Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Понятие «социальное жилье» в российских нормативных документах до сих пор не определено. Нет этого определения ни в ГК РФ, ни в недавно принятом ЖК РФ. Используется понятие «фонд жилья социального использования».

В СССР назначение фонда социального использования жилья изначально отличалось от принятого в Европе: это было не дешевое жилье, то есть «жилье для бедных», которое предоставлялось определенным категориям граждан на определенных условиях. Это было «нормальное» жилье, которое строилось государством за счет бюджетных средств и в лице его управляющих органов, по соответствующим правилам предоставлялось буквально всем своим гражданам. Это было социальное жилье «для всех»: оно предоставлялось нуждающимся бесплатно и его наем обходился гражданам в символические суммы.

В рамках прежней социалистической системы, когда граждане работали на государственных предприятиях, делали покупки в государственных магазинах, проживали в государственных квартирах и комнатах, когда зарплата и цены жестко контролировались государством, такая система социального жилья «для всех» представлялась достаточно обоснованной и разумной. Правила и нормативы предоставления жилья также устанавливали государственные органы, но здесь, конечно, уже не было уравниловки.

В России предоставить квартиру по договору социального найма, или, в просторечьи, «дать квартиру», означает фактически ее подарить, поскольку она предоставляется в бесплатное и бессрочное пользование. Причем наряду с предоставлением «социального жилья» действительно нуждающимся гражданам значительная и лучшая его часть доставалась тем, кто оказывался ближе к чиновникам, занимающимся соответствующими вопросами.

Рыночные реформы в Российской Федерации изменили статус социального жилья: из социального жилья «для всех» оно, как и в так называемых цивилизованных странах, стало «жильем для бедных», но пока еще и для некоторых других категорий. Как сказано в Конституции (ст. 40), оно предоставляется только «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище».

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма устанавливает ЖК РФ (ст. 49–59).

Предоставление жилья по договору социального найма в рыночных условиях – это атавизм социалистической системы распределения жилья.

Проживание в жилых помещениях по договору безвозмездного пользования

В Жилищном кодексе понятия «проживание по договору безвозмездного пользования» нет. Это категория ГК РФ.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1 и 3 ст. 623 кодекса (п. 2 ст. 689 ГК).

Тем не менее проживание в жилых помещениях по договору безвозмездного пользования широко используется в законодательстве и жилищной практике субъектов Российской Федерации.

Например, закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред. от 18 июня 2008 г.) «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» установил, что жилые помещения по договору безвозмездного пользования предоставляются следующим категориям жителей г. Москвы, признанных нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий:

♦ детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа, достигшим возраста 18 лет, по окончании их пребывания в государственных и негосударственных образовательных учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, нахождения на патронатном воспитании, при прекращении попечительства, по окончании обучения в учреждениях профессионального образования, по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, если указанные граждане не имеют закрепленного жилого помещения или их возвращение в ранее занимаемые и сохраненные за ними жилые помещения невозможно;

♦ гражданам пожилого возраста и инвалидам, проживающим в стационарных учреждениях социального обслуживания, в случае отказа от услуг стационарного учреждения социального обслуживания, освободившим жилые помещения в связи с их помещением в эти учреждения, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение, безвозмездно переданное в установленном порядке городу;

♦ иным категориям жителей г. Москвы в порядке, установленном городскими жилищными программами.

Специально оборудованные жилые помещения предоставляются инвалидам с нарушением опорно-двигательного аппарата только по договору безвозмездного пользования.

Жилые помещения по договору безвозмездного пользования предоставляются бесплатно из специализированного жилищного фонда г. Москвы.

Размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, определяется в соответствии со ст. 20 закона № 29.

Размеры жилого помещения, специально оборудованного для проживания инвалида с нарушением опорно-двигательного аппарата, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, могут превышать размеры, указанные в ст. 20 закона, не более чем в два раза.

При предоставлении по договору безвозмездного пользования жилых помещений семьям, в составе которых имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в соответствии с перечнем нормативных правовых актов, указанных в приложении 2 к закону, подбираются жилые помещения, позволяющие выделить в пользование таким лицам отдельное изолированное жилое помещение в квартире.

При нарушении условий договора в случаях, предусмотренных жилищным законодательством или договором, пользователи подлежат выселению из занимаемого по договору безвозмездного пользования жилого помещения в судебном порядке в иное жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. При этом договор безвозмездного пользования на занимаемое жилое помещение расторгается (ст. 25, 26 закона).

Решение о предоставлении жилого помещения по договору безвозмездного пользования принимают уполномоченные органы исполнительной власти г. Москвы. Решение является основанием для заключения с гражданами такого договора.

Максимальный срок действия договора безвозмездного пользования – пять лет.

Ежегодно около 80-100 квартир в домах-новостройках Москва сдает специально для очередников-колясочников. Квартиры для таких очередников обычно находятся на первых этажах, имеют отдельный вход с улицы и специально на уровне цокольного этажа оборудованы подъемником. Они имеют стандартную жилую площадь, но значительно больше по общей площади, потому что все коридоры, кухня, туалет, ванная комната, а также все дверные проемы в таких квартирах расширены, чтобы инвалид мог свободно передвигаться и разворачиваться на коляске. Все в этих квартирах приспособлено для удобного проживания инвалидов-колясочников.

Социальное жилье для инвалидов-колясочников город начал строить с 2002 г. Сейчас таких квартир в Москве более 500.

Проживание в помещениях специализированного фонда

Определенная часть населения России проживает в помещениях специализированного жилищного фонда. По данным статистики, в указанных помещениях проживает около 4 % населения, или примерно 5 млн человек.

Назначение, порядок получения права на проживание в помещениях специализированного жилищного фонда определены гл. 9 и 10 (ст. 92-109) ЖК РФ.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

♦ служебные жилые помещения;

♦ жилые помещения в общежитиях;

♦ жилые помещения маневренного фонда;

♦ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

♦ жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

♦ жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

♦ жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (п. 1 ст. 92 ЖК).

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 (п. 2, 3 ст. 92 ЖК).