Курс гражданского права. Тома I-III - Константин Победоносцев

Пожизненная рента устанавливается договором, при отчуждении капитала, движимости или недвижимости. Это отчуждение предполагается еще впереди или совершается при самом заключении договора: со сделкою сего рода соединяется обыкновенно риск и расчет вероятности, почему она и относится большею частью к разряду договоров о неверном и случайном (Франция, Австрия, Пруссия), и самый размер ренты определяется по расчету вероятности. В наше время договоры этого рода редко заключаются между отдельными лицами; формою им служит обыкновенно или договор взаимного страхования капиталов, или полис страхового общества. Сверх того, рента пожизненная или срочная установляется в виде дарственном или безмездном, посм. дарительного или завещательного акта.

Наше законодательство не имеет особого разряда для договора о ренте и не упоминает о нем. Однако по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гр. возможно и у нас заключение подобного

договора, — впрочем, едва ли по отношению к недвижимому имению. Поземельная рента предполагает отчуждение, а отчуждение недвижимости требует у нас совершения крепостного акта в безусловной силе, и возвращение имения к прежнему владельцу совершается не иначе, как новою продажей и новым актом.

Можно еще упомянуть о существующей у нас форме договора с правительством, подобного договора о ренте: разумею обязательства Государственной Комиссии погашения долгов и непрерывно— доходные 4 %-ные билеты. Частное лицо отдает правительству свой капитал на бессрочное время, так что правительство предоставляет себе платить или не платить капитал, а производит только ежегодный непрерывный доход, в виде процента на капитал. Эти капиталы вносятся в государственную долговую книгу и не подлежат секвестру за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик, в общем порядке (т. е. буде не было особого условия), не может быть принужден к обратному получению капитала. Право это (т. е. билет) может быть передаваемо по явочной надписи и переходит по наследству. Проценты платятся в известные сроки, два раза в год (Уст. Кред., разд. II, ст.61-146, разд. III, ст.29–59 и др.). О непрерывно-доходных и государственных 5 %-ных билетах положение издано в 1859 году (П. С. З. N общем порядке (т. е. буде не было особого условия), не может быть принужден к обратному получению капитала. Право это (т. е. билет) может погашения посредством тиража.

В 1894 г. постановлено, что займы обществ. учреждений, частных кредитных установлений, промышленных и торговых обществ, совершенные посредством выпуска погашаемых тиражом процентных бумаг, подлежат, с разрешения Мин. Финансов, досрочному погашению.

Особый вид займа есть заем ради морских случайностей, или бодмерея (Bodmerei, contrat б la grosse, bottomry, от иноземного слова bodem, т. е. киль, в том смысле, что судно служит и основанием, и обеспечением займа).

Бодмерейный заем делается в виду известного морского перехода, и уплата предполагается лишь в случае благополучного перехода в место назначения; в противном случае, т. е. при случайной гибели корабля и груза, теряется право на уплату занятых денег. За этот риск кредитор выговаривает себе усиленные проценты или премию. Итак, бодмерейный заем соединяется с особым риском и состоит в аналогии со страхованием, а потому причисляется обыкновенно к разряду договоров о неверном и случайном. назначения; в противном случае, т. е. при случайной гибели корабля и Бодмерейный заем делается, в крайности, для необходимых исправлений и починок в пути, для фрахтовых предприятий дальнего плавания, но всего чаще и употребительнее — для покрытия непредвиденных издержек, потребовавшихся в пути, для благополучного окончания рейса. Судно всеми снастями и грузом служит обыкновенно обеспечением займа; в исключительных случаях обеспечение распространяется на один груз или на известную часть его. Актом займа служит бодмерейное письмо, или морской вексель (cambium maritimum); он составляется, по требованию кредитора, в нескольких образцах и может быть писан на предъявителя или на приказ. Платежный срок по оному полагается через несколько дней по прибытии на место, и требование пользуется преимуществом в удовлетворении из заложенного имущества, но только из того, что заложено (разве бы оказалось в пути отступление от предположенного рейса в сторону). Когда рейс вовсе не состоялся, допускается, так же как в страховании, возвращение премии.

