Земельный участок: вопросы и ответы - Сергей Боголюбов

При этом в законодательстве отсутствуют нормы, согласно которым отчуждение заложенного имущества с публичных торгов является основанием прекращения договора залога. Заметим, что прекращение прав на имущество является основанием прекращения залога в иных случаях, в том числе предусмотренных п. 2 ст. 354 ГК РФ. Согласно указанной статье ГК РФ залог прекращается в отношении имущества, изъятого у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества, является другое лицо (ст. 301 ГК), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 243 ГК).

Е. Г.

Глава 5

Правовая охрана земельных участков

Для чего необходима правовая охрана каждого отдельного земельного участка?

При хозяйственном использовании земли перед ее собственником, землевладельцем, землепользователем, арендатором возникает множество практических вопросов: как организовать рациональное использование не только земли (территории) вообще, а каждого отдельного земельного участка (массива) с его природно-естественными особенностями, потребностями именно данного участка земли в его охране от вредного воздействия внешних факторов, улучшении его экологического состояния, повышении доходности и т. д.

Земельный участок, каким бы малым по своим размерам ни был, к какой бы форме владения ни относился, является неотъемлемой составной частью окружающей нас природной среды. Он неразрывно связан с другими ее частями: водами, лесами, животным и растительным миром, полезными ископаемыми и иными ценностями недр земли. Без права на земельный участок практически невозможно использование других природных ресурсов. При этом бесхозяйственность по отношению к земле немедленно наносит или в недалеком будущем будет наносить вред всей окружающей природной среде, приводить не только к разрушению поверхностного слоя земли — почвы, к эрозии, засолению, заболачиванию, химическому и радиоактивному загрязнению, но и сопровождаться экологическим ухудшением всего природного комплекса. Поэтому охрана земель рассматривается как обеспечение основы жизни и деятельности населения и создание условий для устойчивого развития общества (ст. 9 Конституции РФ, ст. 12 ЗК РФ). Следовательно, охране подлежат все земли и отдельные их участки как сельскохозяйственного, так и несельскохозяйственного использования. Приоритета в этом плане заслуживают земельные участки сельскохозяйственного назначения и земли особо охраняемых территорий (заповедников, национальных парков, заказников и др.). Режим использования и охраны особо охраняемых земель определен Федеральным законом от 14 марта 1995 г. № З3-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»[20].

Как указано в ст. 79 ЗК РФ, сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Особо ценными продуктивными сельскохозяйственными угодьями признаются, например, угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования. Приравниваются к режиму охраны ценных земель сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость, которых существенно превышает среднерайонный уровень. Названные земельные участки могут быть, в соответствии с законодательством субъектов РФ, включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Статья 79 ЗК РФ устанавливает также, что использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Кроме сказанного, ст. 56 ЗК РФ устанавливает специальные ограничения прав на земельные участки в целях обеспечения их рационального использования и охраны. В частности, могут устанавливаться следующие ограничения прав на земельные участки: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта и содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и другими федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Они устанавливаются бессрочно или на определенный срок. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Эти ограничения прав подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Ю. Ж.

Каковы меры охраны земельных участков в населенных пунктах?

При размещении, проектировании, строительстве, реконструкции городских и сельских населенных пунктов должны соблюдаться требования в области охраны окружающей среды, которые обеспечивали бы благоприятную экологическую ситуацию для жизнедеятельности человека и для естественных экологических систем. Здания, строения, сооружения и иные объекты должны размещаться с учетом требований в области охраны окружающей среды, санитарно-гигиенических норм и градостроительных регламентов, установленных для каждой территориальной зоны (ст. 44 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»),

В целях охраны здоровья людей, обеспечения устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности устанавливаются защитные и охранные зоны, а также санитарно-защитные зоны в кварталах, микрорайонах городских и сельских населенных пунктов, т. е. территории, зеленые зоны, включающие в себя лесопарковые зоны и иные зоны с ограниченным режимом природопользования (ст. 44 того же Закона).

Статья 62 Закона «Об охране окружающей среды» устанавливает общее для всех земель требование об охране редких и находящихся под угрозой исчезновения почв. В этих целях редкие и находящиеся под угрозой исчезновения почвы подлежат охране государством. Обеспечивается их учет. Для эффективности охраны почв учреждаются Красная книга почв РФ и красные книги почв субъектов РФ, порядок ведения которых определяется законодательством об охране почв. Порядок отнесения почв к редким и находящимся под угрозой исчезновения, а также порядок установления режимов использования земельных участков, почвы которых отнесены к редким и находящимся под угрозой исчезновения, также определяются законодательством.

Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[21] требует, чтобы при планировке и застройке городских и сельских населенных пунктов предусматривалось создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских населенных пунктов и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания.

Должны соблюдаться санитарные правила при разработке норм проектирования, схем градостроительного планирования развития территорий, генеральных планов городских и сельских населенных пунктов, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов.