Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками - Константин Бакшт

Так что держитесь подальше от таких продавцов квартир! Нет лучше продавца, чем обеспеченный и адекватный владелец квартиры. Который просто хочет провести с Вами честную взаимовыгодную сделку. И который не ставит перед собой цель любой ценой выдавить из Вас последний рубль.

ПРИМЕР 1

Выше я упоминал о приобретении трехкомнатной квартиры, которая приносит своему владельцу 6,3 % арендного дохода. Условия продажи этой квартиры с самого начала были довольно приемлемыми – владельцу хотелось быстро завершить продажу, чтобы отселить старшего сына с женой в собственное жилье. И цену он не задирал. Нормальный, адекватный, достойный мужик. Единственный вопрос, который он хотел индивидуально обсудить с новым владельцем квартиры, – сколько ему доплатят за ту мебель, которую он готов оставить. Изначально он говорил, что можно рассматривать предложения от 100 000 рублей. Мебель в бывшей комнате сына (включая здоровенный телевизор) уже окупила бы эту сумму. Но в таких переговорах не нужно соглашаться слишком легко. Кому-то хочется, чтобы его выслушали. А кто-то, если слишком легко получит согласие, подумает, что продешевил. Поэтому в разговоре с владельцем квартиры самым уместным было помалкивать. Не называть свою сумму – снижать предложенную им сумму как-то уже язык не поворачивался. И внимательно слушать владельца. За 1,5 часа такого одностороннего разговора предложение расширилось. Как видно, владелец понял, что 100 000 не выглядят такой уж выгодной ценой за то, что он предлагал изначально. Поэтому вскоре к исходному предложению добавилась мебель из спальни, кухни (кромехолодильника) и гостиной (кроме двух светильников, почему-то особенно дорогих его сердцу). Когда он добавил к предложению еще и тумбочки из прихожей, настало время сказать «да». Все остались довольны. А большая часть этой мебели до сих пор прекрасно используется арендаторами квартиры.

ПРИМЕР 2

Одни мои близкие знакомые приобрели квартиру недалеко от парка. Сделали серьезный ремонт, обставили ее как следует (на это ушло 60 % от стоимости приобретения самой квартиры). Переехали. И… обнаружили, что в соседнем подъезде живет осатанелый музыкант-рокер. Который каждый день до 23:00 (не нарушая закон) озвучивает своей любимой музыкой все квартиры в диаметре 100 метров. Стало понятно, что комфорт проживания в этой квартире не на высоте… Рокер был отпетый, тренированный. И многолетние претензии соседей лишь научили его, как умнее и хитрее, не переходя грани закона, истязать всех своей музыкой. Через несколько лет возникла возможность приобрести квартиру в одном подъезде с близкими и любимыми родственниками. Опять радикальный ремонт, дорогостоящая обстановка… Большую часть мебели пришлось покупать заново. Потому что на предыдущей квартире мебель в основном была встроенная. В этот период рынок недвижимости был на спаде. Деньги были нужны для завершения ремонта… В итоге предыдущую квартиру продали примерно по той же цене, по которой она когда-то была приобретена. Отличный ремонт из качественных и дорогих материалов, встроенная мебель – все это досталось новым владельцам. Практически ДАРОМ. Ирония ситуации проявилась еще и в том, что за несколько месяцев до продажи у рокера появилась постоянная подруга. В обществе которой он остепенился и… притих. Так что новые владельцы даже не столкнулись с его ежедневной концертной программой.

Кто больше всех выиграл в этой ситуации? Тот, кто приобрел квартиру с отличным ремонтом и обстановкой, сделанными четыре года назад, по стоимости метров. Берите и Вы с него пример!

Инвестиции в коммерческую недвижимость и идеальный инвестор для этих инвестиций

Коммерческая недвижимость – мечта многих инвесторов. Она имеет все преимущества инвестиций в жилую недвижимость. И вдобавок – более высокую доходность.

Арендный доход от коммерческой недвижимости может составлять 10–12 % годовых (от стоимости объекта). Плюс прирост стоимости объекта – в среднем 10 % в год. Что дает совокупную доходность 20–22 %, в значительной степени защищенную от инфляции. У первоклассных объектов коммерческой недвижимости арендный доход может быть еще выше – 14–15 %. А в некоторых случаях – до 20 % годовых.

Зато и «порог входа» для инвестиций в коммерческую недвижимость выше, чем для жилой недвижимости. В регионах стоимость наиболее бюджетных объектов коммерческой недвижимости может начинаться от нескольких миллионов рублей. В Москве – от нескольких десятков миллионов… Или нет?

ПРИМЕР

Один из моих финансовых консультантов консультирует также моего хорошего знакомого. В 2013 году, когда мой знакомый интересовался, нет ли не слишком дорогих и достаточно доходных объектов коммерческой недвижимости в Москве, этот консультант нашел для него вариант инвестиций в московскую недвижимость с «порогом входа» от… 1,2–1,5 миллиона рублей (!!!). При этом ожидаемая доходность от аренды составляла 10–12 % годовых. Правда, для таких вложений речь могла идти о 10000-15000 рублей в месяц.

По мнению моего знакомого, такой доход был слишком мал, чтобы тратить время на оформление документов купли-продажи и все остальные необходимые процедуры. Поэтому он пообщался с владельцем и управляющими того объекта, в котором предлагались данные варианты инвестирования. И подобрал себе там же другой объект для инвестиций. Выделенное помещение в цокольном этаже со своим входом с первого этажа, под офис плюс склад. Помещение продавалось не только с относительно пристойным ремонтом, но и с уже находящимся в нем арендатором. Как только помещение было оплачено (еще до завершения оформления сделки купли-продажи и получения документов из регистрационной палаты), мой знакомый начал получать доход от аренды. В размере 11,6 % от стоимости помещения.

Кажется, что инвестиции в коммерческую недвижимость значительно выгоднее и привлекательнее (особенно с точки зрения доходности), чем инвестиции в жилую недвижимость. Действительно ли это так? Можно ли сделать вывод, что более опытные инвесторы всегда инвестируют в коммерческую недвижимость? И никогда не вкладывают свои средства в менее доходную жилую недвижимость?

Все не так просто. Коммерческая недвижимость действительно может оказаться потенциально более доходной, чем жилая. К сожалению, потенциальная доходность – совсем не то же самое, что доходность реальная. На самом деле инвестиции в коммерческую недвижимость требуют значительно большего опыта и профессионализма, знания рынка (а часто еще и связей), чем инвестиции в те же квартиры. В коммерческой недвижимости значительно больше подводных камней.