Настольная книга нотариуса - Гонгало М

Кроме того, при обращении к нотариусу, в отличие от регистрации, целый ряд граждан и организаций имеют право на льготы – бесплатное либо на льготных условиях совершение нотариальных действий.

6. Различен правовой статус и квалификационные требования к регистратору и нотариусу. Нотариус может действовать самостоятельно либо выступать как государственный служащий. Что касается регистратора, то это государственный служащий, замещающий ведущую государственную должность. Существенно различен уровень квалификационных требований к нотариусу и регистратору. Для лица, претендующего на занятие должности как нотариуса, занимающегося частной практикой, так и государственного нотариуса, необходимо наличие высшего юридического образования, прохождение стажировки у нотариуса по общему правилу сроком не менее одного года, сдача квалификационного экзамена. Только потом может появиться возможность конкурсного занятия вакантной должности нотариуса.

Для занятия должности регистратора высшее юридическое образование не обязательно, регистратором прав может быть назначено лицо, имеющее опыт работы в органах государственной регистрации прав не менее двух лет, т.е. с опытом, но со средним образованием. Кроме того, регистратору не надо проходить стажировку, достаточно пройти специальные курсы (учебная программа до 150 часов) и сдать квалификационный экзамен. Таким образом, вызывает удивление, что для столь сложной и содержательной юридической деятельности регистратора в законе устанавливаются достаточно заниженные квалификационные требования.

Таким образом, деятельность регистратора должна усилить государственные гарантии и надзор за соблюдением правового регламента на стадии регистрации прав и сделок, прежде всего путем ведения единого реестра. Но происходит это за счет снижения правовых гарантий на стадии согласования условий сделки, проверки наличия всех законных предпосылок ее совершения. Тем самым суживается сфера публично-правового контроля в сфере гражданского оборота, связанного с недвижимостью, и увеличивается сфера частноправового взаимодействия сторон. Восполнение данных пробелов возможно путем стимулирования граждан на обращение к нотариусу. Здесь следует иметь в виду следующее.

Современное гражданское законодательство и сам гражданский оборот по своей идеологии носят состязательный характер, в котором каждый защищает свои собственные права и интересы. Вместе с тем пришло понимание того вопроса, что государство должно обеспечивать равные стартовые условия в состязательном гражданском обороте, защищать экономически и юридически слабую сторону гражданского оборота. Такое понимание приходит к специалистам в гражданском и арбитражном процессах, в целом в сфере гражданской юрисдикции. Правовой основой защиты экономически и юридически слабой стороны является ст. 48 Конституции РФ, закрепляющая право каждого на получение квалифицированной юридической помощи, в том числе бесплатно.

Обеспечивает ли система государственной регистрации реализацию такого права, защищает ли она экономически и юридически слабую сторону гражданского оборота, связанного с недвижимостью? Ответ на основании проведенного анализа модели юридической деятельности регистратора в соответствии с Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» скорее будет отрицательным, чем утвердительным. Модель регистрации рассчитана на юридически осведомленных граждан, которые сами могут разобраться во всех тонкостях гражданского и жилищного законодательства, либо заинтересованная сторона может воспользоваться услугами адвоката или иного правового консультанта.

Как видно, в отличие от нотариальной правовая помощь гражданам при регистрации не оказывается, льгот по уплате сбора за регистрацию не устанавливается. Таким образом, эта публично-правовая деятельность не имеет ряда необходимых характеристик, которые должны присутствовать в ее деятельности. Полагаю, необходимо, чтобы государственные регистраторы также оказывали правовую и консультационную помощь при совершении сделок, льготы по уплате сбора за регистрацию должны быть аналогичны льготам по уплате пошлины по нотариальным действиям. Дело в том, что многие сделки между членами семьи совершались по достаточно низким тарифам, а установленный размер платы за регистрацию может быть существенно выше. В любом случае правила регистрации должны стимулировать граждан на обращение к нотариусу по этим вопросам.

