Покупка и размен квартиры - Гусятникова Дарья Ефимовна

…

Внимание! Правовые последствия невыполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотрены в ст. 381 ГК РФ.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Таким образом, в случае если стороны договорятся и не будут иметь друг к другу взаимных претензий о необходимости заключить основной договор купли-продажи (например, оба передумали) или по каким-либо причинам основной договор не может быть заключен по обстоятельствам, не зависящим от сторон, задаток должен быть возвращен без каких-либо удержаний.

Однако совершенно иные последствия наступают в случае, если одна из сторон по каким-либо причинам откажется от исполнения договора, а другая с этим согласна не будет.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Таким образом, отдавая задаток, Вы должны понимать, что если вдруг передумаете и решите отказаться от приобретения указанной квартиры, то сумма задатка останется у продавца. Но и Ваш интерес тоже гарантирован законодателем. Если вдруг продавец решит данную квартиру не продавать, или продать ее не Вам, или иным образом изменить условия договора, то его обязанность — вернуть Вам двойную сумму задатка.

Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Ниже приводится примерная форма соглашения о задатке.

СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ

г. Саратов «_»_2007 г

именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и _

_, именуемый(ая)

в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем.

1. Настоящее соглашение составлено сторонами в качестве доказательства заключения в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 2 настоящего соглашения.

2. Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере: ____________________

_рублей в счет причитающихся с него по

предстоящему договору купли-продажи_

(указываются объект продажи и его стоимость полностью) в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

3. При прекращении договорного обязательства до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения задаток должен быть возвращен Покупателю полностью.

4. Если за неисполнение договора будет ответствен Покупатель, задаток остается у Продавца.

5. Если за неисполнение договора будет ответствен Продавец, он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.

6. Ответственная за неисполнение договора сторона обязана сверх того, что указано в п. 4 и 5 настоящего соглашения, возместить другой стороне убытки, с зачетом суммы задатка.

7. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего соглашения, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, телеграммами и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

8. По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего соглашения, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторон договора, стороны настоящего соглашения будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

9. Настоящее соглашение вступает в силу со дня подписания его сторонами, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего соглашения.

10. Настоящее соглашение действует в течение_,

до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему.

Юридические адреса и реквизиты сторон

Продавец

Покупатель

Денежные средства в сумме_рублей

получил в полном объеме.

(подпись Продавца)

…

Внимание! Данная форма соглашения предусматривает собственноручную роспись продавца о том, что на момент подписания соглашения он получил сумму задатка полностью. Если при передаче задатка Вы пользуетесь не этой формой соглашения, то обязательно проверьте, чтобы такая расписка была либо включена в соглашение, либо составлена отдельным документом. Поскольку само по себе соглашение не подтверждает передачуденег, а лишь устанавливает Вашу обязанность в такой передаче.

Бывает, что когда дело доходит до оформления документов на уже подобранную для Вас и понравившуюся Вам квартиру, вдруг выясняется, что квартира не оформлена — вроде бы все документы, подтверждающие право собственности хозяина, имеются, но нет, например, государственной регистрации. Разумеется, риелтор убеждает Вас, что сможет быстро уладить все формальности и оформить недостающие документы. Это лишь вопрос финансирования. И вот тут может возникнуть спорная ситуация. Казалось бы, документы предоставляет продавец, а следовательно, именно он должен был бы побеспокоиться о надлежащем оформлении своей собственности. Но, с другой стороны, квартира Вам понравилась, и Вы теперь тоже заинтересованы в скорейшем получении на нее права собственности. И в этом случае необходимые расходы, в том числе оплата услуг риелтора, могут быть поделены поровну между сторонами. При возникновении такой ситуации необходимо будет составить еще один договор на оказание услуг риелтором, в котором четко прописать распределение между сторонами расходов, связанных с выполнением данного поручения.

Но бывает и другая ситуация, характерная для приобретения комнат в коммунальных квартирах. Если Вы намереваетесь приобретать такое жилье, то, скорее всего, столкнетесь с такой проблемой. Дело в том, что, как правило, каждая комната в коммунальной квартире — это имущество, находящееся в общей долевой собственности, а это, в свою очередь, влечет определенные особенности его купли-продажи.

Так, в частности, в соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении следующих правил.

1. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вышеуказанные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Таким образом, желая приобрести комнату, которая находится в общей долевой собственности, Вам будет необходимо запастись терпением, чтобы с помощью ри-елтора была соблюдена вся процедура преимущественной покупки — уведомлены все соседи, владельцы других долей; прошел месяц ожидания и т. п. А ведь кто-то может и купить эту комнату…