Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество - Валентина Синельникова

Однако же до тех пор, пока не будет преодолено исторически сложившееся положение, когда собственники объектов недвижимости не являются в то же время собственниками земельных участков, занятых этими объектами, о реализации начала «единства судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации) говорить преждевременно[25]: их судьба различна (один принадлежит кому-то на праве собственности, другой – на праве аренды).

Таким образом, под недвижимым имуществом следует понимать такие материальные объекты, физические и юридические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты расположены природой или человеком.

§ 1.2. Предпосылки и цели осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество

А. В своих основных проявлениях особенности оборота недвижимого имущества сводятся к тому, что права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Практическим мотивом, по которому правила о том или ином порядке регистрации прав на недвижимость оказались принятыми большинством современных законодательств, исторически выступает стремление придать обороту таких объектов особую прочность[26]. Что касается тех оснований, которые могли бы объяснить само это стремление – причину, по которой тот или иной регистрационный порядок связывается именно с недвижимостью, а не, например, с движимым имуществом, – то единства мнений в этом вопросе не существует.

Широкое распространение получила идея о том, что объяснение следует искать именно в физических качествах недвижимости.

Считается, например, что внушительность ее пространственных характеристик предопределяет такие способы хозяйствования ею, внешние, наблюдаемые признаки которых, в отличие от ситуации с движимым имуществом, не способны указывать на то, кому эта недвижимость в действительности принадлежит. Утверждается, что «осуществление господства над земельным участком не может быть уподоблено господству над движимой вещью», что «господство человека над землей, то есть частью обитаемой планеты, физически не может быть таким полным и обширным, как господство над каким-нибудь стулом или палкой»[27]. И в самом деле: если «принадлежность движимой вещи определенному лицу… можно подчеркнуть нахождением этой вещи в фактическом обладании этого лица, в кармане его одежды, в его багаже, в принадлежащем ему доме или… хранилище», то земельный участок поместить в хранилище невозможно[28].

По этим соображениям заключают, что методы хозяйственного господства – методы «фактического засвидетельствования хозяйских притязаний»[29] на движимые и недвижимые вещи коренным образом отличаются друг от друга. И если жизненный опыт таков, что лицо, демонстрирующее свое беспрепятственное владение движимой вещью, в большинстве случаев и в самом деле является ее законным собственником[30], то применительно к недвижимости этот вывод неочевиден: свободно перемещающееся по какому-то объекту лицо может равно предполагаться и владельцем, и просто случайным гостем[31]. Поэтому-то, по мнению сторонников рассматриваемой точки зрения, и возникает необходимость в государственной регистрации, в системе ведения записей о настоящих хозяевах недвижимого имущества.

В действительности же никаких радикальных отличий в формах проявления того обстоятельства, что движимая или недвижимая вещь кому-то принадлежит, не существует.

Невозможно, конечно же, отрицать разницу, наблюдаемую в конкретных способах, с помощью которых владельцы движимых и недвижимых вещей демонстрируют хозяйственную принадлежность вещи именно им: движимые вещи имеют при себе или в своем доме, а на объектах недвижимости – находятся; движимые вещи от злоумышленников или случайных нарушителей прячут, а недвижимые – огораживают, запирают, снабжают предупредительными надписями, «нарекают имя свое на земле»[32], оборудуют средствами сигнализации, охраняют и т. п.

Признаки владения недвижимостями отличаются от признаков владения движимым имуществом сообразно физическим свойствам этих вещей. Однако же при всех различиях в частных приемах общим остается их внутреннее содержание – распознаваемое и осуществляемое волевым образом вовлечение вещи в собственную хозяйственно-экономическую сферу. Другими словами, обладание недвижимостью столь же распознаваемо, как и владение движимостями: для демонстрации хозяйственной принадлежности недвижимой вещи ее владельцу нет необходимости постоянно находиться на ней – о принадлежности вещи будут судить по иным знакам («не теряется владение местом в горах, оставленным владельцем осенью и недоступным зимою»)[33]. Кроме того, владение недвижимостью зачастую еще и гораздо более прочно: если движимая вещь легко может быть отобрана или утрачена, то для преодоления технических средств охраны именно недвижимого имущества требуются немалые усилия, потерять же ее и вовсе невозможно.

