Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность - Аделина Брунгильд

Выделите особо привлекательные уголки квартиры: если вам нравится кресло в углу у торшера, включите его, положите книгу, создайте атмосферу уюта и покоя. Играйте с освещением, предметами, подчеркивая положительное и скрывая неприглядное. Мало кому хочется покупать мрачную, пыльную квартиру со следами мух на лампочках. И с тем, что перед продажей придется провести уборку, подобную предновогодней, придется смириться.

Специалисты по дизайну не зря, демонстрируя заказчику новый интерьер, всегда используют цветы и фрукты, конфеты и свечи. Всему этому есть очень простое объяснение. Ароматические вещества применяют в магазинах, парикмахерских, спортзалах – словом, везде, где необходимо создать располагающую и притягательную обстановку. Запах фруктов создаст ощущение свежести, запах кожаной мебели подчеркнет респектабельность.

Считается, что кофейный аромат уникален в своем роде, поскольку нравится почти всем и как нельзя лучше передает атмосферу тепла, заботы. Поэтому перед приходом покупателя обязательно проветрите помещение и… не варите борщ, лучше испеките пирог.

Вы ошибаетесь, если думаете, что подобные хитрости не работают. Работают, да еще как! Главный принцип: заставьте покупателя думать, что эта квартира уже его, пусть он видит свои цветы на подоконнике и себя в кресле под торшером! От мечты очень трудно отказаться!

Второй принцип: не суетитесь, а то покупатель подумает, что он – ваш последний шанс и единственный клиент.

На подступах

Подъезды в наших домах иногда имеют такой вид, словно мы в фантастическом будущем, населенном маньяками, психами и инопланетянами. Лифты похожи на общественные уборные времен развитого социализма, почтовые ящики не снимают даже охотники за металлоломом – страшно прикоснуться. Конечно, вы не несете ответственности за эти безобразия. Но вашему посетителю будет крайне неприятно стоять на лестничной площадке, исписанной неприличными словами. Не будет большого вреда от того, если вы просто покрасите стены у своей двери и подметете окурки соседских подростков-вандалов. У покупателя будет меньше вопросов о соседях, если вы организуете показ не тогда, когда этим «деткам» обычно хочется слушать громкую музыку, или возвращается с работы их громогласный отец.

Насколько это честно – решать вам.

Запрещенные приемы

Все мы знаем, как можно вызвать ажиотаж. В моей практике нередко попадались продавцы, «честно» предупреждавшие о том, что у них уже есть клиент, покупатель, и что вопрос о продаже решается вот «буквально на днях». Иногда и агент включался в эти игры, говоря, что квартир, подобной этой, по таким ценам уже нигде нет, нужно ловить момент, пока хозяин не поднял цену. Нередко все идет хорошо, но вдруг продавец, уверенный в вашей большой заинтересованности не намного, но поднимал цену. Это классика жанра, как правило, бороться с такими приемами несложно. Достаточно «сделать ручкой», и за тобой тут же начинают охоту, стараясь вернуть.

При вас агент, разговаривая по телефону, может назначить встречу еще одним клиентам, расписывая все прелести жилья и выгодную цену, а вам потом сказать, что вот, мол, люди «сидят на задатке», и им срочно нужно что-то купить, так что, если вы откажетесь, квартира, скорее всего, тут же «уйдет».

Теперь все стали подкованы в психологии, прочли много хороших книг, и методы стали гораздо изощреннее. Но и среди этих запрещенных приемов уже есть вполне узнаваемые. К примеру, использование подставных лиц. Начиная с липовых клиентов, выходящих из квартиры продавца как раз в тот момент, когда вы входите. Они очень эмоционально расхваливают увиденное, на ходу принимая решение купить эту квартиру или даже пожимая хозяину руку, демонстрируя, что они обо всем договорились.

Хозяин может показывать вам, что не каждый смертный найдет деньги на покупку его квартиры, беря вас «на слабо» и цепляя самолюбие другими способами.

С вами может начать беседу милая соседка, расхваливая дом, подъезд и прочее. Она очень постарается создать у вас самое благоприятное впечатление.

Вам, как продавцу, от таких мер лучше отказаться, поскольку в наше время они способны скорее отпугнуть, нежели привлечь.