В русских законах (Уст. Т., 381–386) есть правила, весьма неполные и недостаточные, о бодмерейном займе. Они взяты из старого Устава 1781 года и остаются с тех пор без изменения, которое оказывается необходимым и поставлено в виду при пересмотре Торгового Устава *(17). Заем под заклад корабля, или груза, или части товаров допускается в крайней необходимости, т. е. когда окажется в пути недостаток жизненных припасов, когда корабль претерпел вред или снасти стали неспособны к плаванию, и когда притом нет ни наличных денег, ни кредитных писем. Об удовлетворении по бодмерейным письмам у нас нет особых правил: взыскания производятся по общим правилам о закладе. При залоге корабельщиком товаров хозяин товара не освобождается от уплаты провозных денег; но корабельщик отвечает ему, необходимости, т. е. когда окажется в пути недостаток жизненных припасов, проданы в месте назначения.Сверх того, в наших законах (У. Т. 387–390) есть правила о займе припасов на море, в случае крайней нужды, одним корабельщиком у другого, при встрече на пути. Заем этот, при крайности, может быть и понудительный или насильственный, но лишь в мере действительной надобности, мерою и весом, с выдачею и принятием письменного акта, который следует заявить в первом же порте при таможне.

Глава третья. Наем имущества

(Sachenmiethe, Bestandvertrag, contr. de louage)

§ 45. Договор о найме имуществ. — Предмет его. — Плата. — Отношение сторон. — Обязанность хозяина. — Передача. — Поддержание имущества. — Обязанности наемщика и права его. — Сублокация. — Эмфитевтическое пользование и бессрочный наем. — Право отказа. — Значение владения в займе и отношение его к праву собственности. — Действие давности. — Возобновление найма. — Ограждение наемщика и хозяина особым процессом. — Отношение найма к узу-фрукту. — Наем земельный. — Правила арендных договоров. — Наем из полу, колонат. — Наем скота

В договоре найма уступается за известную плату пользование имуществом или личною услугой либо работой, следовательно, договор этот менового свойства и уподобляется купле-продаже. Предметом служит имущество (rei locatio), или личная услуга и работа (operarum locatio), или совокупность работ и имуществ для целого предприятия (operis conductio); происходит мена, причем целью договора служит не непосредственное (как при купле) обладание предметом сделки, но удовлетворение известного хозяйственного интереса, посредством пользования имуществом или посредством личных действий, работ и услуг. Все эти виды найма соединялись у римлян под общим названием locatio, conductio.

Непосредственное употребление вещи на свои нужды (usus, uti) отличается от полного пользования всею производительною силою вещи, с извлечением и присвоением плодов ее и произведений (usus fructus, uti, frui. См. 1 ч. курса, § 31). Сообразно этому отличию различаются в найме имуществ — простой наем (Miethe) от съема или аренды (Pacht). Хозяйственное и юридическое значение найма различается и по роду имуществ, служащих предметом найма. Так, французский закон различает, в особых категориях, наем домовых помещений и движимостей (bail а loyer), наем земель и сельских хозяйств (bail а ferme), и наем скота (bail а cheptel).Предметом найма служит известное, определенное имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и распоряжение); может служить не только материальное имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию. Не могут быть предметом найма имущества, неспособные к отдельному пользованию; напр., сервитуты, нераздельно принадлежащие к имуществу, права индивидуальные в теснейшем смысле, которые нельзя отделить от личности (usus, habitatio), залоговое право, так как оно, по существу своему, вмещает в себе не пользование, а распоряжение и отчуждение. Не подлежат найму вещи, по свойству своему потребляемые и назначенные для потребления (напр., вино, хлеб и т. п.), разве берутся на выставку и напоказ, ad pompam et ostentationem.Возмездием за наем служит известная цена его или наемная плата (Miethzins, Pachtzins, prix du louage). Она определяется или деньгами, или известною долею плодов и произведений имущества; в последнем случае наемщик вступает обыкновенно в подобное товарищескому отношение к хозяину вещи, условливаясь с ним о дележе.