Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров - Смирнов Игорь

Пик афер в сфере недвижимости пришелся на 1993—96 гг. – в это время рынок переживал бум, количество потенциальных продавцов и покупателей было уравновешено, и даже неликвидные с сегодняшней точки зрения объекты «уходили в лёт» по высоким ценам. В те годы, по статистическим данным, одна сделка из каждых пятнадцати-шестнадцати зарегистрированных (именно зарегистрированных, а не планируемых!) была организована аферистами и приводила к обману клиентов. К тому же в паре с фармазонами часто работали и бандиты (при каждой оргпреступной группировке был создан «отдел недвижимости», в дальнейшем прикрытый лицензией). Все это приводило к тому, что доверчивый «лох», попавший в сети преступников, в лучшем случае оставался без квартиры или без денег, а в худшем – за собственную глупость и жадность приходилось расплачиваться безопасностью, здоровьем или даже жизнью родных и близких.

В последующие годы ситуация начала постепенно выправляться, и мошенничество на рынке жилья стало менее серьезной проблемой: по данным 2002 года, после введения новой системы регистрации прав собственности на недвижимость, аферистами успешно проводились лишь 3–3,5 % от числа совершенных сделок (в среднем одна из тридцати). Это было связано с тем, что участники рынка стали более осторожными и предусмотрительными, все большее количество людей предпочитало не экономить на своей безопасности и обращаются к специалистам в риэлторские фирмы, у сотрудников агентств тоже повысилась квалификация и ответственность (исключения, конечно, были, но они только подтверждали общую тенденцию). Кроме того, за мошенников всерьез взялись государственные и муниципальные власти: изменился порядок регистрации сделок, в тогда еще полиции были созданы специальные отделы и подразделения по борьбе с злоупотреблениями в жилищной сфере, были разработаны (правда, больше на бумаге) меры защиты граждан «группы риска» от посягательства преступных элементов на их недвижимость. Однако фармазоны ответили на это своего рода «повышением квалификации» – организованно и стихийно ими были разработаны новые схемы мошенничеств (о них подробнее речь пойдет в главе 1), преступники стали активнее использовать пробелы и несостыковки в жилищном и гражданском законодательствах, особенно при признании уже совершенных сделок недействительными (см. главу 4).

К большому сожалению, в 2004—08 гг., до начала второго кризиса, мошенничеств на рынке недвижимости стало значительно больше. Этому способствовали ряд факторов: во-первых, с 8 февраля 2002 г. было отменено лицензирование риэлторской деятельности, что привело к открытию большого количества фирм-однодневок (на сегодняшний день, чтобы проводить сделки с недвижимостью, достаточно просто купить пакет документов на юридическое лицо); во-вторых, сильно возросла покупательская активность граждан (по отдельным сегментам рынка, например дешевых новостроек или приличных офисов, спрос превышает предложение в 3–5 раз даже по сегодняшним, сильно завышенным ценам); в-третьих, контролирующие и правоохранительные органы явно «проспали» новые реалии рынка недвижимости (а отдельные их представители фактически превратились в «крышу» для кидал и фармазонов). Грянувший в сентябре-октябре 2008 г. спад сделок привел и к уменьшению преступных проявлений при их совершении в первую очередь за счет резкого сокращения числа приобретателей недвижимости и более длительных сроков продажи (экспозиции) объектов. Однако в 2010—14 гг. ситуация опять стала ухудшаться – во-первых, сильно возросла покупательская способность граждан, особенно в сегменте новостроек; во-вторых, были изобретены и стали активно использоваться новые схемы афер (например, квартирное рейдерство с долями в праве); в-третьих, откровенным обманом своих клиентов (а тем более контрагентов по сделкам) активно стали заниматься многие риэлторские и девелоперские компании, особенно те, которые позиционируют себя в рекламе как «крупные» и «надежные». Также изменилась и структура афер по видам сделок.

