Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды - Лужина Александра

Необходимо обратить внимание и на два решения Конституционного Суда РФ, которые раскрывают значение судебных правовых позиций. Так, Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2013 №29-П рассматривает решения Верховного Суда РФ как разъяснения по вопросам судебной практики, целью которых является устранение неопределенности нормы, обеспечение ее однозначного истолкования и единообразного применения, в том числе при необходимости адекватного и своевременного приспособления регулирующей роли нормы в единстве ее буквы и духа к той или иной сфере общественных отношений в их динамике; при этом, однако, необходимо соблюдение принципа поддержания доверия граждан к закону, предполагающего сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм, а также в случае необходимости – предоставление гражданам возможности, в частности посредством временного регулирования, в течение разумного переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям[7].

Определение Конституционного Суда РФ от 03.04.2014 №911-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда о проверке конституционности пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» дает правовую оценку решениям арбитражных судов кассационной инстанции, но в силу универсальности критериев ее можно применить и к правовым позициям Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ: «Такое толкование закона… направлено на обеспечение единообразного толкования и применения норм материального и процессуального права арбитражными судами и, следовательно, – на реализацию вытекающего из статей 1 (часть 1), 6 (часть 2), 17 (часть 3) и 19 Конституции Российской Федерации принципа юридического равенства, которым обусловливается необходимость формальной определенности, точности, ясности, недвусмысленности правовых норм и их согласованности в системе действующего правового регулирования, которая может быть обеспечена лишь при условии единообразного понимания и толкования правовых норм»[8].

Особенности правового статуса того или иного объекта недвижимости с учетом положений основных законодательных актов и правовых позиций высших судебных инстанций приведены в табл. 1.

Таблица 1

Основные положения действующего законодательства и судебной практики, связанные со статусом объектов недвижимого имущества

Из таблицы видно, что в настоящее время, в 2014—2017 гг., во-первых, произошли изменения отдельных ключевых положений действующего законодательства (например, статус самовольной постройки, виды недвижимого имущества), во-вторых, были приняты новые правовые позиции высших судебных инстанций, уточняющие положения тех или иных объектов недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства, части земельного участка или иной недвижимости, ЕНК, машино-место), что требует изучения законодательных новаций в сопоставлении с ранее действовавшими положениями нормативных правовых актов, позиций судебных инстанций в совокупности с общими положениями теории права. Это позволит определить возможные пути развития правоприменительной и судебной практики в сфере недвижимого имущества.

Таким образом, недвижимое имущество, являясь, безусловно, одним из наиболее значимых объектов гражданских прав как с позиции экономики (высокая стоимость создания, содержания и эксплуатации, объект инвестирования), общества (недвижимое имущество всегда имеет строго целевое назначение, которое обуславливает пределы его использования, налагает дополнительные обязанности на собственника в интересах общества в целом), так и государства (требует предметного законодательного регулирования, во-первых, в целях обеспечения прав и законных интересов и частных, и публичных субъектов, во-вторых, в связи с видовым разнообразием, земля и воздушные суда, недра и единые недвижимые комплексы, требует установления и разработки технических регламентов безопасности объектов для жизнедеятельности населения Российской Федерации).

В учебном пособии представлен авторский подход к определению признаков недвижимого имущества, рассмотрены отдельные объекты недвижимости на основании положений действующего законодательства, позиций судебной практики и теоретических изысканий.

Раздел 1.

Понятие «недвижимое имущество»

«Среди деления вещей, или имуществу главное место в своем значении в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые… Значение этого деления настолько велико, что оно сказывается во всех областях права гражданского».[9]

Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (и. 1 ст. 130 ГК РФ).

К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Как уже отмечалось во введении к настоящему учебному пособию, определение, которое представлено в п. 1 ст. 130 ГК РФ, не в полной мере отражает все признаки, которыми должен обладать тот или иной объект, чтобы он мог быть квалифицирован в качестве недвижимого. Комплексный анализ действующего законодательства и судебной практики позволяет выделить следующие необходимые признаки недвижимого имущества, которые присущи большему количеству объектов, признаваемых в качестве недвижимых.

А. Прочная связь с землей. В соответствии с нормами гражданского законодательства объекты относятся к недвижимости по своим физическим свойствам, то есть имеют прочную связь с землей, и перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению[10].

Прочная связь с землей должна быть как фактической, так и юридической.

Фактическая связь с землей (с учетом положений ст. 130 ГК РФ) – наличие технологической связи между объектом и земельным участком, утрата которой наносит несоразмерный ущерб назначению данного объекта.

Судебная практика, например, Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2014 № 305-ЭС14—1315, в котором согласно отчету эксперта (ЗАО «2К Аудит – Деловые Консультации/Морисон Интернешнл»), следующие объекты: отдельное стоящее здание общей площадью 535 кв. м., имеющее свайный фундамент с монолитной плитой ростверка, стенами подвала из монолитного железобетона; ограда со стороны Успенского переулка, а также «Домик» поста охраны, имеющие фундаменты из монолитного железобетона, стены и колонны из кирпича строительного с отделкой, были признаны в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества.

По Определению ВАС РФ от 30.06.2014 № ВАС-7658/14 по делу № А41-32622/12 не будут объектом недвижимого имущества торговый павильон и площадка при нем, т. к. представляют собой легковозводимые конструкции, легкие сборно-разборные сооружения в соответствии с экспертным заключением[11].