Методика выявления и оценки «скрытых» и «мнимых» активов и обязательств. Применяется для оценки рыночной стоимости организации (бизнеса) - Александр Щепотьев

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» и Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» перечень видов стоимости закрыт. Однако отмечено, что в различных нормативно-правовых документах, подзаконных актах, в том числе утративших силу, научной литературе, бытовом обиходе используются и иные виды стоимости.

Рассмотрим различные виды стоимости.

Методикой оценки стоимости разработки, экспертизы национальных стандартов Российской Федерации и экономической эффективности от их внедрения. Р 50.1.058-2006, утв. приказом Ростехрегулирования от 11 сентября 2006 г. № 191-ст, утверждены рекомендации по стандартизации, которые устанавливают методологический подход к оценке стоимости разработки национальных стандартов Российской Федерации, подходы к оценке стоимости экспертизы стандартов и экономической эффективности от их внедрения, а также исходные данные, порядок расчета, нормативы трудоемкости, используемые при планировании их разработки.

Согласно п. 1 ст. 11 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» оценка имущества, произведенного в самой организации, осуществляется по стоимости его изготовления.

В различной нормативно-правовой документации (например, информационное письмо ФКЦБ РФ от 16 октября 2001 г. № ИК-07/ 7003 «О балансовой стоимости активов хозяйственного общества») используется термин «балансовая стоимость активов общества».

В постановлении Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (документ утратил силу с 1 января 2008 г. в связи с изданием постановления Правительства РФ от 8 ноября 2007 г. № 765) были определены следующие виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования (в МКСОИ Стандарте 3 раскрывается аналогичный термин: рыночная стоимость при существующем использовании – особый случай рыночной стоимости, относящейся к недвижимости, производственным средствам и оборудованию, предназначенным для дальнейшего использования в том виде, в котором они использовались на дату оценки);

инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

В МСО 2 («Международные стандарты оценки 2» Базы оценки, отличные от рыночной стоимости) раскрыто несколько терминов, касающихся разнообразию видов стоимости:

потребительская стоимость. Этот тип стоимости делает акцент на том вкладе, который собственность вносит в стоимость того предприятия, чьей частью она является, без учета наиболее эффективного использования этой собственности или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от ее продажи. Потребительская стоимость представляет собой стоимость, которую конкретная собственность имеет для конкретного пользователя при конкретном использовании, и, следовательно, относится к нерыночной сфере;

собственность с ограниченным рынком. Собственность, которая из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой собственности с ограниченным рынком является не ее неспособность быть проданной на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа собственности такого рода, как правило, требует более длительного периода маркетинга, чем для собственности, пользующейся более высоким спросом;

специализированная собственность. Собственность специального назначения или специальной конструкции. Собственность, которая в силу своей специфики обладает полезностью, ограниченной конкретным видом ее использования или конкретными пользователями, и которая редко продается (если продается вообще) на открытом рынке помимо продажи ее в качестве части действующего предприятия. Несмотря на то что многие сооружения, включая частные жилые дома, могут быть охарактеризованы как собственность «специального назначения», это определение в первую очередь приложимо к собственности, имеющей крайне ограниченный рынок либо вообще такового не имеющей; типичными примерами являются нефтеочистительные заводы, электростанции, судоремонтные заводы, специализированные производства, церкви, музеи, а также объекты собственности, имеющие специфическое местоположение для определенной деятельности;

инвестиционная стоимость. Стоимость собственности для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект собственности с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющими определенные цели и/или критерии инвестирования. Термин «инвестиционная стоимость» не следует путать с рыночной стоимостью инвестиционной собственности;

стоимость действующего предприятия. Стоимость бизнеса в целом. Это понятие включает оценку функционирующего предприятия и получения из общей стоимости действующего предприятия величин для составных частей, выражающих их вклад в общую стоимость, однако сама по себе ни одна из этих компонент рыночной стоимости не образует;

страховочная стоимость. Стоимость собственности, определяемая положениями страховочного контракта или полиса;

облагаемая стоимость. Стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности. Хотя в некоторых юрисдикциях стоимость, используемая в качестве базы налогообложения, фигурирует как рыночная стоимость, тем не менее предписанные методы оценки могут привести к результатам, отличным от рыночной стоимости в смысле приведенного здесь определения;

остаточная стоимость возмещения (ОСВ). ОСВ представляет собой метод оценки, основанный на расчете текущей рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании в сумме с общими затратами на возмещение (воспроизводство) улучшений за вычетом начислений на физический износ и всех соответствующих форм обесценения. Результат, являющийся нерыночным типом стоимости, называют остаточной стоимостью возмещения. Он определяется потенциальной рентабельностью или потенциалом услуг, оказываемых предприятием;