Ипотечный кредит: как получить квартиру - Денис Шевчук

По заявлению залогодателя суд, при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (фактически это может быть месяц, два)[121]. Все зависит от настроения судьи, поскольку признание причин уважительными полностью находится на усмотрении суда. Однако даже при наличии уважительных причин в отсрочке реализации будет отказано, если банк заявит, что промедление реализации может повлечь существенное ухудшение его финансового положения.

Кроме того, «определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимости заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки» (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 350 ГК).

Начальная цена продаваемого имущества по ст. 54 Закона об ипотеке может быть определена судом, если обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда. В остальных случаях начальная цена определяется соглашением залогодателя с залогодержателем. В Законе не указано, когда должно быть заключено соглашение между сторонами, которым они определяют начальную продажную цену. Представляется, что такое соглашение может быть достигнуто в судебном процессе, в котором рассматривается исковое заявление об обращении взыскания на заложенное имущество (Шевчук Д.А.).

Заложенное имущество продается лицу, предложившему наивысшую цену. Аукционный принцип продажи заложенного имущества, в особенности недвижимого, при отсутствии развитого рынка, который дал бы необходимые ориентиры в определении цены имущества, приведет к массовым случаям, когда предмет залога будет продаваться с публичных торгов по цене, которая будет существенно отличаться от той, которую кредитор и должник имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства залогом.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается (п. 4 ст. 350 ГК).

В Законе об ипотеке и ГК РФ содержатся нормы о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Это делает орган, производящий исполнение судебных решений. Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, который удостоверил соответствующее соглашение.

При этом необходимо соблюдать правила ст. 319 ГК об очередности погашения требований по денежному обязательству. Так, согласно п. 1 ст. 334 ГК кредитор-залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение из стоимости заложенной недвижимости перед другими кредиторами залогодателя.

Статья 15 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ также содержит особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества:

1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона.

2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

3. Требования залогодержателей, указанных в части 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона.

4. По требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, несут солидарную ответственность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Наряду с перечисленными нормативными актами реализацию заложенного имущества невозможно осуществить без законодательства об исполнительном производстве. Авторами Закона «Об исполнительном производстве» полностью проигнорирован принцип специальности залога. Следствием этого является потеря самого смысла залога, суть которого состоит в том, что заложенное имущество выделяется из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов. Анализируемое противоречие между Законом об ипотеке и Законом «Об исполнительном производстве» при решении вопроса о возможности преимущественного удовлетворения требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества должно быть решено в пользу Закона об ипотеке.

Принципы специальности и старшинства залогового права, по мнению Дениса Александровича Шевчука, нарушаются и иными нормами Закона «Об исполнительном производстве», например, в ст. 78, определяя очередность удовлетворения требований по исполнительным документам, Закон отнес требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды к четвертой очереди, а требования залогодержателя – к пятой очереди, включив их в число остальных требований в порядке поступления исполнительных документов. Налицо противоречие. В противовес предписаниям п. 2 ст. 41 Закона об ипотеке ст. 78 Закона «Об исполнительном производстве» без каких-либо ограничений устанавливает приоритет требований государства перед требованиями залогодержателя недвижимого имущества, допуская тем самым возможность удовлетворения требований государства за счет конфискованного недвижимого имущества, находящегося в залоге у третьих лиц.

Противоречие в вопросе об очередности удовлетворения требований из стоимости заложенного имущества между нормами Закона об ипотеке и нормами Закона «Об исполнительном производстве» является отражением конфликта между публичным и частным интересом. В сложившейся ситуации более справедливым и юридически оправданным будет решение возникающих споров на базе норм, сформулированных в Законе об ипотеке. Должно действовать правило, что требования залогодержателя удовлетворяются в первоочередном порядке преимущественно перед другими кредиторами (п. 2 ст. 41).

Очевидно, что нормы залогового законодательства и законодательства об исполнительном производстве, связанные с реализацией имущества должника, нуждаются в дальнейшей унификации с учетом специфики продаваемого имущества должника.

По действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК).

Таковы условия ипотеки жилища, то есть в финале – без квартиры и без всего, что вложено залогодателем за несколько лет.

Правда, в законодательстве предусмотрено: «В том случае, когда сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю» (п. 6 ст. 350 ГК РФ).