Ипотека в вопросах и ответах - Алевтина Кириенко

В чем заключаются обязательные условия договора ипотеки?

В договор ипотеки включаются следующие условия:

предмет ипотеки;

цена передаваемого в ипотеку имущества;

размер кредита и процентов;

срок исполнения основного обязательства;

требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Кроме того, залогодатель составляет закладную, которая передается кредитору органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, и удостоверяет право ее законного владельца «на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства», а также «право залога на имущество, обремененное ипотекой». После государственной регистрации и урегулирования расчетов с продавцом недвижимости заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

В какой валюте возможно получение ипотечного кредита?

Сегодня все большее количество банков предоставляет ипотечные кредиты по выбору клиента (заемщика) в российских рублях и долларах США.

Каковы минимальные и максимальные сроки ипотечного кредитования для физических лиц?

Если принимать во внимание средний показатель по банкам города Москвы, то такие сроки будут колебаться в интервале от 3 до 27 лет.

Каков порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов?

Сумма долга по ипотечному кредиту, как правило, подлежит погашению в рассрочку, согласно условиям кредитного договора, на протяжении нескольких лет равными ежемесячными платежами. Размер ежемесячного платежа в данном случае не должен превышать 50 % от суммы совокупного семейного дохода заемщика.

Является ли поручительство третьих лиц обязательным?

Совсем недавно требование о поручительстве было обязательным при ипотечном кредитовании физических лиц, однако теперь целый ряд банков готов работать с клиентом (заемщиком) и без поручителей при условии удовлетворения конкретной кандидатуры условиям банка.

Кто может стать заемщиком?

Заемщиками по схеме ипотечного кредитования могут стать граждане РФ, имеющие стабильную занятость, стабильную зарплату или предпринимательский доход, первичные накопления в размере 5—30 % стоимости жилья, лица, у которых срок окончания ипотечного договора наступает до достижения ими пенсионного возраста.

Что такое «регистрация ипотеки в силу закона»

Порядок регистрации ипотеки в силу закона устанавливается в Федеральном законе Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в разделе VI приказа «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом права требования по ипотечным кредитам».

Отменено ли на сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке?

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нотариальное удостоверение договора об ипотеке отменено с 01.04.2005 г.[3]

Возможно ли получение ипотечного кредита в городе Москве, если в собственности уже есть квартира в другом городе?

Наличие собственности никак не будет отрицательно влиять на возможность получения ипотечного кредита, скорее, наоборот, для банка это дополнительный показатель платежеспособности клиента.

Возможно ли при получении ипотечного кредита в одном городе в качестве обеспечения поместить под залог уже имеющуюся недвижимость в другом городе?

Законодательство никаких ограничений на этот счет не устанавливает, однако сегодня далеко не все банки готовы кредитовать на таких условиях.

В случае, когда в договоре купли-продажи квартиры предусмотрено условие о том, что квартира приобретается за счет средств ипотечного кредита и с момента государственной регистрации прав собственности на квартиру считается находящейся в залоге у банка, могут ли банк и учреждение юстиции настаивать на заключении отдельного договора залога квартиры?

Согласно п.1 ст. 77 Федерального закона от 17 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и приказу Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»[4] ни банк, ни учреждение юстиции не вправе требовать заключения дополнительного договора залога такой недвижимости.

Должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав, принимающее документы на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права собственности, обязано предупредить заявителей о том, что на основании данных документов в Едином государственном реестре прав будут зарегистрированы не только сделка и (или) переход права, но и ипотека, поскольку в этом случае она возникает на основании закона.

Что будет с жильем в случае внезапно возникшей нетрудоспособности лица?

Согласно статье 3 Федерального закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний» профессиональная трудоспособность – способность человека к выполнению работы определенной квалификации, объема и качества[5]. Что касается потери трудоспособности, большинство банков, работающих сегодня с ипотечным кредитованием, одним из условий предоставления кредита указывают обязательное страхование рисков, в том числе и потерю трудоспособности должником. Так что в случае наступления страхового случая платить будет страховая компания.

Какие виды доходов учитываются при рассмотрении вопроса о предоставлении ипотечного кредита?

В расчет могут приниматься любые виды подтвержденных доходов семьи. Чем больший доход вы заявите, тем на больший размер кредита вы можете претендовать. Доходы могут быть подтверждены различными способами: по форме 2-НДФЛ, в свободной письменной форме или устно в зависимости от требований банка.

Может ли заемщик приобрести квартиру с помощью кредита в личную собственность без участия другого супруга?

Да. В этом случае до заключения договора купли-продажи и ипотеки квартиры заемщик заключает брачный договор с супругом или супругой, по которому имущество, приобретенное с помощью кредита на кого-либо из супругов, является личной собственностью супруга, на которого оно приобретено, и разделу не подлежит (статьи 40, 42.1 Семейного кодекса РФ[6]). После заключения брачного договора квартира будет считаться приобретенной в единоличную собственность заемщика.

Может ли при определении суммы кредита быть принят в расчет доход супруги (супруга)?

Да, сумма кредита, как правило, рассчитывается, исходя из совокупного дохода семьи.

Каковы последствия невозврата ипотечного кредита?

Если по каким-либо причинам у заемщика возникнут финансовые трудности и он не будет в состоянии вносить ежемесячные платежи в полном объеме, то вместе с заемщиком банк постарается выработать устраивающее обе стороны решение. Если же такое решение не удастся найти, то, согласно статье 50, 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[7], квартира, находящаяся в залоге, будет продана банком с торгов. Часть денежных средств, полученных от продажи квартиры, направляется на погашение кредита и процентов по нему, включая все штрафные санкции за неуплаты по ипотечному кредиту и расходы банка на продажу указанной квартиры. Оставшаяся часть после удовлетворения требований кредитора, то есть банка, подлежит возврату заемщику. При таких условиях вам может быть предложена аренда жилья в специализированных домах гостиничного типа либо в резервном фонде жилья для неплатежеспособных клиентов ипотечной компании.

Могу ли я отказаться от получения кредита после одобрения его выдачи?

Да. Согласно программам большинства банков до подписания кредитного договора заемщик вправе отказаться от получения кредита. Обязательства перед банком возникают с момента подписания кредитного договора. Даже в случае, когда подписание кредитного договора уже состоялось, отказаться от кредита можно, но в данном случае возможны штрафные санкции со стороны банка.