Семейный юридический справочник - Александр Трещёв

К сожалению, не у каждой квартирной аферы такой счастливый финал. Зачастую, даже если преступник и несет суровое наказание, то свои средства обманутые им покупатели назад не получают. Однако, к сожалению, нередко доверчивые граждане сами с удовольствием несут аферистам свои кровно заработанные в надежде на «халяву». Ну а бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. Вот и захлопывается она сразу же, как только «мышка» срывает наживку с крючка. А ведь прояви покупатели из рассказанной выше истории хотя бы элементарную бдительность, и обман был бы ими тут же раскрыт. Но алчность застила им глаза, за что чуть они было не поплатились.

Существуют, конечно, и другие способы мошенничества с квартирами. Некоторые из них рассчитаны на очень уж доверчивых граждан. К примеру, как-то в подмосковном Реутове была задержана пожилая мошенница, которая заключала УСТНЫЕ (!) договоры по продаже квартир на огромные суммы – почти на 3 млн рублей, а потом, разумеется, исчезала. Это кажется невероятным, но в жизни случается и не такое. Хотя, справедливости ради все же нужно отметить, что и мошенники умеют расположить к себе потенциального «клиента», очаровать его и убедить в чем угодно. Ведь еще самый известный злодей всех времен и народов Адольф Гитлер говорил, что чем грандиознее ложь, тем легче ей готовы поверить.

И все же защититься от мошенников не так уж и сложно, если соблюдать хотя бы элементарные меры предосторожности:

Во-первых, сделки с недвижимостью лучше совершать через серьезные, проверенные риэлторские фирмы, давно существующие на рынке.

Во-вторых, тщательно читайте условия заключаемого договора, причем лучше делать это все-таки с юристом.

В-третьих, если жилье «вторичное», необходимо проверить всю его «родословную до десятого колена». При этом всегда лучше отдавать предпочтение тем вариантам, где правовая история короче. Но при этом не следует также забывать, что если квартира недавно приватизирована или унаследована, на нее могут вполне законно претендовать какие-нибудь третьи лица. Так тоже бывает.

В-четвертых, разумеется, нужно регистрировать все сделки с недвижимостью в управлении Федеральной регистрационной службы РФ, которая строго ведет Единый государственный реестр прав и сделок с недвижимым имуществом.

В-пятых, старайтесь сразу же избегать сделок через доверенных лиц. Имеется в виду продажа квартир не собственником, а его поверенным.

В-шестых, помните про «бесплатный сыр». Хорошее жилье дешевым не бывает.

В-седьмых, «слушайте» не ушами, а глазами. Чтобы вам ни говорил потенциальный продавец жилья, требуйте от него документального подтверждения его слов.

В-восьмых, избегайте «срочных» операций. Это излюбленный прием мошенников, ведь в спешке можно многое не заметить.

В-девятых, задавайте как можно больше вопросов. Внимательно следите при этом за реакцией на них продавца. Если он уклоняется от ответа, тушуется, отводит глаза, то вам следует насторожиться.

В-десятых, торгуйтесь. Не следует принимать первое же предложение продавца. Зачастую цена изначально завышена с учетом того, что ее придется снижать. Поэтому не нужно делать шикарный подарок посторонним людям и сразу соглашаться со всеми их условиями.

Принимаем решение о покупке жилья

Дом – это то место, в котором нас всегда принимают.

Роберт Фрост

Итак, вы решили купить себе недвижимость. Первое, с чего следует начать, – это определение собственных возможностей. На что вы можете рассчитывать? На «домик кума Тыквы» или на дворец Аладдина? Заметьте, я спросил не о том, что бы вы хотели, а о том, что вы себе можете позволить. Нередко между этими двумя понятиями огромная пропасть.

Итак, для того чтобы рассчитать свои покупательские способности, нужно:

1. Провести предварительную оценку жилья, которое вы намереваетесь купить.

2. Подсчитать, сколько денег у вас есть в наличии.

3. Решить, с каким имуществом вы готовы расстаться, чтобы приобрести вожделенное жилье. Далее нужно оценить его реальную стоимость и вероятность быстрой продажи. На этом же этапе следует подумать о том, что для вас выгоднее и целесообразнее: взять под это имущество кредит в банке, тем самым сохранив свое добро в целости или сохранности, или все же продать, чтобы избежать кредитной кабалы.