Отношения сторон. Договор осуществляется прежде всего действительною передачею от хозяина (locator, Vermiether, Verpдchter, bailleur) наемщику (conductor, Miether, Pachter, preneur) имущества, отданного внаем. С этой передачи начинается владение наемщика имуществом. Требование о передаче есть личное, а не вещное, и потому если бы ранее передачи хозяин имущества переменился по переходу права собственности (кроме наследства, в коем признается продолжение личности), то наемщик не может уже требовать передачи от нового хозяина, а обращается со своей претензией к тому лицу, с кем был у него договор.Имущество должно быть передано в хозяйственной целости, соответствующей хозяйственной его сущности, цели и интересу пользования и особым условиям, если они выговорены. Непосредственное употребление, равно как и хозяйственное пользование, предполагает полную пригодность имущества к тому или к другому предназначению. Какие именно свойства, принадлежности и приспособления необходимы для того или другого вида пользования, это определяется условиями местного хозяйства, обычаем и т. п., но в некоторых случаях (напр., для жилого найма, для фермерского найма) определяется и законом. Иное имущество сдается с хозяйственным инвентарем (со скотом, заведениями, орудиями и пр.), иное сдается как есть (немецкое различие — mit Anschlag и auf Pausch und Bogen), и от этого зависит определение юридических отношений между сторонами. Во всяком случае, необходимо, чтобы сдаваемое имущество могло, в исправном виде, служить для той цели, для которой нанимается. В противном случае наемщик вправе не принять его и разорвать договор.Затем и по сдаче хозяин обязан поддерживать имущество в исправном виде, для той же цели, соответственными поправками и починками, по требованию наемщика, отвечая ему и за скрытые недостатки и пороки, которые могут впоследствии обнаружиться в имуществе к ущербу пользования *(18). На ответственности хозяина лежат (буде не выговорены в наемной плате) и все повинности и платежи, лежащие на имуществе. Во всем этом хозяин должен очищать наемщика. Он отвечает ему и за спокойное, в юридическом смысле, пользование имуществом, т. е. очищает его от вступщиков, поскольку права самого хозяина на имущество подвержены спору (см. об очистке 1 часть курса, § 40). Случайная погибель целого имущества ложится на хозяина и освобождает наемщика от обязанностей, а гибель частная может служить поводом к соответственному уменьшению платы или к совершенному уничтожению договора, при невозможности условленного пользования.Наемщик обязан производить хозяину условленную наемную плату в положенные сроки; предполагается плата за осуществленное уже исполнение, следовательно, не вперед, но по окончании срока. Справедливость требует притом уравнения ценностей, согласно с расчетом интереса, бывшим при заключении договора, и потому закон допускает: во-1-х, вычеты из платежей (Nachlass) за не зависевшие от наемщика и происходившие от неисправностей в имуществе недочеты и ущербы пользования; во-2-х, общее уменьшение наемной платы (Erlassung, remission) за не зависевшее от наемщика уменьшение доходности сельскохозяйственного имущества.Наемщик обязан употреблять имущество и пользоваться им сообразно с его хозяйственным назначением и, во всяком случае, сообразно с содержанием и условиями договора. Так, напр., лошадь, нанятую для верховой езды, нельзя обратить в водовозку; огородную землю нельзя распахивать под хлебный посев и т. п. Недоумения и споры при исполнении разрешаются, при неясности договора обычаем и предположением. Напр., когда квартира занята заведомо сапожником, нельзя иметь претензию на то, что в ней открыта сапожная мастерская.Наемщик обязан пользоваться имуществом хозяйственно, т. е. как добрый хозяин, не истощая его, без небрежения и с надлежащею заботливостью. Он отвечает за всякую порчу и гибель от своей вины и небрежности.Права и обязанности сторон по договору найма переходят на наследников. Иное дело — односторонняя передача по договору: законодательства неодинаково разумеют это право. Прусский закон запрещает наемщику передавать свое право найма другому лицу, без согласия хозяина; французский закон дозволяет передавать, если нет на это запрета в договоре. Вообще, когда это новое отношение установилось, оно носит название поднайма, сублокации (sublocatio, sous-louage). В нем есть еще отличие. Первоначальный наемщик может или припустить к пользованию нанятым имуществом стороннее лицо (sous-louer), и в таком случае сам становится перед своим хозяином — наблюдателем за действиями своего съемщика и отвечает за него; или может совсем передать, уступить свое право, поставив вместо себя постороннее лицо (cйder le bail: в таком случае хозяину имущества приходится иметь дело непосредственно