате квартиры или дома. Поэтому покупатель не вправе отчуждать квартиру или дом продавца при его жизни даже при наличии его согласия.

Договор обязательно должен быть нотариально удостоверен. Госпошлина за удостоверение взимается в процентном отношении к стоимости продаваемых квартиры, дома, указанных в договоре. Размер ее такой же, как в обычных договорах купли-продажи недвижимого имущества.

- В каких случаях допускается расторжение такого договора?

В отличие от других договоров надлежащее исполнение договора пожизненного содержания его не прекращает. При жизни продавца договор не прекращает своего действия даже в случае смерти покупателя. Обязанности по договору переходят от умершего к тем его наследникам, к которым переходит квартира (дом). В случае же, если наследников нет, или они отказались от наследства, ранее проданный дом возвращается продавцу (ст. 429 Жилищного кодекса).

Что же касается расторжения договора по требованию одного из его участников, то это допускается: по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору; по требованию покупателя - если по независящим от него обстоятельствам его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное обеспечение.

При расторжении договора по указанным выше основаниям квартира (дом) возвращается продавцу, расходы же по содержанию продавца покупателю не возмещаются.

- В каких случаях договор купли-продажи квартиры (жилого дома) может быть признан недействительным?

Договор купли-продажи жилья, как и любая другая сделка (договор это двусторонняя сделка), совершенный с нарушением требований закона, считается недействительным и не создает тех юридических последствий, ради которых он заключался.

Указания на основания недействительности сделок содержатся с ст. 48-58 Гражданского кодекса.

Прежде всего, недействительной признается сделка, заключенная частично или ограниченно дееспособным лицом без необходимого на то согласия родителей, опекунов или попечителей, а также недееспособным лицом.

Гражданская дееспособность - это способность лица своими действиями приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности (ст. 11 Гражданского кодекса). Дееспособность предполагает, что лицо будет совершать сознательные волевые действия, т. е. лично распоряжаться своим имуществом, в данном случае квартирой, домом. Для этого, конечно, необходим какой-то жизненный опыт, понимание и реальная оценка своих поступков. Поэтому закон признает за гражданами дееспособность не в одинаковом объеме.

Возникновение гражданской дееспособности и ее объем зависят от возраста человека и состояния его здоровья. Например, десятилетний ребенок может иметь в своей собственности имущество, полученное по наследству, но сам он не может продать или купить имущество и поэтому он не может быть признан дееспособным.

Согласно гражданского законодательства, дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, т. е. с 18 лет. В этом общем правиле есть исключение: при вступлении в брак гражданина до достижения 18-летнего возраста, он приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Как известно, брачный возраст для женщин установлен с 17 лет. Предусмотрена также возможность снижения брачного возраста еще на один год как для мужчин, так и для женщин в исключительных случаях по заявлению вступающих в брак, либо их родителей или попечителей.

Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет могут совершать не любые, а только прямо указанные в законе сделки - мелкие бытовые, самостоятельно распоряжаться заработной платой (если они работают) или стипендией. Но вещь, приобретенная на заработанные несовершеннолетним деньги, уже перестает быть заработком и поэтому распоряжаться ею самостоятельно он не может.

Заключать сделки такая категория несовершеннолетних может только с согласия родителей или попечителей (если родителей нет). В противном случае сделка будет считаться недействительной.

Еще более ограниченный объем дееспособности установлен в возрасте до 15 лет. В этом случае сделки совершают от имени несовершеннолетних родители или опекуны (если родителей нет). Сами они вправе совершать только мелкие бытовые сделки.