Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Сергей Тихоненко

В общем, я рекомендую не мудрить и выбирать ипотеку с аннуитетными платежами.

Как рассчитать платежи, переплату и все прочие суммы? Можно использовать ипотечные калькуляторы на банковских сайтах, но они дают весьма ограниченную информацию. Я использую свой собственный кредитный калькулятор – чудо-табличку в Excel. Вводите основные параметры (сумма, срок, ставка) и получаете полный график платежей на весь срок кредита – аннуитетных и дифференцированных – с разбивкой на основной долг и проценты. Там же можно просчитывать любые досрочные платежи в любой месяц кредита – с уменьшением срока и уменьшением платежа.

Вы тоже можете получить эту чудо-табличку. Для этого нужно написать честный отзыв на эту книжку, разместить его в любой соцсети или на сайте издательства alpinabook.ru на страничке книги и прислать ссылку на отзыв по адресу [email protected] Не забудьте указать в теме письма «ипотечный калькулятор». В ответ мы вышлем вам файл с калькулятором.

Часть VI

Халява, сэр! Квартира от государства

Глава 1

Кто может претендовать на господдержку при покупке жилья?

Рассчитывать только на свои силы при покупке жилья – участь большинства россиян. Но в некоторых случаях для решения квартирного вопроса можно получить помощь от государства. Грех этим не воспользоваться! Существуют как федеральные, так и городские социальные программы по жилищному обеспечению.

На господдержку при покупке жилья могут рассчитывать:

1. Семьи, где появился второй (третий, четвертый и т. д.) ребенок. Имеют право на получение материнского капитала, который можно потратить на приобретение жилья.

2. Многодетные семьи (трое и больше детей). Получают субсидии от местных властей.

3. Очередники (стоящие в очереди на улучшение жилищных условий). Получают субсидии от местных властей.

4. Молодые семьи. Получают субсидии от местных властей.

5. Молодые учителя. Могут воспользоваться:

специализированной льготной ипотечной программой;

субсидиями для оплаты первоначального взноса по ипотеке (до 20 %).

6. Военнослужащие (сотрудники правоохранительных органов, МЧС, прокуратуры). У них есть два способа решить квартирный вопрос:

накопительно-ипотечная система (НИС). Программа может заинтересовать действующих военных, у которых впереди еще годы службы;

государственный жилищный сертификат (ГЖС). Интересно для тех, кто собирается увольняться со службы.

7. Молодые ученые. У них тоже два варианта:

специализированная ипотечная программа;

ГЖС.

8. Члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по контракту, отслуживших более 10 лет и погибших в период прохождения военной службы или после увольнения; чернобыльцы, вынужденные переселенцы и граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. Имеют право получить ГЖС.

Если вы не относитесь к вышеперечисленным категориям, не спешите пролистывать эту главу. Присмотритесь к организации, где вы работаете. Может, там имеются льготы для сотрудников при покупке жилья? Это может быть беспроцентная ссуда или кредит под низкий процент. Такой практики пока нет? Поговорите с начальством, не исключено, что именно вы создадите прецедент. Крупные компании заинтересованы в ценных специалистах и нередко стимулируют работников дополнительными льготами. Ссуда на покупку жилья – отличный способ «привязать» работника на долгие годы и сделать его более покладистым. Ну а для работника это шанс решить, наконец, квартирный вопрос. В вашей компании это не практикуется? Может, пора сменить работу, подыскав более сговорчивую фирму?

Глава 2

Квартиры – детям

Материнский капитал

Семья, в которой после 1 января 2007 г. родился второй (третий, четвертый и т. д.) ребенок, получает так называемый материнский капитал (МК). Причем МК может быть получен не только на рожденного, но и на усыновленного ребенка.

Материнский капитал можно получить лишь один раз. Все последующие дети доходов родителям не приносят.

Каждый год размер МК индексируется на федеральном уровне и не зависит от региона получения; в 2013 г. сумма составила 408 960 руб. Постановление о маткапитале действует до 2015 г. Потом его могут продлить, но ходят слухи, что продлять не будут. Кризис.

Материнский капитал выдается в виде сертификата, а не наличных денег. Во избежание злоупотреблений и манипуляций законодатели усложнили способы его использования, ввели много ограничений. По закону МК можно потратить на улучшение жилищных условий семьи, образование ребенка, пенсионные накопления матери. Нас интересует именно приобретение жилья, его и рассмотрим.

