Все географические карты лгут - Марк Монмонье

Рис. 13.1. Исключительные экономические зоны, установленные в западной части Тихого океана Соединенными Штатами (темно-серый цвет) и другими странами (белый цвет), подчеркивают важность сравнительно небольших островов, к которым «привязана» большая часть этих морских пространств

В широком спектре карт недвижимой собственности имеются и более подробные, более крупномасштабные карты недвижимости и карты зонирования, которые часто имеют тот дефект, что содержат исключения, не отраженные при картографическом обследовании участков. Например, хотя обычно карты недвижимой собственности отображают местные границы, улицы, подъездные пути к домам и сами строения, иногда они опускают дорожки, дающие легальный доступ на соседние участки, полосы проведения воздушных электролиний на чужой земле, а также проложенные по чужим участкам трубы и кабели. Сюда же относятся террасы, которые вторгаются на территорию соседа: они были построены много лет назад в нарушение границ участков. В некоторых штатах Америки существует понятие «нерадивое владение», которое предоставляет вашему соседу постоянное право на занятие части вашего участка, если такое вторжение было открытым и вы не заявили возражений. Одним из ограничений прав собственности является местная база данных, которая ведет учет скрытых объектов инфраструктуры: любой человек, захотевший установить вокруг своего участка забор, сделать на территории каменное, плиточное или другое покрытие, преобразовать лужайку или устроить стационарный бассейн, должен уведомить местные власти, которые направят к нему инженера, в обязанности которого входит разметка всех проходящих по участку линий водоснабжения, канализации, газа, телекоммуникаций и электричества. Если запланированные земляные работы могут затронуть эти подземные сети, вы должны скорректировать свои планы применительно к этому, прежде чем вам будет позволено осуществить задуманное.

Карты зонирования (рис. 7.1 и илл. 5 на вклейке) накладывают дополнительные ограничения на тех собственников недвижимости, которые ценят свободу от шума и транспортных заторов, которую им может предоставить зона R-1, предназначенная исключительно для жилого строительства и характеризующаяся низкой плотностью населения, и в которой запрещена активная торговая и промышленная деятельность, а также строительство многоэтажных жилых домов и многосемейного жилья. Зонирование землепользования обычно устанавливает в соответствующих зонах целый «букет» ограничений, под которые подпадают высота зданий, минимальное расстояние от фасада дома до улицы, границы задней стороны участка, виды и число животных, которых могут держать жители, а также количество и типы средств передвижения, которые можно оставлять припаркованными на подъездных дорожках. Хотя карты зонирования обычно придают человеку уверенность – ведь, в конце концов, никто не хочет жить рядом со спекулянтом, торгующим старыми колымагами, или владельцем частного зоопарка, – категория зонирования, распространяющаяся на соседний участок, может позволить его хозяину заниматься каким-то конкретным мелким бизнесом или содержать пансион. Например, действующие правила могут разрешить врачу заниматься медицинской или стоматологической практикой у себя дома или позволить групповое проживание лицам, имеющим отклонения в развитии или инвалидность, и их опекунам. Законы зонирования обычно разрешают некоторое смягчение стандартных требований или исключений после того, как заявленные варианты доведены до сведения ближайших соседей, обсуждены на публичных слушаниях и одобрены бюро по апелляциям комитета зонирования[32]. Карты зонирования важны не только с точки зрения того, что они ограничивают, но и с точки зрения разных исключений, которые может разрешить закон.

Запретительные карты очень важны для сохранения исторических районов, которые становятся своеобразными заповедниками для ревнителей духовной культуры, в том числе жителей, которые желают защитить свои инвестиции в архитектурные памятники и городской ландшафт от происков коммерсантов и бездумных модификаций. Подпадание какого-то района под категорию исторического наследия накладывает ограничения на выбор типов оконных рам, дверных коробок и фасадных покрытий. В этом случае значительные перестройки зданий разрешаются только за пределами района. Если правила требуют от владельца дома покрытия стен белой обшивочной доской и установки черных жалюзи, то любое другое решение может навлечь на него серьезный судебный иск. Вне границ исторического района вы можете делать все, что вам угодно. Внутри границ вы ограничены в своих действиях, с чем вы можете вполне смириться, если это отвечает вашим интересам.

Другой тип запретительных карт очерчивает те сельскохозяйственные районы, в которых фермеры будут защищены от жалоб новых соседей относительно неприятных видов, звуков или запахов. Выделенные на картах сельскохозяйственные районы не только гарантируют владельцам земли возможность «свободно заниматься сельским хозяйством», но и защищают их от более высоких налогов на собственность, рассчитанных по рыночной стоимости угодий. Ведь собственникам иногда приходится отказываться от права на застройку, а следовательно, пожертвовать существенными доходами за много десятилетий, если какой-то предприниматель вдруг захочет купить землю для строительства торгового центра или нового жилья.

Запретительная картография часто является спутником множества законов и правил по охране окружающей среды, которые призваны в конечном счете защитить среду обитания или покупателей новых домов (см. илл. 9 на вклейке). Примерами могут служить карты охраняемых водно-болотных угодий; карты, указывающие, где лицензированные охотники могут охотиться на оленей в разрешенные периоды, а также карты зон вероятных наводнений, указывающие места, в которых строительство запрещено, а также те местности, где собственники земли должны покупать страховку от наводнений. Все три вида этих карт очень непостоянны, в значительной степени зависят от капризов природы, но не только от этого. На картах водно-болотных угодий производится официальное разграничение соответствующих районов по федеральным регламентам или нормам данного штата. Причем законы штата действуют только в том случае, если данные угодья не являются частью «водных ресурсов Соединенных Штатов». Срок разграничения может окончиться, и возникнет необходимость в новом разграничении, особенно в период засух. В разных штатах водно-болотные угодья определяются по-разному, и иногда застройщик может создать им замену в другом месте, если данная площадка имеет особое значение для большого строительного проекта. Те ведомства штата, которые занимаются сохранением дикой природы, могут корректировать продолжительность и географические координаты участков охоты на оленей в зависимости от размеров стада и необходимости его выбраковки.

Особенно проблематичными выступают зоны, часто подверженные наводнениям. Карты наводнений, которые основываются преимущественно на данных по расходу воды в данной местности, собирающихся маленькими и немногочисленными измерительными станциями, а также на данных по рельефу, которые часто неточны, во многих случаях подвергаются критике за ненадежность местными жителями, не желающими приобретать страховку от наводнений, которую у них требует арендодатель. Хотя легенды к таким картам, как правило, бывают сложными и даже запутанными (см. рис. 13.2), они пытаются объяснить, что «одно наводнение в столетие», то есть вероятность наводнения в каждом текущем году, равная 1 %, вовсе не означает, что все остальные 99 лет из этого века лишены риска такого чрезвычайного события. Более того, если вверх по течению реки осуществлена массовая застройка, то карты наводнений могут существенно