с новым лицом. В обоих случаях образуется, хотя и не совсем одинаково, двоякое отношение как припущенника так и второго съемщика, во-1-х, к первому или главному съемщику,во-2-х, к хозяину имущества. Первого съемщика можно признать вышедшим из договора в таком только случае, когда хозяин при выходе его вступает в новый договор с другим съемщиком. Если же хозяин только согласился на передачу или не противоречил ей, то первый съемщик не свободен перед хозяином в ответственности за действия своего съемщика; за действия же припущенника отвечает прямо, хотя и второй съемщик — ответственное лицо перед хозяином, и припущенник тоже не совсем свободен от ответственности перед хозяином; однако припущенник не имеет прямого требования по найму к хозяину имущества, если не входил с ним в прямое соглашение.Отчуждение одного употребления и пользования в имуществе не может быть решительное: в таком случае оно отождествлялось бы с отчуждением целого вотчинного права. Поэтому договор найма, срочный или бессрочный, вообще подлежит прекращению. В западных государствах образовались исторически виды наследственного пользования землей или зависимого владения; эти права там, где они существуют еще и не разрешены выкупом, относятся обыкновенно к разряду вещных прав. Из новейших законодательств немногие дозволяют устанавливать подобные права вновь, по договору, так как сделки о долгосрочном или непрерывном (эмфитевтическом) пользовании могут стеснить свободу сторон и связывают права полной собственности.Основною юридическою формою того отношения была древняя римская и потом византийская форма эмфитевтического договора, в силу коего собственник земли (обыкновенно государство), которому принадлежало в ней dominium directum, сдавал землю в наследственное владение и пользование другому лицу, предоставляя ему в ней так называемое dominium utile, из-за определенного оброка. Впоследствии у народов как германского, так и романского племени под влиянием как этой старой формы, так и вновь возникших феодальных отношений образовалась форма зависимого владения в подчинении верховному праву собственности, на основании договора; она состояла почти всюду в связи с личным подчинением и с отношением личной услуги или верности. С последовавшими преобразованиями в личных отношениях сословий и эта форма владения подверглась изменению: зависящие права стремились превратиться в самостоятельные, и оброчное владение — в право собственности. Посему в новых законодательствах форма эта или вовсе исчезает, или остается в измененном виде чисто гражданского отношения. Однако она имеет еще немаловажное значение там, где по хозяйственным условиям края выгодно еще раздавать на эмфитевтическом условии земли пустые и малообработанные: ею пользуется большею частью государство для земель, составляющих государственное имущество. Эта форма употребительна и доныне в Португалии, в Дании (Arvefoeste), в Голландии (Beklemrecht), в Италии (особенно в бывшей Тосканской области) и в Сицилии, где много необработанных земель. Посему и новый итальянский кодекс содержит в себе, в ряде договоров, подробные правила о договоре эмфитевтическом. Содержание его составляет уступка земли в бессрочное или временное пользование, за определенный оброк, с обязанностью обрабатывать и улучшать землю. Предметом уступки служит полное право пользования всеми принадлежностями имущества и недрами земли: право это, как вещное, состоит в распоряжении владельца, т. е. может быть завещаемо и передаваемо свободно. Оно разрешается, по вине владельца, неплатежом оброка за два года и несоблюдением условия об обработке земли. Притом, дабы открыт исход к освобождению собственности от этого раздвоения вотчинных прав, закон предоставляет собственнику во всякое время выкупить имущество у эмфитевтического владельца, капитализацией оброка. Австрийское законодательство оставляет еще в разряде договорных — права наследственного пользования землею (Erbpacht und Erbzinsvertrag), допуская и одностороннюю передачу пользования от одного наследственного владельца другому (Cesb. 1140).Срочный договор прекращается с истечением последнего срока или с наступлением того события, коим ограничено пользование. Бессрочный наем вообще продолжается до тех пор, пока с той или другой стороны не заявлена воля прекратить его; стало быть, вообще продолжение его, при продолжающемся пользовании наемщика, не требует положительного соглашения сторон. Исключение установлено н некоторыми законодательствами (Франция) для сельскохозяйственной аренды, действие коей, без условленного срока, предполагается, смотря по свойству имущества и пользования им, лишь на время цельного хозяйственного оборота (напр.: на один год жатвы, на 3 года, при трехпольном хозяйстве и т. п.); а затем требуется новое соглашение о продолжении.