С Америкой на «ты» - Борис Талис

Еще один вариант обмана. Найденный по тому же объявлению в газете посредник показывает вам прекрасную квартиру. Взамен подписанного лендлордом контракта отдаете свои денежки (аванс за первые два месяца плюс месячная стоимость проживания) посреднику и несете бумагу суперу (технику дома), который должен выдать ключи от квартиры. Супер удивленно смотрит на вас и заявляет, что все квартиры заняты, а у лендлорда совсем другая фамилия и подпись. Короче, вы попались на удочку мошенников.

КАК ЖЕ ИЗБЕЖАТЬ НЕПРИЯТНОСТЕЙ? Услуги посреднических контор, которыми пестрят газеты, дороговаты. Зато есть гарантия, что явного обмана не произойдет. Хотя… Посмотрим со стороны, что может произойти в офисе real estate?

Иногда брокер создает атмосферу конкуренции, приглашая на осмотр квартиры одновременно нескольких претендентов. Времени в обрез, квартира производит неплохое впечатление, а в затылок дышат конкуренты. Клиент быстро соглашается, подписывает контракт и оплачивает месячный рент + месячный аванс (security deposit) + один-два рента брокеру за оказанную услугу.

Вернемся к моменту подписания контракта (lease). Может оказаться, что в графе «оплата за месяц» будет проставлена сумма рента первого месяца, а в графе «ежемесячная оплата» — пустота. Лендлорд может в любой момент вписать другую цифру, подняв тем самым арендную плату. Кроме того, не мешает убедиться в сроке аренды, указанном в контракте. Чем дольше срок, тем меньше у лендлорда возможности повысить рент.

А теперь совет из области квартирной стратегии. Постарайтесь узнать, кто прежде жил в арендуемых апартаментах? Зачем? Может статься, что предыдущий арендатор был злостным неплательщиком и задолжал за электричество, газ или телефон. Новому квартиросъемщику заблокируют эти услуги. Придется потратить не одну неделю, пока не обойдешь все инстанции, чтобы восстановить справедливость. Теперь понятно, что такое «квартирная стратегия»?

Если вы планируете снять жилье надолго, есть смысл поискать квартиру со стабилизированной платой (рентом). В этом случае в договор о найме включается пункт, согласно которому рент может повышаться только по истечении определенного времени, например, через два года. Учитывая, что арендная плата растет быстро, это позволит сэкономить в будущем немалые деньги. Но найти такую квартиру нелегко, поэтому есть смысл обратиться в агентство, заплатив комиссионные. Нужно отметить, что сдавать эту квартиру кому-либо другому или переоформить на родственников с сохранением прежней оплаты вы не сможете. Например, внучка переезжает к заболевшей бабушке, чтобы ухаживать за ней. Последние судебные решения показывают, что в случае смерти бабушки у внучки мало шансов остаться в ее квартире, если она не проживала здесь с момента вселения законного жильца (бабушки), либо с возникновением близких родственных отношений с законным жильцом (рождение ребенка или вступление в брак).

Рассмотрим другой случай. Проживая в квартире с регулируемой квартплатой, вы вступили в брак с женщиной, имеющей ребенка, и они переезжают к вам. Позже въезжает и ее мать. По существующим законам, все они (жена, ее ребенок, теща) — члены вашей семьи и имеют право жить с вами, если позволяют санитарные нормы. Но вы обязаны известить хозяина о новых жильцах в течение 30 дней с момента их вселения. Хозяин же, в свою очередь, может обратиться в суд и настаивать на выселении на том основании, что жилец нарушил условия договора.

Если все же решили найти квартиру через знакомых или по объявлению, помните, что:

• цена за квартиру не всегда включает плату за отопление, газ и электричество;

• вам, возможно, придется оплачивать услуги брокера (10–15 % годового рента);

• хозяин всегда затягивает возвращение security deposit. Не стесняйтесь задавать вопросы. Если согласились снять квартиру надолго, то как квартиросъемщик (tenant) вступаете в юридические отношения с владельцем дома и подписываете стандартный договор о найме (lease) на 2–3 года, в течение которых квартплата не может меняться. Чтобы жить спокойно, не забудьте включить в договор простые, но немаловажные сведения:

• имена и адреса жильца и лендлорда;

• величину ежемесячной квартплаты;

• сроки внесения квартплаты;

• размер депозита и условия возврата;

• краткое описание квартиры, сдаваемой в рент;

• возможности продления договора;

• возможность сдачи в поднаем другим лицам (sublease);

• наличие мебели и бытовых приборов;

• кто оплачивает налог на недвижимость?

• кто оплачивает страховку?

Не попадитесь на крючок лендлорда, если в договоре указано, что рент будет продолжен на условиях, которые будут обсуждены позже. Это означает, что он бесконтрольно может повысить рент.