Полагаться же на правовую помощь адвокатов, риэлтерских фирм, частных юристов вряд ли стоит. Независимо от их квалификации, а она, несомненно, высока, в их деятельности заложен один неустранимый порок – их деятельность не носит публично-правового характера, не связана рамками юридической процедуры, они не обязаны по закону оказывать правовую помощь бесплатно, они не ведут публичного реестра совершенных ими правовых действий, их архивы являются их частной собственностью и не имеют публичного характера. Их работа нацелена на защиту в состязательной форме интересов клиента. Нотариальная же деятельность по своей правовой природе носит несостязательный характер, поскольку нотариус представляет одновременно государство, всех участников нотариального действия, а также лиц, не участвующих, но права которых затрагиваются совершением данного действия.

Поэтому вряд ли будет правильным передавать функции оказания правовой помощи на стадии согласования условий сделки, которые не охватываются деятельностью регистраторов, лицам и организациям, которые работают на частноправовой основе, отстаивая в состязательной форме интересы клиента.

Логичнее сохранить здесь деятельность того лица, которое действует для защиты экономически и юридически слабой стороны, действует в рамках публично-правовой процедуры от имени государства в интересах всех сторон. Пока что в действующей правовой системе России в настоящее время нет другого правового института, который бы выполнял эти функции, кроме нотариуса. Что касается обычного возражения о том, что юридически слабая сторона не лишена возможности обратиться к нотариусу либо к другому юристу, то надо исходить из наших реалий. Мы живем в стране, где является традицией пренебрегать правовыми процедурами, рассматриваемыми как ненужные и обременяющие формальности. Поэтому для государства и системы регистрации защита экономически и юридически слабой стороны также должна быть в центре внимания.

Таким образом, можно прийти к следующим выводам.

1. Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как общегосударственная система учета и регистрации объектов недвижимости на территории России объективно необходима, ее следовало создавать после начала процессов приватизации.

2. Деятельность регистратора носит при работе с документами квазинотариальный характер и тем самым частично закрывает проблемы, образующиеся в связи с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

3. Однако деятельностью регистратора не охватывается, к сожалению, та часть полномочий нотариуса, которая связана с взаимодействием с самим правообладателем, как будущим, так и настоящим, на этапе согласования условия сделки и ее заключения.

4. Введение в действие Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приводит к ряду новых правовых решений (простая письменная форма доверенности в сфере недвижимости), последствия которых никем не прогнозировались и не просчитывались.

5. Поэтому является важным обеспечить условия для защиты экономически и юридически слабой стороны в гражданском обороте, связанном с недвижимостью, реализацию конституционного (ст. 48 Конституции РФ) права на получение бесплатной юридической помощи, причем в таких правовых процедурах и такими лицами, которые осуществляют публично-правовые функции. Нельзя систему оборота недвижимости переводить на «полностью состязательные рельсы», переводить в сферу частноправовых отношений и отбрасывать публично-правовые начала, осуществляемые нотариусами, поскольку государственная регистрация осуществляет только небольшую часть необходимого публично-правового регулирования.

В конечном счете и система учреждений юстиции, и система нотариата, и регистраторы прав, и нотариусы имеют одну цель – обеспечить правовую защиту прав участников рынка недвижимости, стабильность и бесспорность отношений собственности на недвижимость. Поэтому конечная цель совместной работы – поиск взаимодополняющего варианта юридической деятельности, когда и регистраторы, и нотариусы являются звеньями одной системы обеспечения законности в гражданском обороте, связанном с недвижимостью.

Глава 5. ПРАВИЛА НОТАРИАЛЬНОГО ДЕЛОПРОИЗВОДСТВА И СОВЕРШЕНИЯ УДОСТОВЕРИТЕЛЬНЫХ НАДПИСЕЙ НОТАРИУСОМ