Итак, бессрочный наем вообще может быть прекращен, по воле той или другой стороны, заявлением отказа (Kьndigung, congй), однако с предосторожностью, которой требует уравнение интересов в договоре. Она состоит в том, что отказ одной стороны должен быть заявлен другой стороне заранее, т. е. в срок, обыкновенно определяемый законом, если он не означен в договоре (за 6 месяцев, за 3 месяца, в определенное время года и т. п., смотря по хозяйственному свойству найма); а до конца срока действие договора продолжается в прежнем виде.В исключительных случаях, по особым причинам, отказ может заранее, т. е. в срок, обыкновенно определяемый законом, если он не в законе; но и в этих случаях наблюдается правило о благовременном заявлении отказа. Прусский закон, особенно изобилующий определениями по этому предмету, дает право отказа во многих случаях, как-то: при отчуждении имущества по судебному приговору; по поводу смерти наемщика (а не хозяина); при необходимости капитальных переделов и исправлений в имуществе, несовместных с покойным пользованием; по случаю не зависящих от воли обстоятельств, не дозволяющих наемщику продолжать пользование; по случаю капитальной порчи в имуществе и т. п. Вообще не считаются законным поводом к отказу: злоупотребление пользованием (т. е. не соответствующее условию пользование) со стороны наемщика и несоблюдение условий договора с той или другой стороны, напр.: неустойка в наемной плате (по прусскому закону неплатеж за два срока).Прекращается ли действие наемного договора с отчуждением права поводом к отказу: злоупотребление пользованием (т. е. не соответствующее законодательства решают одинаково, как подробно изложено в 1 части курса, § 44.Наем есть договор о передаче не только пользования, но и владения имуществом, так как, по существу найма, пользование невозможно без собственности на имущество, т. е. с переменою хозяина? Этот вопрос не все собственника, которое не прекращается и с отдачею имущества внаем, ибо в том и в другом случае духовное содержание владения (animus) не одно и то же. Собственник владеет на себя, с сознанием права собственности; наемщик владеет тоже на себя, с сознанием права на владение; но и его владение, хотя зависящее, тем не менее твердо и неприкосновенно в своих границах. Нечто подобное, но еще более определительное, находим мы в исторических видах зависящего, феодального ограниченного владения, из которых выродился с экономическим развитием общества нынешний вид договора о найме.Итак, для определения найма, по существу его, недостаточно одного личного договорного начала. В найме это начало соединяется, по существу дела, с вотчинным началом владения. Это соединение необходимо иметь в виду для правильного определения отношений, из найма возникающих. Необходимо признать, что наемщику принадлежит владение, предоставляемое ему хозяином имущества, с правом на употребление и полное пользование, за что наемщик обязывается производить хозяину условленную (оброчную) плату, и по истечении срока возвратить ему имущество в существенной целости.Это значение владения в найме получает особую важность при столкновении с вотчинным правом нового хозяина, вследствие перехода права собственности на имущество к другому лицу, — и именно в недвижимых, так как в движимом хозяин вещи, отдавший ее внаем, лишается материального ею владения, а наемщик получает полную и исключительную материальную власть над вещью.Вышеозначенный вопрос решался римским правом безусловно против наемщика. Римское право признавало в найме только личное обязательство между хозяином и наемщиком, не допуская владения в лице сего последнего: это личное обязательство ни в каком случае не могло переходить с переходом права собственности на нового хозяина, и тем самым разрывалась связь наемщика с нанятым имуществом. Прусский закон, напротив того, признает переход обязательства на нового хозяина и оставляет договор найма, заключенный с прежним хозяином, в полной силе. Австрийский закон держится римской теории, но признает вместе с тем условное владение наемщика правом на наем; и потому, хотя не отрицает продолжение этого владения по переходе права собственности к новому хозяину, но не переносит на этого преемника обязательных