Выезжая, потребуйте у лендлорда письменное подтверждение, что сдали квартиру в таком же состоянии, в каком приняли, и у лендлорда нет к вам претензий. Конечно, ему не хочется возвращать deposit, и он будет искать любые доказательства ущерба, умышленно причиненного вами. Учтите, что дырки от шурупов и гвоздей, царапины на стенах и подобные «следы», оставленные после вас в квартире, не могут рассматриваться как ущерб, причиненный собственности лендлорда, поэтому не могут служить оправданием в случае невозвращения залога.

В любой квартире есть кухонные шкафчики, которые лендлорд обязан поменять, если они пришли в негодность и ремонту не подлежат. Известно, что кухонные шкафчики никто не ремонтирует, их заменяют новыми, или бывшими в употреблении, но в пригодном состоянии. Принадлежат они в любом случае хозяину, но жильцу придется за. них заплатить. Нет, всю сумму с вас сразу не возьмут, но в арендную плату будет включена стоимость шкафчиков. Несправедливо… Через три года вы уже выплатите хозяину стоимость всей кухонной мебели, а затем будете продолжать платить «за воздух» только потому, что хозяин вернул свои деньги, но рент остался тем же. Значит, еще через три года вы выплатите двойную стоимость кухни. Многие лендлорды хитрят таким образом.

Лучше не просить лендлорда о замене, а сделать это за свой счет. Будет дешевле и красивее, а самое главное — выгоднее материально.

Разрешение на самостоятельную замену кухонной мебели у хозяина спрашивают лишь в том случае, если, передвигая мойку или плиту, необходимо переделать трубопроводы.

Нужно иметь лицензию на производство таких работ. Не будете менять трубы? Тогда можно без разрешения хозяина заменить кухонные шкафчики.

О РЕМОНТЕ КВАРТИРЫ. Если он сделан самостоятельно, вы вправе вести переговоры с лендлордом о снижении рента на сумму выполненного ремонта. Независимо от условий договора, хозяин обязан каждые 2–3 года делать «косметический ремонт» (побелить стены и потолки, покрасить окна, двери и трубы). Предположим, вы решили изменить планировку, установить дополнительное оборудование или встроить стенные шкафы. Необходимо письменно уведомить хозяина и получить письменное разрешение. В противном случае возврат залога станет невозможным.

Без разрешения квартиросъемщика хозяин дома (квартиры) не имеет права входить в арендуемые помещения, разумеется, исключая экстремальные ситуации (пожар, криминал и пр.)

КУДА ОБРАЩАТЬСЯ В СПОРНЫХ СИТУАЦИЯХ. Для разрешения спорных ситуаций обращайтесь в городские или штатные органы управления (Housing Authorities).

В Нью-Йорке: Housing Legal Services for New York City (212) 431-7200. В каждом городе существуют Жилищные суды (Housing Courts) — надежное средство защиты, если вы правы.

АРЕНДА В «ПРОДЖЕКТЕ» ОПАСНА. Хотелось бы отметить еще одно важное обстоятельство. Семьи с небольшим доходом имеют право получать государственные субсидии на оплату квартиры Section 8, а иногда на предоставление жилья в доме с очень низкой платой, так называемом «проджекте» (project). Несколько проджектов образуют комплексы для малоимущих, зачастую нищих обитателей. По данным правительственной организации «National Crime Victimization Survey», это районы повышенной криминальной активности, здесь грабежи и убийства, наркомания и проституция — обычное явление. Так что хорошенько подумайте, прежде чем въезжать в квартиру в таком доме.

В КОНДОМИНИУМЕ власть принадлежит ассоциации жильцов, и руководит ею совет директоров. Жильцы должны подчиняться строгим ограничениям, пожелания арендаторов вообще в расчет не принимаются. Прежде чем заключить договор на аренду квартиры с владельцем, надолго уезжающим в теплые края, внимательно ознакомьтесь с так называемыми «правилами проживания» (CC&R). В них может оказаться немало «подводных рифов», могущих впоследствии омрачить вашу жизнь. Причем в каждом кондоминиуме — свои особенности.

МУНИЦИПАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ — те же самые комплексы жилых зданий с дешевыми квартирами («projects») — расположено недалеко от транспортных развязок, торговых и культурных центров. Казалось бы, райская жизнь… Но в этих государственных многоквартирных домах живет беднота, многие просто не приучены и не хотят работать. Этот рассадник преступного промысла давно стал головной болью муниципальных. В последнее время, правда, принимаются жесткие меры, чтобы навести хотя бы элементарный порядок, пресечь преступную вольницу. Например, если квартиросъемщик или его сожители, либо даже гости замечены в употреблении наркотиков или в других противоправных действиях, с ним может быть расторгнут арендный договор. Неумеренный прием алкоголя — тоже веское основание для выселения. Администрация вправе отказать в жилье и лицам с криминальным прошлым. Эти меры, по мнению властей, должны улучшить ситуацию, и жильцы муниципальных многоэтажек смогут безбоязненно выходить по вечерам и отпускать детей поиграть на близлежащих игровых и спортивных площадках.