- Любовные романы
- Фантастика и фэнтези
- Ненаучная фантастика
- Ироническое фэнтези
- Научная Фантастика
- Фэнтези
- Ужасы и Мистика
- Боевая фантастика
- Альтернативная история
- Космическая фантастика
- Попаданцы
- Юмористическая фантастика
- Героическая фантастика
- Детективная фантастика
- Социально-психологическая
- Боевое фэнтези
- Русское фэнтези
- Киберпанк
- Романтическая фантастика
- Городская фантастика
- Технофэнтези
- Мистика
- Разная фантастика
- Иностранное фэнтези
- Историческое фэнтези
- LitRPG
- Эпическая фантастика
- Зарубежная фантастика
- Городское фентези
- Космоопера
- Разное фэнтези
- Книги магов
- Любовное фэнтези
- Постапокалипсис
- Бизнес
- Историческая фантастика
- Социально-философская фантастика
- Сказочная фантастика
- Стимпанк
- Романтическое фэнтези
- Ироническая фантастика
- Детективы и Триллеры
- Проза
- Феерия
- Новелла
- Русская классическая проза
- Современная проза
- Повести
- Контркультура
- Русская современная проза
- Историческая проза
- Проза
- Классическая проза
- Советская классическая проза
- О войне
- Зарубежная современная проза
- Рассказы
- Зарубежная классика
- Очерки
- Антисоветская литература
- Магический реализм
- Разное
- Сентиментальная проза
- Афоризмы
- Эссе
- Эпистолярная проза
- Семейный роман/Семейная сага
- Поэзия, Драматургия
- Приключения
- Детская литература
- Загадки
- Книга-игра
- Детская проза
- Детские приключения
- Сказка
- Прочая детская литература
- Детская фантастика
- Детские стихи
- Детская образовательная литература
- Детские остросюжетные
- Учебная литература
- Зарубежные детские книги
- Детский фольклор
- Буквари
- Книги для подростков
- Школьные учебники
- Внеклассное чтение
- Книги для дошкольников
- Детская познавательная и развивающая литература
- Детские детективы
- Домоводство, Дом и семья
- Юмор
- Документальные книги
- Бизнес
- Тайм-менеджмент
- Кадровый менеджмент
- Экономика
- Менеджмент и кадры
- Управление, подбор персонала
- О бизнесе популярно
- Интернет-бизнес
- Личные финансы
- Делопроизводство, офис
- Маркетинг, PR, реклама
- Поиск работы
- Бизнес
- Банковское дело
- Малый бизнес
- Ценные бумаги и инвестиции
- Краткое содержание
- Бухучет и аудит
- Ораторское искусство / риторика
- Корпоративная культура, бизнес
- Финансы
- Государственное и муниципальное управление
- Менеджмент
- Зарубежная деловая литература
- Продажи
- Переговоры
- Личная эффективность
- Торговля
- Научные и научно-популярные книги
- Биофизика
- География
- Экология
- Биохимия
- Рефераты
- Культурология
- Техническая литература
- История
- Психология
- Медицина
- Прочая научная литература
- Юриспруденция
- Биология
- Политика
- Литературоведение
- Религиоведение
- Научпоп
- Психология, личное
- Математика
- Психотерапия
- Социология
- Воспитание детей, педагогика
- Языкознание
- Беременность, ожидание детей
- Транспорт, военная техника
- Детская психология
- Науки: разное
- Педагогика
- Зарубежная психология
- Иностранные языки
- Филология
- Радиотехника
- Деловая литература
- Физика
- Альтернативная медицина
- Химия
- Государство и право
- Обществознание
- Образовательная литература
- Учебники
- Зоология
- Архитектура
- Науки о космосе
- Ботаника
- Астрология
- Ветеринария
- История Европы
- География
- Зарубежная публицистика
- О животных
- Шпаргалки
- Разная литература
- Боевые искусства
- Прочее
- Периодические издания
- Фанфик
- Военное
- Цитаты из афоризмов
- Гиды, путеводители
- Литература 19 века
- Зарубежная образовательная литература
- Военная история
- Кино
- Современная литература
- Военная техника, оружие
- Культура и искусство
- Музыка, музыканты
- Газеты и журналы
- Современная зарубежная литература
- Визуальные искусства
- Отраслевые издания
- Шахматы
- Недвижимость
- Великолепные истории
- Музыка, танцы
- Авто и ПДД
- Изобразительное искусство, фотография
- Истории из жизни
- Готические новеллы
- Начинающие авторы
- Спецслужбы
- Подростковая литература
- Зарубежная прикладная литература
- Религия и духовность
- Старинная литература
- Справочная литература
- Компьютеры и Интернет
- Блог
Ваша недвижимость - Юрий Михайлов
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
2.2. Процедура совершения сделки по купле-продаже (продаже) недвижимости
2.2.1. Стороны сделки. Первичный и вторичный рынок жилья
Рассмотрим далее типовую процедуру совершения сделки по купле-продаже (продаже) недвижимости. Сторонами такой сделки являются продавец и покупатель. Заметим, что в настоящее время сделки по покупке жилья все реже совершаются напрямую. Обычно покупателю и продавцу требуется посредник – например, в лице риэлтерского агентства.
