Справочник риэлтора - Андрей Батяев

300 000–200 000 = 100 000 (Д-т сч.76 К-т сч.62/»Авансы полученные»)

Сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет с полученного аванса в отчетном месяце:

100 000: 118 % х 18 % = 15 250 (Д-т сч.62 К-т сч.68).

Если заказчик заранее предполагает получить от привлеченных инвесторов средств больше, чем это требуется для строительства в расчете на их долю, то он может рассчитать сумму полученного аванса как разницу между средствами, полученными от инвесторов, и предполагаемой стоимостью строительства (без учета затрат на содержание заказчика). Предполагаемая стоимость строительства может определяться на основании сметной стоимости либо иным экономически обоснованным методом.

Пример 3.

Предполагаемая стоимость строительства (без учета затрат на содержание заказчика) – 25 000 000 руб. Общая площадь строительства – 1000 кв.м. Площадь строительства, подлежащая передаче привлеченным инвесторам, – 200 кв.м. Сумма полученного инвестиционного взноса от инвесторов – 6 000 000 руб.

Находим предполагаемую стоимость одного кв.м. строительства: 25 000 000: 1000 = 25 000

Определяем сумму полученных инвестиций, необходимую для покрытия предполагаемых фактических затрат на строительство доли, приходящейся на привлеченных инвесторов:

25 000 х 200 = 5 000 000

Рассчитываем предполагаемую сумму аванса:

6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 (Д-т сч.76 К-т сч.62)

Сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет с полученного аванса:

1 000 000: 118 % х 18 % = 152 540 (Д-т сч.62 К-т сч.68).

По окончании строительства объекта сумма разницы между полученными средствами и фактическими затратами на строительство, учтенными на счете 08, в доле, приходящейся на привлеченных инвесторов, отражается проводкой Д-т сч.62 К-т сч.90-1.

Сумма НДС, подлежащая уплате с полученного дохода, отражается: Д-т сч.90-3 К-т сч.68. Затраты на собственное содержание, учтенные на счете 20, списываются: Д-т сч.90-2 К-т сч.20. Сумма НДС, рассчитанная для уплаты в бюджет, относится на счет 19 (Д-т сч.19 К-т сч.62) для дальнейшей передачи ее инвесторам. Полученный доход от выполнения функций заказчика за минусом суммы НДС, отнесенной на счет 19, отражается в составе инвестиционной стоимости построенного объекта: Д-т сч.08 К-т сч. 62. Сумму НДС, уплаченную с авансов полученных, возмещаем из бюджета: Д-т сч.68 К-т сч.62 «Авансы полученные». Сумму, учтенную ранее как полученные авансы, возвращаем в кредит счета 76: Д-т сч.62 «Авансы полученные» К-т сч.76.

При передаче инвесторам их доли построенного объекта инвестиционная стоимость доли каждого инвестора и приходящаяся на нее сумма НДС списываются за счет полученных ранее инвестиций: Д-т сч.76 К-т сч.08 и Д-т сч.76 К-т сч.19. Инвесторам выдается расчет инвестиционной стоимости доли конкретного инвестора и счет-фактура на сумму передаваемого НДС. В нем отдельными строчками показывается сумма НДС, уплаченного поставщикам и подрядчикам, и сумма налога, исчисленная с вознаграждения заказчика. Как вариант могут быть выданы два счета-фактуры: на сумму налога, уплаченного поставщикам и подрядчикам, и на сумму налога, исчисленного с вознаграждения заказчика.

Пример 4.

Строительство завершено. Общая сумма затрат на него, отраженная по дебету счета 08, – 24 150 000 руб., в том числе фактические затраты на содержание заказчика, приходящиеся на долю заказчика, – 150 000 руб. Сумма фактических затрат на содержание заказчика, отраженная как расходы, связанные с получением вознаграждения за выполнение функций заказчика, учтенная по дебету счета 20, – 600 000 руб.

Сумма НДС, отраженная по дебету счета 19 (кроме налога, учтенного обособленно, приходящегося на сумму фактических затрат, учтенных на счете 20, и возмещенного из бюджета) – 4 500 000 руб.

Общая сумма инвестиций, полученных от инвесторов, – 25 000 000 руб. (учтена по кредиту счета 76 в сумме 24 200 000 руб. и кредиту счета 62»Авансы полученные» в сумме 800 000 руб., определенные на стадии строительства исходя из средств на содержание заказчика, предусмотренных в сводном сметном расчете). Сумма НДС, уплаченная с авансов, – 122 000 руб. (Д-т сч.62/»Авансы полученные» К-т сч.68). Общая площадь строительства – 1000 кв.м. Площадь строительства, подлежащая передаче привлеченным инвесторам, – 800 кв.м.