личных отношений по найму, так что наемщику остается требовать исполнения договора, т. е. обеспечения в свободном пользовании имуществом от того лица, с кем он вступал в договор. Наемные контракты переходят, по австрийскому закону, на нового хозяина только в таком случае, когда они при самом переходе значились записанными на имуществе в поземельной книге. Французский закон, хотя признает право наемщика только личным правом, однако ограждает его в что наемщику остается требовать исполнения договора, т. е. обеспечения в действительное пользование имуществом, до перехода его к новому хозяину, не может быть устранен им от пользования в силу договора. Но как в иных случаях может потерпеть от этого новый хозяин, не знавший при покупке имения о наемных в нем договорах, по которым иногда наемные деньги забраны уже на несколько лет вперед, то закон определяет срок (18 лет), далее коего заключенные прежним хозяином договоры и прежние платежи (3 года) необязательны для нового хозяина, если не значились при самом переходе имущества записанными в ипотечной книге.Действие давности на договор найма не может быть столь решительным, как в других договорах. Иск об отдельных на срок платежах, без сомнения, погашается давностью; но действие договора и соединенного с ним иска о найме, в существе своем, не погашается давностью, хотя бы наемная плата не производилась вовсе, покуда продолжается владение по найму, не имея других оснований.По истечении срока найма договор может быть возобновлен новым определительным соглашением сторон, положительно выраженным; но и в отсутствии такого соглашения закон признает силу безмолвного продолжения найма (tacite reconduction), когда и по истечении срока наемщик остается в спокойном пользовании имуществом, без возражения и отказа со стороны хозяина. Сколько времени требуется для такого спокойного пользования, дабы оно могло служить признаком продолжения контракта, это зависит или от законного определения, или от судейского предположения. Но когда это предположение принято, надлежит еще определить, на какой срок распространяется действие продолженного таким образом договора. Во всяком случае, продолженный договор считается без срока и, стало быть, может быть прекращен отказом на общем основании.Договор найма имеет очень важное значение в народном хозяйстве, и потому законодательство заботливо старается придать возникающим из него отношениям всевозможную определительность и кредитную силу. К ограждению интересов наемщика служит действительное владение нанятым имуществом; интересы хозяина состоят в исправном удовлетворении всеми следующими от наемщика платежами. Для обеспечения его закон предоставляет ему право залога на движимость, составляющую хозяйство наемщика в нанятом имуществе, даже на собственные его вещи, находящиеся в том имуществе, на плоды, снятые и даже еще не снятые, и дает способ к предварительному обеспечению предстоящих взысканий посредством ареста означенных вещей, в особой форме процесса (Arrestprocess). Французский закон о найме жилых помещений, ограждая преимущественно домохозяина, указывает ему непременное обеспечение в движимости, находящейся в квартире жильца, предоставляя даже право отказывать жильцу до срока от квартиры, если в ней недостаточно движимости для этого обеспечения, и преследовать как жильца, так и сторонние лица за умышленный вынос вещей из квартиры. Но и в сельскохозяйственной аренде тот же закон, с тою же целью, обязывает наемщика снабдить хозяйство достаточным для обеспечения инвентарем и учреждать надлежащие склады плодов, служащих тоже обеспечением для хозяина. В случае умедления в платеже хотя бы на одни сутки хозяин, предъявив наемщику письменное требование, имеет право, через 24 часа после того наложить арест на движимость его, на плоды и запасы в имении.Наймом устанавливается временное и зависящее владение имуществом, и в этом смысле он имеет некоторое внешнее сходство с некоторыми видами вотчинного владения, напр., с узуфруктом или пожизненным или временным владением. Различие между тем и другим, однако, существенно, и не бесполезно будет ближе в него всмотреться, что послужит к объяснению существенных свойств самого найма. Узуфрукт устанавливается не только договорным путем, но и завещанием и учредительным актом. Наем может быть только по договору. Узуфрукт может быть возмездный, но большею частью бывает безмездный или дарственный. Наем безмездный быть не может. Узуфрукт — пожизненное право. Права и обязанности сторон по договору найма переходят на наследников.