Юридический справочник - Г Чепульченко

Поднаниматель в договоре поднайма помещений обязан: использовать помещение и имущество по назначению; содержать помещение и имущество в надлежащем состоянии; обеспечивать сохранность помещения и имущества; производить за свой счет текущий ремонт, соблюдать правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в местах общего пользования, ежемесячно вносить плату за пользование помещением, имуществом, оказываемые услуги в размерах, установленных договором, не позднее согласованного числа следующего месяца; сдать помещение и вернуть имущество в надлежащем состоянии и в оговоренный срок.

В договоре обязательно должна быть указана сумма и размеры ежемесячных платежей.

Договором может быть предусмотрено, что совместно с поднанимателем в предоставляемое ему жилье вселяются и члены его семьи. Последующее их вселение допускается только с согласия наймодателя и нанимателя.

Договоры поднайма жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда регистрируются в ЖЭКах.

Законодательно установлены условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается. Это может иметь место, если:

1) в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который будет приходиться на каждого проживающего в этом помещении, в том числе и нанимателя вместе с членами семьи, окажется меньше установленного для предоставления жилых помещений, т. е. меньше нормы средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте;

2) в качестве поднанимателя или члена его семьи в коммунальную квартиру вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире.

Сдача жилья в поднаем с нарушением всех указанных выше требований влечет недействительность договора. Вселившиеся по недействительному договору лица обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение, а при отказе от добровольного выселения они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья. Иск об этом могут заявлять как наймодатель, так и лица, интересы которых нарушены сам наниматель, члены его семьи, соседи. Такой иск может быть предъявлен также и прокурором. Выселение в данном случае производится без признания судом договора поднайма недействительным, поскольку недействительным такой договор является в соответствии с законом.

Как уже отмечалось, договор поднайма действует в течение срока, определенного между нанимателем и поднанимателем. При этом наймодателю (ЖЭКу) не предоставлено право в какой-либо мере вмешиваться в отношения между сторонами при определении сроков его действия. По истечении обусловленного срока договор автоматически прекращает свое действие и поднаниматель, независимо от добросовестности исполнения его условий, не вправе требовать возобновления договора, если против этого возражает наниматель. Поднаниматель обязан в этом случае освободить занимаемое помещение не только по требованию нанимателя, но и по требованию наймодателя (ЖЭКа), либо соседей, если речь идет о коммунальной квартире.

В пределах обусловленного срока действие договора зависит от добросовестности исполнения поднанимателем его условий. Досрочное расторжение допускается при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора как поднанимателем, так и проживающими с ним лицами.

Такими основаниями являются:

а) систематическое разрушение или порча жилого помещения, мест общего пользования. Причем основанием для досрочного расторжения договора являются не только виновные действия, связанные с прямым разрушением или порчей помещения, но и невыполнение обязанностей по производству за свой счет текущего ремонта, вследствие чего жилье разрушается или портится. Наряду с досрочным расторжением договора виновное лицо обязано возместить причиненный своими действиями ущерб;

б) использование поднанимателем снятого жилого помещения не по прямому назначению - оборудование его под мастерскую, складское помещение и т. п.;

в) систематическое нарушение правил проживания, делающее невозможным для других проживание в одной квартире или одном доме (скандалы, оскорбления, причинение телесных повреждений, невыполнение требований о соблюдении тишины и т. п.);

г) систематическое невнесение поднанимателем платы за пользование жильем и за коммунальные услуги. Под систематичностью в данном случае понимается наличие двух и совершение третьего факта невнесения платы.

Возможность расторжения заключенного на неопределенный срок договора поднайма связывается законодательством с необходимостью предупреждения поднанимателя о предстоящем прекращении договора за три месяца. В такой же срок необходимо предупредить поднанимателя, с которым заключен срочный договор на все помещение, временно отсутствующему нанимателю при его возвращении до истечения срока договора.

Если наниматель, сдавший жилье в поднаем на определенный срок, не вправе до его истечения расторгнуть договор, то поднаниматель имеет право расторгнуть его в любое время. При выплате авансом денежных сумм за пользование помещением наниматель обязан возвратить полученное наперед.

Напоминаем, что проживающие по договору поднайма в домах государственного или общественного фонда граждане признаются законом нуждающимися в улучшении жилищных условий со всеми вытекающими отсюда последствиями.

- Кто такие временные жильцы?

Правовой статус временных жильцов регулируется ст. 98, 99 Жилищного кодекса.

В отличие от поднанимателей, основанием вселения которых в жилое помещение является договор поднайма, а условием проживания - плата за предоставленное жилье, временное проживание в жилом помещении нанимателя любого лица, не обязательно родственника, допускается без заключения договора и при условии бесплатности пользования жильем. Единственным условием для вселения временных жильцов является согласие на то нанимателя и членов его семьи. Согласие наймодателя (ЖЭКа) в данном случае не требуется.

Срок проживания временных жильцов не установлен, однако если их проживание будет продолжаться свыше полутора месяцев, вселение допускается при условии, если на каждого из проживающих в данном помещении, в т. ч. и вселяемых в качестве временных жильцов, будет приходиться жилая площадь не менее уровня средней обеспеченности жильем для данного населенного пункта. При вселении на срок менее полутора месяцев размер жилплощади значения не имеет.

Иногда в квартиру, занимаемую нанимателем, для осуществления ухода за ним вселяются родственники или вообще посторонние лица, которые в течение длительного времени добросовестно выполняют обязанности по уходу, а после смерти нанимателя претендуют на освободившееся помещение, считая себя членом его семьи. Следует помнить, что временные жильцы самостоятельного права на занимаемое помещение, независимо от продолжительности проживания, не приобретают. (ст.99 Жилищного кодекса). В отличие от поднанимателей такие лица не признаются законом нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение без предварительного предупреждения по первому требованию нанимателя. В случае отказа освободить жилье они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Такими же будут и последствия в случае прекращения действия договора найма, например, в случае смерти гражданина, у которого временный жилец проживал.

- Каковы права и обязанности нанимателя жилья при производстве капитального ремонта дома?

Отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем жилья при производстве капитального ремонта дома регулируются ст. 101, 102 Жилищного кодекса.

Капитальный ремонт домов государственного и общественного жилищного фонда производится в плановом порядке, при этом согласия нанимателей на проведение такого ремонта не требуется.

При производстве капитального ремонта жилых домов указанных жилищных фондов, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи, они подлежат переселению на время проведения ремонта в другое жилое помещение без расторжения договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения наймодатель может требовать этого в судебном порядке.

Необходимость в выселении возникает тогда, когда без освобождения жилых помещений нельзя произвести те или иные ремонтные работы: перепланировку квартир, замену перекрытий и т. п. Это правило имеет большое практическое значение, так как в отдельных случаях - с целью создания более удобных условий для проведения ремонта - наймодатель ставит вопрос о переселении жильцов и тогда, когда ремонт можно сделать и без этого. Вместе с тем следует подчеркнуть, что одновременно закон не предусматривает и права нанимателя требовать предоставления ему другого жилья на период ремонта, если последний может быть произведен без выселения, хотя при этом для жильцов создаются определенные неудобства.