Большинству читателей, по-видимому, следует на время чтения данной главы поставить себя на место покупателя, который на имеющиеся средства – сбережения или кредит – приобретает в собственность жилое помещение.* (* Об обретении права собственности на купленное жилое помещение см. далее). Впрочем, нельзя исключать и вариант т.н. альтернативной сделки, в соответствии с которой покупатель сначала продает имеющееся у него жилое помещение (например, ранее приватизированное им), после чего приобретает на вырученные от продажи средства (возможно, с добавлением к ним сбережений или кредита) другое жилое помещение ~ допустим, большей площади, более благоустроенное, расположенное в более престижном районе (в т.ч. и в другом населенном пункте) и т.п.
Как бы то ни было, мы в дальнейшем коснемся не только сугубо правовых, но и организационных аспектов совершения покупки жилого помещения. Уточним, что такая покупка сего- дня может быть совершена как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
В первом случае речь идет о покупке новостройки, а во втором – о покупке жилого помещения, которым уже кто-то пользуется именно в качестве такового. Однако с правовой точки зрения и новое, и "старое" жилье – это прежде всего предмет сделки и соответствующего договора (договора купли-продажи, см. далее).
Впрочем, от замысла до его реализации при решении такого непростого вопроса, как жилищный, обычно проходит не один месяц, а то и год. Этот процесс включает несколько взаимосвязанных этапов, с основным содержанием которых мы и постараемся – пусть в сжатой форме – познакомить читателей.
2.2.2. Самооценка покупательной способности.
Принятие решения о покупке жилья
Путь к покупке жилого помещения начинается с определения покупателем своих возможностей и желаний. В идеале возможности и желания должны соответствовать друг другу, однако на практике, увы, так случается далеко не всегда.
Заметим, что в случае с покупкой жилья весьма опасно переоценить свои возможности, поскольку итог такой переоценки вполне предсказуем – это банальная нехватка средств на покупку квартиры "вашей мечты". Защитить себя от подобной неприятности и сопутствующих разочарований можно только одним способом – тщательным расчетом. Такой расчет характеризуется не только реалистичной оценкой покупательной способности, но и умением потенциального покупателя заранее продумать варианты действий на случай возникновения непредвиденных обстоятельств. Примерная схема расчета обычно включает:
1 . Предварительную оценку стоимости жилья, которое вы намереваетесь купить – скажем, с точностью до 100-150 тысяч рублей.
2 . Количественную оценку фактически имеющихся в ва шем распоряжении денежных средств.
3 . Предварительную оценку стоимости принадлежащего лично вам имущества, которое, в случае чего, может быть продано для получения дополнительных (резервных) денежных средств.
4 . Количественную оценку денежных средств, на безвоз мездное получение которых вы можете рассчитывать до предполагаемой даты совершения покупки – например, средств, которые вам могут "под честное слово" (и без процентов) одолжить на некоторое время родственники и друзья.
5 . Предварительную оценку дополнительных доходов, кото рые вы – в связи с предстоящей покупкой – обоснованно намереваетесь извлечь из соответствующих видов деятельности: второй работы, сдачи в аренду {или внаем) имущества (в т.ч. жилых и нежилых помещений), операций с ценными бумагами и др.
