Недвижимость: покупка, продажа, приватизация - Елена Филиппова

Кажущаяся простота взятия ипотечного кредита выливается затем в большие жизненные сложности: для того, чтобы платить по кредиту, необходимо получать гарантированно высокую зарплату в течение очень длительного времени. И не многие могут похвастаться стопроцентной уверенностью в данном вопросе — и рады бы, но жизненные обстоятельства оказываются иногда удручающими (потеря высокооплачиваемой работы, болезнь, инвалидность). И вот тогда наступает расплата. Сначала она наступает в виде штрафных санкций, затем — в виде отъема не принадлежащей вам уже по закону (вспомните договор — вы же его сами подписали, никто с пистолетом над ухом не стоял!) залоговой собственности.

Квартира с молотка

Я бы советовала прежде, чем влезать в ипотеку, медленно и по слогам прочитать в Законе «Об ипотеке» все, что касается последствий неуплаты. Все остальное — это так, государственная лирика. Раздел об ответственности должника — вот суровая гражданская правда.

Как гласит статья 35 Закона, при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

По статье 36 залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором, а если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи 31 настоящего Федерального закона.

Вверив свои права кредитору, вы лишаетесь права свободно распоряжаться этим имуществом — отчуждать его, дарить, продавать, менять, вносить как пай теперь вы можете только с согласия кредитора (а он может и не согласиться). Статус заложенного имущества не изменяется и при переходе его к другому лицу — как была на него ипотека, так и будет ипотека.

Кредитор может продать заложенное имущество на торгах или сбыть его на аукционе.

И хотя Закон гласит, что к жилым помещениям применяются специальные меры, что-то мне эти меры не кажутся такими приятными, чтобы влезать в ипотеку: при невыплате ипотечного кредита недвижимость (квартира, дом) не изымается у провинившейся семьи только в том случае, если им просто больше негде жить, но права на собственность отнимаются — кредитное учреждение переводит эту семью из разряда собственников в разряд нанимателей и заключает с ними арендный договор найма, а в некоторых случаях (очевидно, когда семья приобретает квартиру по ипотечному кредитованию, закладывает свою старую квартиру и имеет незаложенную дачу разрешается выселять всю эту неплатежеспособную семейку в месячный срок куда подальше.

Нет, нет, нет, не заманивайте меня ипотекой! Нервные клеточки мне дороже. А жить в постоянном страхе, что не сможешь однажды выплатить кредит и все твои родные окажутся на улице… Представляете, какие сны снятся людям, добровольно висящим в своей ипотечной петле четверть жизни?..

Законодательные акты и федеральные законы

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года.

Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года.

Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

3. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

4. В случаях, предусмотренных статьями 35, 39 и 41 настоящего Федерального закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

3. По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

• залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

• предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.