Покупка и размен квартиры - Дарья Гусятникова

Таким образом, если обмениваются две квартиры, стоимость которых стороны признали неодинаковыми, то следует обратить внимание на условие договора мены, в котором в этом случае будет не только указана стоимость каждой из квартиры, но и предусмотрена обязанность стороны, меняющей более дешевую квартиру, оплатить разницу в цене другой стороне. При этом могут быть предусмотрены различные варианты такой оплаты: одномоментно или в рассрочку, срок платежа может быть указан — до государственной регистрации сделки или через определенное время после нее и т. п.

Кроме того, в договоре мены должен быть обязательно указан срок передачи квартир сторонами. Такая передача может происходить одновременно, т. е. одна сторона, передавая квартиру, будет принимать другую квартиру и наоборот. Однако срок передачи может и различаться, например, когда у одной стороны есть возможность передать квартиру, а второй для этого требуется определенное время. В этом случае в договоре мены обязательно должен быть указан срок передачи каждой квартиры от одной стороны другой. При этом согласно ст. 569 ГК РФ в случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств. То есть речь идет о взаимных обязанностях сторон, и стороной, выполнившей свои обязательства по договору, будет считаться сторона, которая передала квартиру в установленный договором срок.

Важным моментом любой сделки является момент перехода права собственности на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 570 ГК РФ, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. То есть по общему правилу независимо от того, какая из сторон раньше передала квартиру, право собственности у сторон возникнет только после передачи квартиры второй стороной. Однако в договоре может быть предусмотрен другой вариант перехода права собственности, например, отдельно для каждой из сторон — соответственно одновременно с передачей квартиры.

И наконец, во избежание спорных ситуаций в соответствии со ст. 571 ГК РФ предусмотрена ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены. Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков при наличии следующих оснований:

— если основания для изъятия возникли до исполнения данного договора;

— если продавец не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии таких оснований.

При этом соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Во избежание ошибок и трудностей при регистрации договоров мены необходимо руководствоваться общими положениями Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183 (далее — Инструкция № 183).

Названная Инструкция разработана на основании и в соответствии с Законом о регистрации прав, постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральной программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Несмотря на то что Инструкцией № 183 регулируются вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров мены объектами недвижимости (долями в праве на объекты недвижимого имущества), расположенными на территориях различных регистрационных округов, и (или) перехода прав (доли в праве) на объекты недвижимости, расположенные на территориях различных регистрационных округов, тем не менее общие положения этой Инструкции можно по аналогии применять и к мене объектов, расположенных в одном регистрационном округе.

Договор мены подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав (ст. 164 ГК РФ).

Как уже было сказано, на основании п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены.

Договор мены подлежит государственной регистрации в случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Переход права собственности к каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации (ст. 131, 223, 251, 551, 570 ГК РФ).

Внесение записей в ЕГРП при государственной регистрации договора мены и (или) перехода права осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией № 183.

Государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, по выбору сторон сделки.

Государственная регистрация перехода прав проводится территориальными органами Службы по месту нахождения объектов недвижимого имущества.

При поступлении в территориальный орган Службы заявлений и соответствующих документов на государственную регистрацию договора мены и (или) перехода права на один из объектов недвижимого имущества данный территориальный орган Службы в тот же день направляет сообщение об этом во второй территориальный орган Службы с целью внесения вторым территориальным органом Службы записи в ЕГРП об этих заявлениях, указывающей на существование правопритязания в отношении объекта недвижимого имущества, указанного в договоре мены и расположенного на территории регистрационного округа, в пределах которого действует второй территориальный орган Службы (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав).

В названном сообщении территориальный орган Службы также запрашивает у второго территориального органа Службы сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимого имущества. К названному сообщению территориальный орган Службы прилагает копию договора мены.

Запрашиваемая информация предоставляется вторым территориальным органом Службы в течение пяти дней в объеме, предусмотренном Инструкцией № 226.

При наличии в книге учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества записи о поступивших в территориальный орган Службы копиях решений (постановлений, определений) о наложении или снятии арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, по которым отсутствуют разделы ЕГРП, второй территориальный орган Службы информирует об этом первый территориальный орган Службы с указанием наименования органа, вынесшего решение (постановление, определение), а также наименования и реквизитов данного документа.

В случае поступления во второй территориальный орган Службы информации (документов) о наложении ареста (запрещения совершения сделок с объектом недвижимого имущества), а также заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода, иного ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества в процессе проведения первым территориальным органом Службы государственной регистрации договора мены и (или) перехода права второй территориальный орган Службы в тот же день обязан дополнительно уведомить об этом первый территориальный орган Службы.

После принятия первым территориальным органом Службы соответствующего решения он направляет в течение пяти дней:

— информацию о проведенной государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены (ограничений (обременений) права при их наличии) с указанием дат (даты) и номеров (номера) государственной регистрации;