Узуфрукт — вотчинное право, соединенное с вотчинной передачей, причем передатчик-собственник только предоставляет имущество в свободное распоряжение пользователю; в договоре же найма хозяин при передаче обязывается положительно обеспечить наемщику непрерывное (singulis momentis), спокойное и полное хозяйственное пользование имуществом. Итак, в случае погибели имущества пользователь в узуфрукте несет на себе ее последствия, не освобождаясь от принятых на себя обязательств; в найме — погибель имущества ложится на хозяина; наемщик же обязан ответственностью и платежом лишь за то, чем и поскольку он в действительности пользуется. В узуфрукте собственник не повинен заботиться о содержании имущества в надлежащем порядке, и пользователь не обязан возвращать его в том виде, как принят (лишь бы в целости); в найме же и хозяин, и наемщик несут на себе эту обязанность. Установление узуфрукта связано с отчуждением вотчинных прав, и потому возможно только для собственника; отдавать имущество внаем может не только собственник, но и управитель или хозяйственный распорядитель. Узуфрукт есть вотчинное и недвижимое право; наемное же пользование есть право по обязательству и относится к движимым имуществам.В числе разных видов найма наиболее важное значение принадлежит найму земель и устроенных хозяйств для сельской промышленности. На этот предмет обращено особенное внимание законодательства, которое представляется наиболее развитым и полным в тех государствах, где сельское хозяйство достигло наибольшего развития. При определении отношений, возникающих из этого найма, иные законодательства (всего более прусское) изобилуют правилами; другие оставляют много места действию обычая, который имеет преобладающее значение в делах этого рода, возникая из разнообразных способов и потребностей местного хозяйства. Так, в иных местах общим видом имущества, отдаваемого внаем, служит устроенная ферма, с округленным хозяйственным округом и обзаведением; в других — пахотное поле. Луговая земля, огород, сад, виноградник, и т. п. угодья предполагают, каждое, свою экономию производства, свои условия хозяйственной эксплуатации, совместной с сохранением производительной силы имущества. Все эти отличия отражаются в обычае и нередко в законодательстве, применительно к главной цели всякого правила — к справедливому уравнению интересов между сторонами, участвующими в договоре. В иных местах хозяйство ведется по большей части арендаторами, нанимающими фермы и земли у крупных владельцев; в других хозяйничают большею частью сами владельцы на мелких своих участках. В иных местах ведется оседлое, правильное хозяйство в годовом обороте, с помощью постоянных работников; в других пашется и засевается земля, снимается жатва пришлыми или движущимися рабочими. Все это отражается на юридических формах.Сроки найма зависят в каждой местности от обычая, по роду земли или хозяйства. Они соразмеряются вообще с продолжительностью хозяйственного севооборота в той или другой системе хозяйства. Долгосрочных аренд избегают, когда есть повод опасаться истощения почвы или порчи ее, и потому сроки дольше — при отдаче земель под хлебопашество, и короче — при отдаче их под садоводство, виноделие и т. п. Иные законодательства определяют крайний срок, далее которого не может простираться договор о найме недвижимости, так как, в противном случае, долгосрочный наем, в сущности, означал бы передачу вотчинных прав посредством личного договора. Так, итальянский закон запрещает наем недвижимостей долее 30-летнего срока, дозволяя только отдавать дома под жилье пожизненно: исключение допускается лишь для диких и неудобных земель, которые могут быть отдаваемы под распашку на столетний срок.По общему правилу, хозяин имущества должен содержать его в таком состоянии, чтобы доставить наемщику условленное пользование. Но эта обязанность хозяина и соответственная обязанность наемщика видоизменяется по местному хозяйственному обычаю. Так, в иных местах хозяин снабжает наемщика полным хозяйственным инвентарем, скотом, иногда даже семенами на посев, в других, напротив того, сам наемщик обыкновенно снаряжает свое хозяйство; в иных местах — от наемщика требуется особое обеспечение исправности, в виде денежного залога; в других — вовсе не требуется или обеспечением служит хозяйственная движимость. При самом вступлении наемщика в пользование имуществом необходимо, ввиду будущих расчетов, определить в точности состав и положение сдаваемого имущества или хозяйства, — к чему