Организация бизнеса с нуля. С чего начать и как преуспеть - Виталий Семенихин

Одним словом, если место нахождения, юридический адрес и фактический адрес, так сказать, совпадают, то проблем с налоговыми органами быть не должно. Рассмотрим особенности договора аренды нежилого помещения как непосредственного фактического адреса организации, который в идеале и должен быть местом ее нахождения (юридическим адресом).

В общем понимании оказывается, что адрес организации – это адрес, указанный в договоре, заключенном с собственником нежилого помещения о предоставлении рабочего места для размещения руководящего органа либо просто об аренде офисного помещения.

Договор аренды – это договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование или во временное пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату.

Общие положения договора аренды, а также нормы, регулирующие заключение договоров отдельных видов объектов аренды, установлены главой 34 ГК РФ.

В договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (наименование объекта аренды, его характеристика, место нахождения, общая площадь всех сдаваемых в аренду помещений и каждого из них в отдельности в соответствии с техническим паспортом и справкой БТИ, иные данные технической характеристики помещения и его состояния). Если сдаваемая в аренду площадь состоит более чем из одного помещения, а также если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие – вспомогательными, то к договору следует приложить план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.

В отсутствие этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Пример

ООО «Алина-45» заключило договор аренды с 000 «Алина-46» и предоставило последнему помещение площадью 111 квадратных метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором располагалось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить объект договора, отсутствовала.

В дальнейшем вместо оговоренных 111 квадратных метров 000 «Алина-46» было предоставлено помещение площадью 77 квадратных метров.

Арендатор обратился в суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для этого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также технической документации на него. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору. Поэтому в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ суд признал данный договор недействительным.

Если в договоре аренды нежилого помещения отсутствуют размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы, то договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор аренды нежилого помещения от общих правил об аренде.

Согласно общим правилам об аренде в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В ст. 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, но не предусмотрено каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и срока внесения арендных платежей.

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем является собственник имущества. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Соответственно арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество для ведения своей предпринимательской и иной, не запрещенной законом, деятельности и платит за это арендную плату.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенный на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Причем согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. А в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) определен порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

А в соответствии с ГК РФ, данным Законом и другими законодательными актами Российской Федерации была утверждена Инструкция «О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (приказ Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135).

Данная Инструкция регулирует вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений), изменения, прекращения и расторжения договоров аренды.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) (например, постановление ФАС Уральского округа от 12 ноября 2008 г. № Ф09-8365/08-С6 по делу № А07-787/08).

В случае сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием арендуемой площади.

Разделом II вышеназванной Инструкции установлены особенности представления документов на государственную регистрацию, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества, внесения записей о государственной регистрации договора аренды в ЕГРП. При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать, например, следующие положения законодательства Российской Федерации: