Жилищное право - Ольга Тимофеева
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Цели обслуживания и эксплуатации:
1) обеспечение сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
2) проведение единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
3) обеспечение выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Наниматели, арендаторы и собственники жилых помещений обязаны:
1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;
2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда, а также использовать его без ущерба для других лиц;
3) выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;
4) своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг.
Жилищно-эксплуатационные организации обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.
Смена правового статуса помещений
Перевод помещений
Любое помещение (жилое и нежилое) – объект недвижимости, входящий в состав зданий и сооружений.
Жилое помещение в первую очередь предназначено для проживания граждан.
Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (согласно ст. 288 ГК РФ), с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности Российской Федерации (согласно ст. 22 ЖК РФ).
Изменение функционального назначения помещения, перевод его из группы жилых помещений в группу нежилых влечет изменение его правового статуса и правовых последствий. Например, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
Основания для изменения функционального назначения помещения:
1) исключение из жилищного фонда домов и помещений, непригодных для проживания граждан;
2) признание целесообразности изменения функционального назначения переводимых помещений по инициативе собственника.
Требования, которые должны быть соблюдены при переводе жилого помещения в нежилое:
1) в помещение должен быть доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
2) переводимое помещение не должно быть частью жилого помещения, не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
3) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц;
4) в многоквартирном доме перевод допускается на первом этаже или на более высоких этажах здания, если одновременно переводятся в нежилой фонд или являются нежилыми помещения, расположенные на этажах здания непосредственно под переводимыми. При этом обязательно устройство отдельного входа в нежилой фонд здания и обеспечение отсутствия доступа в жилой фонд здания посетителям и посторонним лицам.
Требования, которые должны быть соблюдены при переводе нежилого помещения в жилое:
1) переводимое нежилое помещение должно соответствовать установленным требованиям (быть пригодным для проживания, т. е. не находиться в ветхом или аварийном состоянии, а также в нем не должно присутствовать вредное воздействие факторов среды обитания);
2) должна иметься возможность обеспечить соответствие такого помещения требованиям, которые содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
3) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (аренда, залог, ипотека и т. д.).
При наличии одного из трех оснований перевод нежилого помещения в жилое не допускается.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае:
1) если заявитель не представил документы из перечня обязательных документов (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);
2) указанные документы представлены в ненадлежащий орган;
3) если заявителем не соблюдены условия и требования ст. 22 ЖК РФ, являющиеся основаниями для соответствующего перевода помещения;
4) наличия несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Переустройство и перепланировка жилых помещений
Переустройство жилого помещения – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин и пр.
Перепланировка жилого помещения – изменение его конфигурации. Она может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Для выполнения переустройства, перепланировки, иных работ необходимы:
1) проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
2) перечень работ, указанных в документе, содержащем решение органа местного самоуправления.
По окончании работ по перепланировке, переустройству, иных ремонтных работ составляется акт приемочной комиссии, которая формируется органом, осуществляющим перевод помещений (орган местного самоуправления).
И перепланировка, и переустройство требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Переустройство и перепланировку жилых помещений допускается производить только после получения соответствующих документов в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Если перепланировка или переустройство жилого помещения уже проведены без выполнения предусмотренных ЖК РФ действий, они являются самовольными и не могут быть оформлены «задним числом».
Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение в нарушение норм ЖК РФ, несет предусмотренную законодательством ответственность (ст. 7.21 КоАП РФ).
Право собственности на жилые помещения
Права и обязанности собственников жилых помещений
Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Собственники жилых помещений обязаны:
1) поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;
2) соблюдать права и законные интересы соседей;
3) выполнять правила пользования жилыми помещениями;
4) соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Неисполнение данных обязанностей соответствует термину «бесхозяйственное обращение с жильем». Последствием этого является предупреждение, вынесенное органом местного самоуправления собственнику и содержащее предписание об устранении выявленных нарушений.
