Недвижимость: покупка, продажа, приватизация - Елена Филиппова

• информация о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

• информация о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

• информация о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Вам должны предоставить следующие документы:

• учредительные документы застройщика;

• свидетельство о государственной регистрации застройщика;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность;

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

И это должны быть подлинные документы или по всем правилам заверенные копии, а не ксерокопии в рамочке, вывешенные на стене офиса для завлечения клиента.

По статье 21 того же закона вы имеете полное право ознакомиться с проектной документацией (без утвержденного проекта нет и самого строительства), которая должна содержать информацию:

• о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, о разрешении на строительство;

• о правах застройщика на земельный участок, о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка, о кадастровом номере и площади земельного участка, об элементах благоустройства;

• о местоположении строящегося объекта недвижимости, о количестве самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и т. п.), о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, о составе общего имущества;

• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию, об органе, уполномоченном на выдачу разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию;

• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

• о планируемой стоимости строительства, о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.

Вам нужно увидеть собственными глазами документы на разрешение строительства, технико-экономическое обоснование проекта, заключение государственной экспертизы проектной документации, саму проектную документацию и документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Договор лучше всего просматривать не самостоятельно, а вместе с толковым юристом. Он может обнаружить в тексте документа такие подводные камни, о которых вы и не подозреваете.

Хорошо, если вам предъявляют не одинокий пустырь с репейником или свежевырытый котлован, а признаки реально идущего строительства — но не поленитесь взять координаты других дольщиков, переговорите с ними.

Продавать недвижимость могут и не на начальном этапе, а ближе к концу строительства; могут предлагаться к продаже и уже готовые квартиры. Прежде всего выясните, не имеется ли уже государственная регистрация на квартиру, которую вам предлагают купить (если квартира на самом деле уже кому-то продана, она зарегистрирована в ЕГРП). Если нет, продолжайте внимательно изучать ситуацию.

Продавать готовые квартиры могут, поскольку спрос сегодня из-за кризиса снижен, а цены все равно высоки; но могут продавать и «чужой дом», то есть квартиры, которые продавцам не принадлежат, и недвижимость в доме, возведенном против правил и не принятом государственной комиссией (вам обязаны показать акт приемки, нет акта — нет и разговоров). Проверьте, что в доме имеется все, чему положено быть в жилом доме, и остерегайтесь приобретать жилье, пока не подключены все коммуникации.

Запомните: если вы решили рискнуть и приобретать квартиру у строителей, на любом этапе действуйте только вместе с юристом, буквально, не позволяйте себе сделать ни шага к новому жилью без его сопровождения — это самый надежный способ избежать непоправимых ошибок.

Законодательные акты и федеральные законы

Из Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ, от 16.10.2006 № 160-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ)

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

4. 4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.