4. Подумать, есть ли возможность в случае чего получить быстро деньги из другого источника. Ведь порой до «квартиры моей мечты» не хватает сущего пустяка, но и его не всегда просто найти. Поэтому лучше заранее поговорить с родственниками, друзьями и знакомыми на предмет того, смогут ли они в случае необходимости быстро ссудить вам какое-то количество денежных средств.

Оценив все это, вы уже будете реально представлять себе, какое именно жилье доступно вашему карману. Исходя из этого, можно приступать к поиску.

Однако! Обратите внимание вот еще на какой факт. Зачастую покупатели даже не задумываются о том, что приобретение недвижимости – мероприятие затратное не только из-за высокой его стоимости, но также и из-за немаленьких расходов на оформление самой сделки.

То есть в смету предполагаемых затрат нужно сразу заложить средства, которые вы заплатите юристам, оценщикам, риэлторам, нотариусу (иногда), государству за регистрацию договора купли-продажи и права собственности и в качестве налоговых платежей. Если вы будете брать кредит в банке под покупку жилья, вам придется потратиться еще больше. Все это непременно нужно учитывать при принятии решения о покупке недвижимости. Самое обидное, что рассчитать достоверно эти расходы вам все равно не удастся. Потому что в любой момент могут образоваться новые и непредвиденные ситуации. Однако определенный резерв на такие непредвиденные ситуации у вас должен быть непременно.

Собираясь приобрести недвижимость, первое, на что мы обращаем внимание, – это ее планировка, площадь, этажность и район, где она расположена.

Безусловно, все это очень важные вопросы. Однако есть и еще один очень и очень значимый аспект, которому мы, увы, уделяем недостаточно внимания. А бывает, что не уделяем вовсе. Это вопрос с соседями. Никакая планировка и площадь не принесет вам удовлетворения, если над вами будет жить безумная старушка, содержащая сто пятьдесят кошек, или за стенкой расположен наркоманский притон. Но и менее экстремальные соседи также могут доставить немало неприятностей. Поэтому перед тем, как поставить свою роспись на договоре купли-продажи, желательно получить хотя бы общие сведения о людях, проживающих по соседству.

Для этого нужно навести о них справки. Не поленитесь опросить участковых милиционеров, дворников, уборщиков подъездов, мастера ЖЭУ и так далее.

Также нужно в разное время и без предварительной договоренности посетить объект предполагаемой покупки. Или хотя бы дом, где он расположен. Зайдите в подъезд, послушайте, посмотрите, не собирается ли там веселая молодежь и так далее.

Также при осмотре квартиры обратите внимание на вид из окна. Неудачное соседство с трамвайными или железнодорожными путями, автодорогами, площадками для выгула собак, ночными клубами, рынками может здорово омрачить радость приобретения.

Обратите внимание также на шум, издаваемый при работе лифтов, мусоропроводов, систем вентиляции. Ведь то, что не замечается днем, может здорово вывести из себя ночью.

Квартиры, расположенные на верхних этажах, безусловно, меньше подвержены шуму, чем нижние. Однако и перегородки у них тоньше. Это также следует принимать во внимание при выборе недвижимости.

Еще один, незначительный на первый взгляд, вопрос, который может доставить немало неприятностей – обслуживающая дом жилищная компания. Наведите справки о ней: насколько добросовестно она исполняет свои обязанности, как оперативно реагирует на заявки и так далее.

Кроме того, в последнее время довольно распространенной формой управления делами многоквартирного дома является ТСЖ (товарищество собственников жилья). К сожалению, мой опыт свидетельствует о том, что подобная «самодеятельность» редко приводит к чему-то хорошему. В каждом деле важен профессионализм, а здесь особенно. Я знавал семью, которая мечтала продать свою квартиру в элитной новостройке именно из-за неорганизованности работы ТСЖ.

Таким образом, становится совершенно очевидно, что при покупке недвижимости нет и не может быть мелочей. Любая деталь, всякий нюанс здесь очень важен. Отнеситесь к этому с холодной головой.

Доверяй, но проверяй, или Что делать, когда квартира выбрана

Выбор квартиры – мероприятие весьма ответственное, поэтому следует подойти к нему соответствующим образом. Даже если вас устраивает место расположения, планировка и площадь, от заключения договора нужно отказаться во всех случаях, когда у вас возникли хотя бы какие-то сомнения в его «чистоте». Но для того чтобы понять, является ли сделка подозрительной или нет, необходимо как минимум изучить все правоустанавливающие документы на нее.