Фактическая стоимость строительства, приходящаяся на долю инвесторов (без учета расходов на содержание заказчика):

(24 150 000–150 000): 1000 х 800 = 19 200 000

Сумма НДС, приходящаяся на долю инвесторов:

4 500 000: 24 150 000 х 19 200 000 = 3 580 000

Сумма вознаграждения заказчика, определенная как разница между полученными от инвесторов средствами и фактическими затратами на строительство доли инвесторов:

25 000 000 – 19 200 000 – 3 580 000 = 2 220 000 (Д-т сч.62 К-т сч. 90-1)

Сумма НДС, подлежащая уплате с полученного вознаграждения:

2 220 000: 118 % х 18 % = 338 600 (Д-т сч.90-3 К-т сч.68)

Списываются фактические расходы на выполнение функций заказчика, приходящиеся на долю привлеченных инвесторов:

Д-т сч.90-2 К-т сч.20 – 600 000

Определен финансовый результат от выполнения функций заказчика:

2 220 000–338 600 – 600 000 = 1 281 400 (Д-т сч.90-9 К-т сч.99)

Сумма вознаграждения заказчика (без НДС) включается в инвестиционную стоимость строительства:

2 220 000–338 600 = 1 881 400 (Д-т сч.08 К-т сч.62)

Сумма НДС с вознаграждения заказчика относится на счет 19 для дальнейшей передачи инвесторам:

Д-т сч.19 К-т сч.62 – 338 600

Возврат суммы налога, ранее уплаченного с суммы предполагаемого аванса:

Д-т сч.68 К-т сч.62/»Авансы полученные» – 122 000

Возврат суммы, учтенной ранее как авансы полученные, на счет 76:

Д-т сч.62/»Авансы полученные» К-т сч.76 – 800 000

Списывается инвестиционная стоимость доли, переданной инвесторам:

19 200 000 + 1 881 400 = 21 081 400 (Д-т сч.76 К-т сч.08)

– Списывается сумма НДС, передаваемая инвесторам:

3 580 000 + 338 600 = 3 918 600 (Д-т сч.76 К-т сч.19).

В примере рассмотрено единовременное отражение выручки от реализации услуг заказчика, определенной на дату подписания актов о реализации контрактов с инвесторами. Такой порядок применяется в случае, если договором с инвестором не предусмотрено поэтапное оказание услуг.

Если договором будет предусмотрено поэтапное оказание услуг, то в учете организация отражает выручку от выполнения функций заказчика по окончании каждого этапа исходя из суммы, определенной по методу расчета авансового платежа. Для целей налогового учета, если договором не предусмотрено поэтапное оказание услуг, следует учитывать требования абз. 2 п. 2 ст. 271 НК РФ.

Следует учесть, что рассмотренный вариант определения статуса доходов, полученных от привлечения соинвесторов, может вызвать проблемы с учетом для целей налогообложения некоторых расходов, связанных с коммерческой инвестиционной деятельностью. Например, связанных с привлечением соинвесторов расходов на рекламу, поскольку организация формально не имеет доходов от привлечения соинвесторов (доход определен за выполнение функций заказчика).

Вариант 2.

Договором предусмотрено, что разница между полученными средствами и фактически направленными на строительство суммами является вознаграждением основного инвестора за осуществление мероприятий по обеспечению прав привлеченного инвестора на его долю (включение в реестр, оформление и подача документов, другие подобные действия).

В этом случае полученная разница отражается в составе дохода на дату подписания акта о реализации инвестиционного договора с соинвестором:

Д-т сч.76 К-т сч.90-1 – сумма дохода

Д-т сч.90-3 К-т сч.68 – сумма НДС с полученной разницы.

Если у организации были расходы, связанные с извлечением данного дохода, то их следовало учитывать по дебету счета 20 «Основное производство» обособленно. На дату признания дохода указанные расходы подлежат списанию:

Д-т сч.90-2 К-т сч.20.

В данном варианте следует учитывать также, что инвестиционный взнос, который вкладывают соинвесторы, направляется на покрытие всех затрат по строительству, в том числе затрат на содержание заказчика-застройщика, включаемых в инвестиционную стоимость объекта строительства. Следовательно, существует вероятность, что часть инвестиционного взноса соинвесторов, направленная на покрытие затрат по содержанию заказчика, может быть расценена для целей бухгалтерского учета и налогообложения как полученное вознаграждение за выполнение функций заказчика (хотя поручения от инвесторов на выполнение функций заказчика не было), поскольку все признаки возмездного оказания услуг налицо: действительно заказчик выполнил указанные функции, а затраты, связанные с их выполнением, покрыты за счет средств инвесторов (принцип возмездности оказанной услуги).

Сумму дохода за выполнение функций заказчика в этом случае рекомендуется определить равной доле от суммы на содержание заказчика-застройщика, предусмотренной в сводном сметном расчете, приходящейся на долю строительства за счет привлеченных соинвесторов. Другой вариант – воспользоваться Методическим пособием по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, утвержденным Письмом Минстроя России от 13 декабря 1995 г. № ВБ-29/12-347. В любом случае по окончании строительства вознаграждение не может быть меньше суммы фактических затрат на содержание заказчика из расчета на долю привлеченных инвесторов. Поскольку инвесторы, финансируя строительство, оплачивают также и затраты на содержание заказчика в сумме не менее фактических затрат.