представляется более готовых способов там, где участки обмежеваны и действует система кадастра; но во многих местах есть обычай — при самой сдаче хозяйства описывать его и полагать в цену посредством двух или трех избираемых сторонами посредников. Инвентарь имения, по прусскому закону, должен заключать в себе подробное означение всей принадлежащей к хозяйству движимости (мертвый инвентарь, живой инвентарь note 2), доходов и расходов и взаимных обязанностей, и служит главным основанием для последующих расчетов, при коих может оказаться или уменьшение (minus inventarium), или приращение вещей по количеству и качеству (plus inventarium и superinventarium), когда имущество сдается без инвентаря, как есть (Pacht ohne Anschlag, Pacht in Pausch und Bogen), тогда предполагается оно принятым со всем, что нужно для хозяйства. Сельскохозяйственная целость и производительность имущества предполагается непрерывною, и потому при прекращении найма оно должно быть сдано хозяину или новому наемщику со всем тем, что в данную минуту хозяйственного оборота по имению необходимо для беспрепятственного продолжения хозяйственной производительной деятельности. Отсюда возникают вопросы: что из принадлежностей имения, из запасов и семян или плодов, из соломы, удобрения и т. п. отходящий наемщик вправе взять с собою и что должен оставить при имении. Эти вопросы решаются обычаем, если не определены законом.На хозяине лежит страх за целость имущества; хозяин отвечает наемщику за условленную возможность пользования, за существенные качества имущества, необходимые для пользования. Но страх за действительную производительность пользования, за собираемые и собранные с имущества плоды, за выгоду пользования не может лежать на хозяине. Он лежит исключительно на наемщике. Итак, казалось бы, — много ли, мало ли собрал и выгадал наемщик с нанятого имущества, хозяин неповинен быть перед ним в ответе за обманутые его ожидания.Однако почти все законодательства допускают, ради справедливости, право наемщика требовать от хозяина соразмерного уменьшения платы или оброка, когда по заключении хозяйственного оборота оказывается, что, вследствие чрезвычайных, не зависящих от воли событий, наемщик лишился всего урожая или значительной его части, так что ему не с чего выручить денег на годовой оброк хозяину. Право это в иных законодательствах установлено обширнее, в других ограничено тесными пределами. Прусский закон расширяет его чрезмерно: поводом к уменьшению платы признаются постигшие хозяйство внешние невзгоды, как-то: засуха, град, пожар и наводнение, падеж скота, потрава от саранчи и других насекомых и т. п.; поводом считается гибель не только плодов на корню, но и собранных в запасы. Притом, кроме общего или гуртового уменьшения платы, допускается еще частное уменьшение, когда от невзгоды страдает не целое хозяйство, а одна хозяйственная статья. Во всех этих случаях наемщик обязывается доказать свое право представлением подробного хозяйственного отчета, с подробным означением всех указанных в законе статей прихода и расхода по имению. В окончательном выводе должна составиться сумма, не достигающая цифры ежегодного оброка, платимого хозяину. Таково прусское правило; но случаи применения его довольно редки, ибо договоры весьма часто составляются с отказом от права на уменьшение платы; кроме того, на практике наемщики обеспечивают себя от невзгод особыми договорами страхования.Французский закон допускает подобное право без соображения с количеством оброчной платы и не принимает в расчет денежной ценности дохода. Основанием к уменьшению платы служит ущерб в количестве плодов, не менее половины нормального урожая, происшедший от несчастного случая (cas fortuit). Требования сего рода подлежат удовлетворению только в связи с целым продолжением найма за все срочные года, в общем счете прихода всей наемной операции. Не допускается вознаграждение ни по отдельным статьям хозяйства, ни за гибель плодов, уже собранных.Наем земель и хозяйственных заведений получает особое значение, когда за пользование определяется плата известною долею плодов и произведений, собранных с земли (colonat partiaire, bail а mйtairie, mezzadria). В таком случае хозяин входит, так сказать, в долю с наемщиком: отношение сторон подобно товариществу. Посему в найме этого рода потери и убытки ложатся на обе стороны и не могут служить поводом к вознаграждению или к уменьшению повинности. Эта форма найма употребительна особенно в тех местах, где при малом развитии хозяйственной промышл