Материнский капитал можно использовать для:

1. Выплаты по ипотечному кредиту;

2. Строительства жилого дома (реконструкции, ремонта);

3. Долевого строительства;

4. Участия в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК).

Что нужно знать, чтобы правильно распорядиться материнским капиталом:

• Использовать МК для приобретения (строительства) жилья, а также на выплаты по ипотечному кредиту можно сразу после рождения ребенка. Не нужно ждать три года с момента рождения, как для применения в прочих целях.

• Получение и использование МК не зависит от наличия жилплощади, материального положения. МК можно использовать совместно с льготными кредитами, ГЖС (если есть право на них).

• Срок обращения за сертификатом МК не ограничен.

• МК не облагается налогами.

• При расходовании МК на улучшение жилищных условий закон обязывает наделить ребенка долей в этой недвижимости. Отметим, что механизм контроля за выполнением этого обязательства недостаточно продуман. Для получения денег необходимо предъявить нотариально удостоверенное письменное обязательство оформить приобретенное или построенное жилье в общую долевую собственность всех членов семьи (включая всех детей). Однако выполнение этого обязательства пока не контролируется. Кроме того, если квартира покупается в ипотеку, наделить ребенка долей можно после полной выплаты долга и снятия залога. Подробнее о причинах такой отсрочки читайте в главе «“Обездоленные” дети».

• Если вы планируете в ближайшие годы досрочно выплатить ипотеку и продать квартиру, использование МК может затруднить сделку. Почему? Смотрите пункт 3. Если вы выполните свое обязательство и наделите ребенка долей, продажа квартиры будет возможна только с разрешения органа опеки. Отдел опеки даст добро при условии, что взамен вы купите на ребенка другую, равноценную собственность.

А что, если проигнорировать требование о наделении ребенка долей? Контроля-то нет! Пока нет. Играть с государством в игры – занятие рискованное. Нарушение прав ребенка чревато расторжением сделки в будущем. Если же все-таки вы использовали МК для покупки квартиры, но долей ребенка не наделили, а теперь хотите расшириться – подстрахуйтесь. В новой квартире, которую планируете покупать, обязательно включите ребенка в число собственников.

У Ольги и Игоря имелись сбережения в размере около 3 млн. Много лет они снимали квартиру, но тут появилась реальная возможность купить свою. Знакомые предложили неплохую однушку в Красногорске. Квартира продавалась полностью готовой к проживанию – ремонт, вся необходимая мебель, бытовая техника. Цена – 4 млн. Ипотечный кредит на миллион предоставил банк. Прошел год, появился второй ребенок, а с ним и право на получение материнского капитала. После консультации они не стали использовать МК для выплаты остатка ипотечного кредита. Но обязательно воспользуются им через два-три года, когда будут продавать однушку и покупать двушку или трешку.

• МК можно использовать частями. Но лучше этого не делать, иначе с использованием в жилищных целях могут быть трудности.

Как получить материнский капитал? Порядок действий:

1. После рождения ребенка получаем свидетельство о рождении.

2. Пишем заявление в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации (ПФР) по месту жительства, пребывания или фактического проживания. Заявление можно отправить по почте или передать через доверенное лицо. Также потребуется паспорт родителя и свидетельства о рождении (усыновлении) всех детей со штампом о гражданстве детей. Штамп ставят в отделении Федеральной миграционной службы (ФМС).

3. Через месяц получаем сертификат МК.

4. Затем подаем еще одно заявление – уже на использование МК для улучшения жилищных условий. Вам потребуется более десятка документов, перечисленных на сайте Пенсионного фонда.

Если вы планируете покупать квартиру в ипотеку, имейте в виду, что размер первоначального взноса по ипотеке в московских банках начинается от 10 %. Для этого взноса придется собрать наличные деньги, не прибегая к МК. Затем обращаемся в банк и оформляем ипотеку. Помним, что Пенсионный фонд переводит деньги только после того, как квартира будет оформлена в собственность. При этом банк ссужает сумму маткапитала не по своей обычной ставке, а по ставке рефинансирования (8,25 % по состоянию на лето 2013 г.). После совершения сделки и оформления квартиры в собственность пишем заявление в Пенсионный фонд, и сумма МК направляется в банк для погашения части вашего долга.