ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом - Павел Кузнецов

Эта норма является правовой лазейкой для того, чтобы распрощаться с управляющей компанией. Однако УК может не согласиться с решением общего собрания и оспорить его в суде, поэтому факт невыполнения условий договора управления МКД нужно будет доказать в судебном порядке.

Чтобы избежать этих проблем, рекомендую до момента проведения общего собрания обратиться с жалобой на действия управляющей организации в жилищную инспекцию. Практически в любом доме, управляемом УК, всегда найдутся недостатки: в одном подъезде не горят лампочки, в другом – плохо убирают и т. д. Все это следует отразить в жалобе в жилищную инспекцию (предварительно сфотографировав нарушения), и тогда жилищный инспектор, проводя выездную проверку, укажет все эти недостатки, предписав их устранить в заданные сроки. Это предписание и будет доказательством того, что управляющая организация не выполняет условий договора управления МКД.

Таким образом, если управляющая организация оспорит решение общего собрания о создании ТСЖ в суде, можно смело подать ходатайство об участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, жилищной инспекции, которая сможет выступить на стороне собственников помещений МКД (либо предоставит в суд письменный отзыв в их пользу).

Только эти способы уведомлений собственников МКД о проведении общего собрания являются законными. Выбор конкретного способа определяется особенностями ситуации в конкретном доме.

2. Заочное общее собрание. Ст. 47 ЖК РФ определяет правила проведения заочного общего собрания и устанавливает, что заочное общее собрание проводится, если очное общее собрание не набрало кворума (то есть 50 % голосов от общего числа собственников).

О проведении заочного общего собрания собственники уведомляются аналогичным образом (заказные письма или сообщение под роспись). Собственникам высылается анкета, заполнить и вернуть которую они должны до окончания указываемого срока приема.

Обратите внимание на то, что обязанность по организации и проведению заочного общего собрания может быть возложена на управляющую организацию (в том случае, если очное собрание, организуемое управляющей организацией, будет провалено, а управляющая организация, не желающая потерять власть над домом, будет стремиться к этому).

3. Очно-заочный вид общего собрания. С 29.06.2015 г. предусмотрена возможность очно-заочного проведения общего собрания (п. 3 ст. 47 ЖК РФ). Порядок уведомлений собственников МКД такой же, как при очной и заочной формах. На очно-заочном собрании вопросы повестки дня в очном виде обсуждаются с теми собственниками, которые пришли на собрание и проголосовали, не явившимся анкеты с повесткой собрания рассылаются по почте заказными письмами (или раскладываются по почтовым ящикам, если такой порядок уведомлений был установлен общим собранием).

При подготовке, проведении и оформлении результатов общего собрания следует также руководствоваться Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний…». Этот относительно новый документ, в отличие от Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр носит не рекомендательно-методический, а общеобязательный характер. Отказ от использования новых правил проведения общих собраний увеличивает риск признания таких собраний недействительными и нелегитимными.

Сообщение о проведении общего собрания и решении общего собрания

Согласно п. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД должны быть указаны:

1. Сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

2. Форма проведения данного собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование);

3. Дата, место, время проведения собрания, в случае проведения заочного собрания – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4. Повестка дня собрания;

5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Все указанные в этом перечне пункты являются обязательными. Если какого-либо пункта будет не хватать, собрание может быть признано недействительным в судебном порядке (по инициативе прежней управляющей организации либо жилищной инспекции). Судебная практика знает много примеров, когда ТСЖ ликвидировались по надуманным предлогам, после чего инициаторам приходилось проделывать всю кропотливую работу сначала.

В п. 1 и 2 ст. 45 ЖК РФ говорится, что общие собрания бывают двух видов: годовые (плановые и обязательные) и внеочередные). Если общее собрание проводится не по плану (не в период с апреля по июнь календарного года), оно является внеочередным, и это обязательно указывается в сообщении о проведении собрания.

Все формы документов (протоколов и уведомлений), необходимых для проведения общих собраний, приведены в Приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». (Пример сообщения о проведении общего собрания см. в приложении 1.)

При проведении первоначального общего собрания его инициаторам рекомендуется запросить у собственников копии паспортов и правоустанавливающих документов на жилое помещение (обычно это свидетельство о регистрации права собственности, в случае его отсутствия – договор купли-продажи, долевого участия, дарения и т. п.).

Проведению официального общего собрания может предшествовать проведение неофициального схода («народного веча»), в ходе которого заинтересованные жители будут проинформированы о повестке собрания, смогут внести в нее коррективы или дополнения.

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собственников помещений.

При определении долей голосующих (веса каждого конкретного голоса) за основу берется общая площадь жилого или нежилого (бытового) помещения, указанная в правоустанавливающем документе. Сумма общей площади помещений в МКД составляет 100 %. Вес каждого конкретного голоса, который имеет собственник помещения, зависит от общей площади, принадлежащей ему на основании документа о праве собственности.

На этапе создания ТСЖ инициативная группа может не знать общей площади жилых помещений МКД, то есть исходных 100 % площади, от которой необходимо отталкиваться при подсчете голосов. Эта информация содержится в техническом паспорте на МКД. Указанный документ обычно размещается на сайте «Реформа ЖКХ» (https://www.reformagkh.ru) или на сайте управляющей организации. Копию технического паспорта можно затребовать у УК либо у застройщика дома.

Конец ознакомительного фрагмента.