Сложив воедино выявленные по пп.2-4 значения и сопоставив полученную сумму с оценочной стоимостью жилого помещения, вы и получите ответ на вопрос о том, насколько ваши возможности соответствуют вашим желаниям. Вариантов ответа может быть несколько:
а) имеющихся в вашем распоряжении средств хватает не только на приобретение жилого помещения предварительно обозначенной стоимости, но и на формирование небольшого денежного резерва, который может пригодиться при возникновении каких-либо неблагоприятных обстоятельств – например, при изменении первоначальной стоимости квадратного метра жилья и т.п. Это – оптимальный вариант, позволяющий покупателю сразу же приступить к последующим активным действиям (см. далее);
б) имеющихся в вашем распоряжении средств хватает только на приобретение жилого помещения предварительно обозначенной стоимости. Это – промежуточный вариант, который, с одной стороны, позволяет покупателю, по крайней мере, не отказаться от своих первоначальных намерений, но, с другой стороны, побуждает его к поиску дополнительных источников денежных средств, пусть и сравнительно небольших;
в) имеющихся в вашем распоряжении средств не хватает на приобретение жилого помещения предварительно обозначенной стоимости, не говоря о том, чтобы выделить часть из этих средств в резерв. Такой вариант можно назвать труднореализуемым, поскольку ни одно из последующих действий, предпринятых покупателем (см. далее), не гарантирует желаемых-изменений, т.е. увеличения реально имеющихся в распоряжении покупателя денежных средств. Оказав- шись в подобной ситуации, покупатель вправе поступить нижеследующим образом: на время отказаться от намерений купить предварительно выбранное им жилое помещение; пересмотреть свой первоначальный выбор в пользу удешевления покупки; попытаться приобрести жилое помещение в рассрочку; воспользоваться внешними источниками финансирования покупки – например, обратившись в банк или иное соответствующее учреждение за кредитом.
г) имеющихся в вашем распоряжении средств не хватает на приобретение жилого помещения предварительно обозначенной стоимости и при этом исчерпаны возможности как по удешевлению покупки и изменению условий ее совершения, так и по привлечению денежных ресурсов извне. Это – наихудший из возможных вариантов, поскольку он практически не оставляет покупателю шансов на безотлагательное решение жилищного вопроса в первоначально намеченные сроки. В подобной ситуации будет наиболее разумно отложить покупку жилья до лучших времен, т.е. до той поры, пока в вашем распоряжении не окажется достаточных для совершения сделки средств.
В связи с последним замечанием обратим внимание уважаемых читателей на то, что совершение сделки предполагает, помимо внесения соответствующей платы за приобретаемое жилое помещение, и необходимость совершения целого ряда других платежей, в том числе и довольно крупных. К таким платежам, по-видимому, следует отнести:
1 . Оплату услуг по оформлению и предоставлению доку ментов, необходимых для совершения сделки.
2 . Оплату услуг третьих лиц – оценщиков жилья, юристов, риэлтеров, нотариусов и т.д.
3 . Оплату расходов по нотариальному оформлению сделки.
4 . Оплату расходов по государственной регистрации догово ра купли-продажи и права собственности.
5 . Оплату расходов по страхованию.
6 . Оплату налогов.
Заметим, что учитывать дополнительные расходы, связанные с совершением сделки по покупке жилья, довольно затруд- нительно – поскольку, как правило, не известны (в точности) ни их размеры, ни сроки. И, тем не менее, попытаться произвести такой учет необходимо, поскольку в противном случае рассчитываться за перечисленные выше услуги третьих лиц, как и за оформление различных бумаг, придется из средств, изначально предназначавшихся для оплаты покупки, размер которых, как правило, строго ограничен.
Упростить расчеты и принятие окончательного решения о покупке могут помочь записи, совершенные вами в процессе оценки своей покупательной способности. Пример листка самооценки покупательной способности представлен на рис. 2.1.* (* Наумова И.Л. Михаленко Я.С. Чипуренко Е.В. Как приобрести квартиру. – СПб.: Питер, 2005).
Рис.2.1. Пример листка самооценки покупательной способности
При необходимости в этот же документ можно (отдельными графами) гнести и сведения о предполагаемых размерах других платежей, связанных с совершением сделки по покупке жилья. Кроме того, время от времени внесенные в листок сведения необходимо корректировать. Но предположим, что вы решились на покупку. Что ж, тогда приступайте к следующему этапу подготовки к сделке – выбору конкретного жилого помещения, оптимально устраивающего вас как его будущего владельца.