Если судить по существующим у риэлторов «черным спискам» (в них включены зафиксированные случаи мошенничества, вымогательства, недобросовестной конкуренции, невыполнения договорных обязательств со стороны фирм, частных маклеров и агентов), то лидерство по числу совершенных афер удерживает срочная покупка недвижимости (когда объект продается на 10–20 % дешевле реальной стоимости, а деньги требуются через 3—10 дней, иногда даже до окончания оформления), – примерно одна шестая часть таких предложений – откровенное мошенничество.

Второе место – у аренды и найма недвижимости (квартир, офисов, магазинов, складов). В зависимости от характера сделки, один вариант из десяти-двенадцати (10–12 %) носит криминальный характер – это связано с тем, что подобные аферы очень легко организовать. Аренда и продажа прав аренды для фармазонщиков своего рода «первый класс, вторая четверть» – ведь стороны (сдатчики и съемщики) всячески стремятся уклониться от уплаты налогов и других обязательных сборов, да и система регистрации прав на помещения, принятая в настоящий момент, дает много лазеек для злоупотреблений.

На третьем месте находятся аферы, совершаемые на первичном рынке, т. е. при покупке жилья (квартир, таунхаусов, коттеджей) на этапе строительства. Наиболее криминогенной является деятельность жилтовариществ (ЖСК и ЖНК), а также организаций, предлагающих всевозможные «серые» схемы приобретения жилья (например, по предварительному договору). В среднем 8—10 % предложений на «первичке» исходят либо от типичных «жилищных пирамид», либо от «клонов» нормально работающих девелоперских компаний, а также от кооперативов, специально созданных с целью дальнейшего искусственного банкротства.

Далее следует сделка, именуемая среди профессионалов «чистая купля-продажа», т. е. покупка жилплощади у владельцев на вторичном рынке или в доме-новостройке с оформленными правами собственности. В этих случаях на крючок аферистов попадается в среднем один клиент из пятнадцати-шестнадцати (6–7 %). При этом учитываются только зарегистрированные сделки (попыток мошенничества, например, с получением предоплаты, совершается, конечно, намного больше).

На следующем месте по количеству афер – всевозможные схемы «альтернативы», т. е. обмена жилья путем его купли-продажи (сначала квартиры «обмениваются» на всеобщий эквивалент – деньги, а потом на них покупается другая жилплощадь). Здесь жертвой становится в среднем каждый двадцатый участник сделки – ему не отдают деньги за проданную квартиру либо приобретают в качестве «альтернативы» жилье ненадлежащего качества или с «историей», чаще всего криминальной. Сюда же можно отнести и «саморасселения» – когда жильцы коммунальной или большой отдельной квартиры хотят разъехаться самостоятельно, не обращаясь к помощи профессиональных риэлторов. Такая самодеятельность часто заканчивается тем, что бывшую коммуналку они продают на законных основаниях, а новые квартиры приобретают у аферистов (когда мошенничество вскрывается, невезучие жильцы просто оказываются на улице).

Самой безопасной из всех видов квартирных сделок считается «натуральный обмен» – когда квартира или комната меняется не на деньги, а на другую жилплощадь. В этом случае «на кону» стоит не полная стоимость объекта, как при альтернативе, а всего лишь доплата, поэтому афер в этом сегменте рынка меньше всего – 3–3,5 % (одна сделка из тридцати). Сюда же попадают и всевозможные «междугородные» обмены, включая и на неприватизированное жилье.

УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 159. Мошенничество (в ред. Федерального закона от 29.11.2012 № 207-ФЗ)

1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, —

наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (вред. Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)

2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, —

наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, (в ред. Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)

3. Мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, —

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового, (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 № 377-ФЗ, от 07.03.2011 № 26-ФЗ, от 07.12.2011 № 420-ФЗ, от 29.11.2012 № 207-ФЗ)

4. Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, – (вред. Федерального закона от 29.11.2012 № 207-ФЗ)

наказывается лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового, (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 № 377-ФЗ, от 07.03.2011 № 26-ФЗ)

Примечание. Крупным размером в настоящей статье признается стоимость имущества, превышающая 250 тыс. рублей, а особо крупным – 1 млн. руб.