Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель - Макурова Татьяна

В соответствии со ст. 85 НК РФ, органы, осуществляющие государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, органы, осуществляющие регистрацию транспортных средств, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, о транспортных средствах, зарегистрированных в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, а также ежегодно до 15 февраля представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года. Органы (учреждения), уполномоченные совершать нотариальные действия, и нотариусы, занимающиеся частной практикой, обязаны сообщать о выдаче свидетельств о праве на наследство и о нотариальном удостоверении договоров дарения в налоговые органы соответственно по месту своего нахождения, месту жительства не позднее 5 дней со дня соответствующего нотариального удостоверения, если иное не предусмотрено Кодексом. При этом информация об удостоверении договоров дарения должна содержать сведения о степени родства между дарителем и одаряемым.

Кроме того, те налоговые агенты, которые по каким-то причинам не удержали НДФЛ с выплаченного вам дохода, обязаны уведомить об этом налоговую инспекцию и самого налогоплательщика (п. 5 ст. 226 НК).

Кстати, в соответствии с порядком информационного обмена налоговых органов с органами Росреестра об объектах недвижимости и правах на них (порядок утвержден приказом ФНС России от 10.04.2017 № ММВ-7-21/[email protected]), в налоговые органы представляются сведения о кадастровой стоимости с указанием даты её внесения в ЕГРН и даты начала применения, в т.ч. в случае изменения после исправления ошибок либо по результатам её оспаривания (кадастровая оценка нужна для сравнения с договорной суммой сделки, если продается недвижимость, перешедшая в собственность после 1 января 2016 года); для администрирования НДФЛ Приказ предусматривает указание полной информации о цене сделки с объектом недвижимости, в т.ч. условий определения цены в натуральном выражении и размера арендной платы.

Впрочем, граждан чаще волнует вопрос об отслеживании не фактов и официально указанных сумм сделок, а об отслеживании реальных сумм сделок – сегодня, по некоторым экспертным оценкам, до 60% сделок, подлежащих налогообложению, может идти с занижением реальной суммы (если раньше в целях ухода от налогов граждане просто указывали в качестве дохода 1 млн рублей, то сейчас указывают 0,7 от кадастровой стоимости, получая сверху «теневой» доход, либо «уходят в ноль» по формуле «за что купил – за то продал»). В данной связи важно отметить и тот факт, что налоговые органы не любят очень точного соответствия нормативным величинам: так, сумма сделки ровно в 0,7 кадастровой стоимости или бесприбыльная сделка, когда сумма продажи недвижимости равна сумме ее покупки, вызовет подозрения и, возможно, станет поводом тщательнее проверить сведения. Такого рода сделки попадают в «красную» нулевую зону (ноль налогов к уплате). Между тем налог с 50 тысяч рублей по формуле «продал на 50 тыс. дороже, чем купил» составит всего 6500 рублей и при этом выведет налогоплательщика из раздражающей «нулевой» зоны.

В ноябре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект № 582466-7 с поправками к закону «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (за ходом рассмотрения этого и других законопроектов можно следить на сайте http://sozd.duma.gov.ru – очень удобный ресурс). В частности, проект уточняет полномочия участников сделок с недвижимостью (какое отношение они, по мнению законодателей, имеют к терроризму, мы рассматривать не будем). Вполне возможно, что в течение 2019 года законопроект будет принят. Согласно документу, риелторы будут обязаны сообщать в Росфинмониторинг о сделках с недвижимостью, включая их реальную цену, а банки – информацию о связанных с ними финансовых операциях, включая распределение сумм между участниками сделок (по действующему на январь 2019 года законодательству, следует сообщать о фактах движения денежных средств в суммах от 600 тыс.рублей, а в случае сделок с недвижимостью – от 3 млн рублей). По мысли законотворцев, такой обмен данными позволит налоговикам взимать неуплаченные налоги. Впрочем, совершенно непонятно, как контролировать в данном случае исполнение этих поправок (к примеру, риелторы могут и не знать о реальной сумме сделки, если продавец и покупатель договорились между собой о выплате части денег сверх суммы договора, а банки не всегда в курсе движения наличных сумм).

Что касается дохода, полученного от сдачи жилья в аренду, то госорганы делают попытки вывести этот рынок из тени, в частности, путем изменения порядка регистрации иногородних или путем рассылки писем тем гражданам, на имя которых зарегистрировано два и более объекта недвижимости (исходя из той логики, что один из них сдается). В каждом регионе свои меры по выводу теневых арендодателей на свет. Так, в Петербурге с конца 2016 года действует межведомственное трехстороннее соглашение между Горжилобеном, МВД по Петербургу и Ленобласти и Управлением федеральной налоговой службы (УФНС) по Петербургу о взаимодействии для выявления теневых арендодателей жилья. Производится физический обход квартир участковым – как по сигналам соседей или бывших арендаторов, так и на основе официальных данных: если у человека в собственности более одного объекта недвижимости, то проверяется предположение, что один из объектов он сдает. Особые подозрения, конечно, вызывает наличие в собственности 3-х и более объектов недвижимости.

А в Москве планируется с 2019 года ввести систему, основанную на анализе big data и учитывающую совокупность информации в сети Интернет (включая объявления о сдаче квартир в аренду), для выявления теневых арендодателей в Московском регионе. С учетом старта с января 2019 года в 4-х регионах (Москва, Московская область, Татарстан, Калужская область) эксперимента по налогу на профессиональный доход (к которому может относиться и сдача жилья в аренду), стоит ожидать усиления соответствующих мер.

Косвенный сигнал налоговикам – безналичные переводы в одном и том же размере на карту в одни и те же числа месяца от одних и тех же лиц, не являющихся родственниками получателю средств. Факт родства можно установить уже с осени 2018 года, когда был завершен первый этап создания единого реестра населения – сейчас все базы данных ЗАГС объединены и доступны налоговикам в электронном виде. Единый реестр населения может быть интегрирован с так называемой автоматизированной системой контроля НДС (АСК НДС). Третья версия системы (АСК НДС-3), которая пока работает в тестовом режиме, предусматривает возможность загрузки сведений из ЗАГСов и интеграцию с банками, а в целом возможности АСК НДС-3 существенно превышают исходную задачу первой версии программного комплекса по выявлению схем неправомерного возмещения НДС.

Впрочем, подозрения в нелегальной сдаче недвижимости в аренду (или ином незаконном предпринимательстве) могут возникнуть и в случае регулярного внесения наличных на собственную карту, если речь идет о примерно одинаковых суммах в одинаковые даты. С учетом того, что, по экспертным оценкам, нелегально сдается порядка 90% квартир и бюджет лишается налоговых доходов, меры по выявлению теневых арендодателей будут только усиливаться. О наличии таких планов говорят и выпущенные в конце 2018 года Министерством финансов РФ «Методические рекомендации органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления, способствующие увеличению доходной базы бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований». В документе предлагаются меры по повышению эффективности администрирования доходов региональных и местных бюджетов, а также меры по активизации работы по выявлению потенциальных доходных источников бюджетов. В числе таких мер особо выделено выявление случаев сдачи квартир в аренду без уплаты налога.