Аукционы

По общему мнению специалистов в области недвижимости, самый неприятный момент организации сделки – аукцион, который нередко устраивает сторона продавца. Аукционы больше распространены на рынке недорогого жилья, когда брокеры приводят по нескольку покупателей. В элитной недвижимости возможна лишь ситуация, когда уже есть покупатель, готовый купить данную квартиру, идет сбор документов, а в этот момент появляется новый клиент, который хочет «перебить» цену. Дальше все зависит от порядочности продавца.

Нередко сам продавец, устранившись от сделки и доверившись риэлтору, не догадывается, что из-за его квартиры устроили торг на соискание самого состоятельного покупателя. Чаще всего в таких случаях сокрытие информации идет до самого конца, а «теневая» прибыль оседает у агента.

Специалисты рынка недвижимости подтверждают существование такой практики. Аукционы – это психологическое давление на покупателя, поэтому мы не рекомендуем вообще участвовать в подобных «спектаклях». К ним прибегают чаще всего недобросовестные маклеры. Если они допускают подобное поведение, от них можно ожидать любых неприятностей на других этапах сделки.

В любом случае, у покупателя есть выбор, участвовать или нет. Но что делать продавцу, чтобы обезопасить себя от таких предприимчивых «риэлторов»? Чтобы не быть обманутым, продавцу необходимо зафиксировать в договоре как цену квартиры, так и стоимость услуг. Это поможет избежать аукциона. Покупателю от него никуда не деться, если риэлтор продавца выставляет требование по дополнительной неофициальной плате. Указание в договоре всех условий поможет не превратить квартиру в проходной двор.

Приведенные советы, конечно, хороши, только при их соблюдении продать квартиру максимально выгодно удастся едва ли: придется соблюдать договорные условия цены или периодически во время позиционирования вносить коррективы в договор, а это непросто. Во избежание аукциона, продавцу необходимо правильно оценить квартиру, чтобы на нее нашлось небольшое количество желающих посмотреть, из которых один или два изъявят желание приобрести объект. Проведя переговоры с обоими претендентами, реально выбрать из них одного, не прибегая к методу аукциона, поскольку у покупателей, скорее всего, разные условия приобретения объекта.

Но в целом бороться с порочной аукционной практикой нелегко. Если аукцион проводится за спиной у продавца, и этот факт стал ему известен, то следует обратиться в агентство, где оформлялась сделка. Начальнику отделения выгоднее сделку сохранить, чем потакать нечестному риэлтору.

Бороться с пороками бесполезно, в разумном обществе может идти речь лишь о постепенном и целенаправленном смягчении нравов и законов. Сказанное в полной мере относится и к аукционам. В условиях бешеного спроса на недвижимость невозможно запретить продавать свое имущество по максимально возможной цене, и аукцион – самый эффективный способ такой продажи. Вопрос в том, как правильно его организовать.

Рецепт цивилизованного аукциона: всех потенциальных участников аукциона надо заранее, до просмотра объекта, предупредить о том, что цена будет увеличена, поскольку существует несколько претендентов на объект.

Часть покупателей отпадет уже на этом этапе, поскольку не все могут заплатить больше заявленной цены. Также, еще до просмотра, необходимо уведомить участников об условиях реализации объекта (время продажи, срок освобождения, банк, в котором продавец желал бы получить деньги, и т. д.). После этого еще часть покупателей выйдет из игры, а торги нужно проводить среди оставшихся. С эмоциональной точки зрения аукцион – напряженный процесс, поэтому далеко не каждый продавец готов пойти на это, но, если решение принято – нужно держать прямой контакт со всеми претендентами (в том случае, если человек продает квартиру самостоятельно), чтобы не позволить посредникам получить скрытую комиссию. Если сделка происходит при участии специалиста, он обязан всю выручку от повышения цены, за минусом ранее оговоренных комиссионных, передать продавцу.

Наука избегать сюрпризов

В принципе, с другими сложностями продавец квартиры сталкивается редко, если, конечно, правильно решаются вопросы о передвижении денежных средств. Если покупатель уже нашелся, то может всплыть проблема с выбором формы способа оплаты договора покупки, но она легко решается путем совместных переговоров. К продаже должны быть подготовлены все документы на квартиру и представлены риэлтору и юристам на проверку, чтобы в процессе проведения сделки не выяснились какие-нибудь неожиданности.