Таким образом, внешние проявления владения недвижимостью в сути своей точно такие же, как и признаки владения движимыми вещами. Ошибки же в статусе владельца одинаково возможны и там, и тут. Другое дело, что цена заблуждения в правовом положении недвижимости обычно оказывается выше той, которую платят за ошибку в статусе движимого имущества. Поэтому правильным будет предположить, что необходимость особых гарантий в прочности прав на недвижимость оправдывается ее особенным социальным значением и хозяйственной ценностью.

«Известно, – отмечал в свое время Н. Л. Дювернуа, – что в средневековом быту основу довольства составляло землевладение, и около недвижимостей сосредоточивались все вопросы права не только гражданского, но и публичного», «к категории недвижимостей не любили причислять (курсив наш. – К. Н.) вещей ненадежных»[34] (потому-то, вероятно, и «не любили», что к тому не располагала их малая социально-экономическая значимость). Именно в недвижимостях состояло тогда главное богатство народов, а обладание землей было основанием целого ряда политических прав и обязанностей[35]: «во все времена… поземельные отношения глубочайшим образом вплетены в государственную жизнь всякого народа и отражают на себе его политические судьбы, со всеми важнейшими их изменениями и оттенками»[36].

Будучи сопровождены необходимыми оговорками, эти выводы справедливы и сегодня. Социально-экономическая значимость недвижимости и в промышленном производстве, и в частном хозяйстве по-прежнему велика[37].

Конечно же, с течением времени, с развитием промышленности и торговли крайне невысокое в сравнении с недвижимостью значение вещей движимых, большинство которых не выходило когда-то за пределы круга предметов домашней обстановки и хозяйственной утвари, существенно повысилось. В настоящее время, когда в отдельных разновидностях недвижимых вещей воплощаются многомиллиардные состояния (например, акции высокоприбыльной компании, специализирующейся в области информационных технологий), воспроизводить афоризм Средневековья res mobilis, res vilis (движимая вещь – дешевая вещь) было бы уже совершенно неверным.

Тем не менее, несмотря на то, что наряду с недвижимостью в современном обороте циркулируют и движимые вещи, ценность которых не только не уступает, но зачастую и превышает стоимость большинства объектов недвижимости, социально-хозяйственное значение последних не только не уменьшилось, но вряд ли уступает значению дорогостоящего движимого имущества.

Объясняется это тем особенным местом, которое в силу естественного уклада вещей принадлежит недвижимости в жизни любого современного общества. В отличие от вещей движимых, экономическая жизнь которых может оказаться весьма недолгой, а денежная ценность – крайне ненадежной, недвижимое имущество продолжает восприниматься в качестве «постоянной опоры, основы благосостояния и источника постоянного дохода»[38]. Именно земля и возведенные на ней строения предоставляют человеку место, где он располагает свое жилище, находит покой и защиту от природных сил, где он размещает производство и добывает средства, необходимые для обеспечения себя и своей семьи, для обустройства своего будущего; именно земля и возведенные на ней строения представляют собой предметы, которые в силу своих естественных физических характеристик позволяют со всей основательностью надеяться на их неизбывность, неизменность, на особое постоянство их качеств и долговечность их существования. Значение недвижимого имущества в экономической жизни индустриальных и информационных обществ нисколько не снизилось: недвижимость представляет собой постоянный предмет заботы современного предпринимателя, неизменно видящего в ней излюбленный объект для долгосрочного и надежного вложения так называемого постоянного капитала (в то время как «оборотный» инвестируется в высокодоходную, но рисковую движимость).