Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография - Ирина Кабанова

Причинами такого результата являются противоречия и пробелы в законодательстве, которые препятствуют распространению данного вида лизинга в деловой практике, и непрозрачность отечественного рынка недвижимости. Теоретическое исследование правового регулирования лизинга недвижимости может помочь совершенствованию законодательства, что позитивно скажется на развитии лизинга недвижимости в России.

Глава I

Понятие и правовая природа договора лизинга недвижимости

Успешное проведение экономических реформ в РФ во многом зависит от решения задачи технического переоснащения, от нахождения источников инвестиций, обеспечивающих обновление производственно-технической базы при недостаточности собственных ресурсов. Способом, доказавшим свою эффективность и признаваемым одним из ключевых механизмов финансирования бизнеса в настоящее время, является лизинг[5].

Импульсом для его развития в середине XX века стало увеличение потребностей бурно растущей транспортной системы. Новый вид арендных отношений, заключавшийся в приобретении оборудования и передаче его в аренду лицам, по заявке которых данное оборудование приобреталось, получил распространение в США и странах Западной Европы. Уже в начале 50-х годов прошлого столетия массовый характер приобрела сдача в лизинг транспортным организациям машин, морских судов, самолетов, железнодорожных составов[6].

Принципиальная идея лизинга состоит в возможности использования финансовых ресурсов лизингодателя с целью приобретения имущества для его последующего предоставления лизингополучателю с возвратом вложений и вознаграждения лизингодателя. Лизингодатель передает лизингополучателю во временное владение и пользование имущество для удовлетворения его потребностей, но экономический смысл заключается в предоставлении лизингодателем финансирования, необходимого для осуществления этой передачи. Данное обстоятельство позволяет исследователям правовой природы лизинга утверждать, что лизинг является одной из форм кредитования, при которой кредитор не выдает заемщику деньги, на которые последний купит конкретную вещь, а сам вкладывает эти деньги в указанную заемщиком вещь и передает их как бы внутри вещи. Выглядит это как передача вещи, хотя реально является передачей сокрытых в вещи денег[7].

В РФ лизинг является методом государственной поддержки предпринимательства, инструментом технического оснащения производства и обновления основных фондов, способом получения кредита и кредитного дохода, формой инвестиций. Расширение использования лизинга как источника финансирования инвестиций было провозглашено в Плане по реализации основных направлений антикризисных действий и политики модернизации российской экономики[8].

В Бюджетном послании Президента РФ была поставлена цель по созданию источников повышения конкурентоспособности российской экономики, ее модернизации и технологического обновления, и на лизинг возлагаются надежды как на средство достижения этой цели[9].

Распространенность лизинга объясняется экономическими причинами в ситуации, когда возрастающая конкуренция заставляет производителей искать иные, помимо традиционной продажи, пути реализации товара, а иные участники оборота не заинтересованы в приобретении необходимого им имущества в собственность либо не способны его приобрести.

Лизинг обладает чертами аренды и кредита, совмещая их преимущества. Субъекты экономической деятельности, выбирающие лизинг для решения стоящих перед ними задач, видят в нем средство рационального использования своей и чужой собственности посредством продажи своего имущества, передачи в аренду приобретенного имущества, использования арендованного имущества.

Лизинг предоставляет производителям эффективный и сопряженный с низким уровнем риска способ сбыта товара в условиях нехватки у клиентов средств для его покупки или отсутствия заинтересованности в приобретении имущества в собственность.

Лизингополучатели имеют возможность приобретать активы и увеличивать производственные мощности без единовременного и значительного отвлечения собственных денежных средств. Для них лизинг привлекателен тем, что: одновременно осуществляется приобретение имущества и финансирование его приобретения; выполняется «золотое правило финансирования», согласно которому финансирование должно производиться в течение всего срока использования имущества; собственные средства лизингополучатель может использовать на другие цели; позволяет сразу же приступить к деятельности, для которой имущество приобретается в лизинг.

Лизинговые платежи, уплачиваемые лизингополучателем, относятся на себестоимость продукции, то есть средства на их уплату не входят в состав облагаемой налогом прибыли. Субъекты, заключившие договор лизинга, имеют право на применение ускоренной амортизации предмета лизинга.

Лизингодатели, оставаясь собственниками передаваемого в лизинг имущества, имеют дополнительные гарантии возврата вложенных средств. Поскольку имущество остается в собственности лизингодателя, оно выступает в качестве обеспечения исполнения обязательства, что, однако, не препятствует лизингодателю обращаться к иным способам обеспечения исполнения.

Интерес к лизингу возрастает в связи с появившейся возможностью лизинга имущества не только в предпринимательских, но и в иных целях, не противоречащих закону[10]. Эта правовая новелла создает основу использованию механизма лизинга для улучшения материальной базы бюджетных учреждений, что позволит им участвовать в решении задач модернизации экономики страны.

Но в отсутствие мер государственной поддержки лизинга и предоставления сторонам гражданско-правового договора лизинга преференций в налоговом, таможенном, инвестиционном законодательстве лизинг лишается своих преимуществ перед обычной арендой либо кредитом, а договор лизинга превращается в договорную конструкцию, не востребованную практикой. Подтверждение этому – реакция на инициативу Минфина РФ, изложенную в программном документе «Основные направления налоговой политики РФ на 2011 год и на плановый период 2012–2013 гг.»[11] о пересмотре практики применения ускоренной амортизации вплоть до ее отмены. Данное предложение оценивается лизинговым сообществом не иначе как губительное для лизинга и для процесса обновления производства в реальном секторе экономики России в целом[12].

Следует отметить, что избранное Минфином РФ направление совершенствования амортизационной политики было сохранено в Основных направления налоговой политики Российской Федерации на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов[13]. В п. 1.2. Раздела II «Меры в области налоговой политики, планируемые к реализации в 2012 году и в плановом периоде 2013 и 2014 годов» признано нецелесообразным предоставление права ускоренной амортизации в отношении любого имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды (лизинга).

Применение коэффициента ускоренной амортизации представляется обоснованным только при совершении лизинговых операций, соответствующих задачам модернизации экономики и обновления фондов производственного сектора, поэтому в целях упорядочивания данной меры налогового стимулирования предполагается разработка перечня видов основных средств, в отношении которых при предоставлении (получении) в лизинг к основной норме амортизации может применяться повышающий коэффициент.

Как уже подчеркивалось, лизинг недвижимости в РФ остается самым невостребованным из видов лизинга исходя из типа имущества. Объясняется это как пробелами в законодательстве[14], препятствующими распространению данного вида лизинга в деловой практике, так и особенностями отечественного рынка недвижимости, который характеризуется непрозрачностью, повышенным спросом и недостаточным предложением, тенденцией к постоянному росту арендной платы и повышению стоимости недвижимости[15].