Земельный участок: вопросы и ответы - Сергей Боголюбов

Во избежание очерченной проблемы считаем, что залогодателю и залогодержателю целесообразно заблаговременно договориться о том, как будет определяться продажная стоимость земельного участка в случае обращения на него взыскания.

Е. Г.

Каково правовое значение терминов «возобновление договора аренды земельного участка», «возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок»?

Термины «возобновление договора», «возобновление договора на неопределенный срок» употребляются ГК РФ в отношении договоров аренды. Так, статьей 621 ГК РФ «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок» (ч. 2) установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В отношении иных договоров ГК РФ устанавливает правила не возобновления, а продления договора (ст. 540, 684, 837, 1016).

Проблема правового содержания возобновления договора аренды основана на следующих положениях.

В основе возобновления договора аренды лежит три основных юридических факта:

1) истечение срока договора аренды;

2) волеизъявление арендатора о продлении арендных отношений, выразившееся в продолжении исполнения обязательств пользования арендуемым имуществом;

3) волеизъявление арендодателя о продлении арендных отношений, выразившееся в отсутствии возражений, относительно пользования имуществом арендатором.

Возобновление договора аренды следует понимать как заключение нового договора с сохранением основных существенных условий по следующим основаниям.

1. Термин «возобновление», в целом, применим к отношениям, ранее прекратившим свое существование, но по воле сторон восстанавливаемым. Таким образом, для того чтобы быть возобновленным, договор в целом должен быть прекращен.

В этом смысле «возобновление договора», следует отличать от упомянутого термина «продление договора», который означает, как следует из прямого понимания текста, не расторжение (прекращение), а изменение договора в части продления его срока.

2. Общие положения о возобновлении договора аренды закреплены в статье, определяющей нормы о преимущественном праве арендатора заключить договор на новый срок. Таким образом, законодатель рассматривал возобновление договора как способ заключения нового договора по воле арендатора.

В этом отношении п. 31 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» также указывает, что по смыслу ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Возобновление договора на неопределенный срок предусмотрено ст. 621 и 610 ГК РФ. Исходя из ч. 2 ст. 627, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в соответствии со ст. 610 ГК. Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, из ст. 621 и 610 ГК РФ в совокупности следует, что возобновление договора аренды на неопределенный срок соответствует заключению нового договора аренды на неопределенный срок.

Как следует из приведенных выше пояснений, исходя из норм статьи 261 ГК РФ, возобновление договора, как и возобновление договора на неопределенный срок, является действием заключения нового договора.

Е. Г.

Что включает в себя понятие «самовольная постройка»?

Статьей 263 ГК РФ установлено общее право лиц, владеющих земельным участком на праве собственности, на застройку такого участка. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случая, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Е. Г.

Глава 4

Прекращение прав на земельные участки

В каких случаях может осуществляться изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд?

Одним из оснований прекращения прав на земельные участки действующее законодательство признает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Тем самым фактически установлен приоритет публичных (государственных или муниципальных) нужд в использовании земельных участков перед частными интересами. Вместе с тем данный приоритет является далеко не абсолютным: законодательство определяет случаи, когда изъятие земельных участков возможно, устанавливает процедуру такого изъятия, предусматривает гарантии прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Государственные или муниципальные нужды в использовании земельных участков, обремененных правом собственности, другими вещными и иными правами, могут возникать достаточно часто. Вместе с тем, исходя из положений земельного законодательства, далеко не каждая такая нужда влечет за собой возможность принудительного изъятия соответствующих земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях. В целях недопущения неоднозначного толкования Кодекс раскрывает, какие именно случаи могут рассматриваться в качестве исключительных, и при этом прямо называет лишь два из них:

1) необходимость выполнения международных обязательств Российской Федерации. Здесь необходимо подчеркнуть, что речь идет об обязательствах, вытекающих из международных договоров Российской Федерации, в связи с чем изъятие может осуществляться лишь для федеральных нужд (например, это может быть связано со строительством международных магистральных трубопроводов), а не нужд субъектов РФ или муниципальных образований;

2) необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Следует отметить, что первоначальная редакция ст. 49 ЗК РФ не раскрывала понятие объекта государственного или муниципального значения, соответствующее определение отсутствовало также и в иных актах законодательства. Это допускало возможность расширительного толкования указанного понятия. Ситуация была исправлена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»1, которым подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ изложен в новой редакции, точнее, дополнен исчерпывающим перечнем объектов государственного или муниципального значения, необходимость размещения которых может рассматриваться в качестве основания для изъятия земельных участков. Это объекты: