Эксперт № 38 (2013) - Эксперт Эксперт

Совокупность этих факторов предопределила, что для девелоперов стало выгодно строить трехэтажные дома с недорогими квартирами.

Трехэтажки против многоэтажек

Формат трехэтажной застройки с квартирами только набирает обороты, и сегодня судьба этого сегмента рынка выглядит вполне безоблачной. Покупатели хорошо встретили новый формат, а власти Новой Москвы и Подмосковья ограничивают этажность новостроек. Конечно, на несколько лет девелоперам, занимающимся многоэтажным строительством, хватит площадок с выданными разрешениями, но будущее за более гуманной малоэтажной и среднеэтажной застройкой.

Очевидно, что по мере возведения малоэтажных кварталов обострится конкуренция между ними и многоэтажными домами. Причем потенциально квартиры в малоэтажке должны стоить дороже, чем в многоэтажке. Все-таки это более комфортная, более приближенная к природе среда обитания. Но многое будет зависеть от того, выполнят ли девелоперы малоэтажки свои обещания относительно благоустройства территории и инфраструктуры.

Впрочем, у многоэтажки есть свои козыри в конкурентной борьбе. Главный из них — более высокая плотность застройки (примерно вдвое выше, чем у малоэтажки), которая создает необходимое разнообразие социальной инфраструктуры — магазины и рестораны, детские кружки и секции и так далее. Для многоэтажных районов, где проживает большое количество людей, проще организовать и маршруты общественного транспорта. Возможно, и тарифы на эксплуатацию жилья в малоэтажке будут выше, чем в многоквартирных домах. Так что предстоит настоящая конкуренция форматов: более комфортная малоэтажка против многоэтажки с более развитой инфраструктурой.

В сегменте малоэтажной застройки по мере насыщения спроса будет происходить дифференциация. На первый план при покупке такого жилья выйдут два фактора. Во-первых, близость к железнодорожным станциям и метро. Не случайно некоторые девелоперы выбирают для новых проектов только такие участки. Ведь понятно, что, несмотря на расширение дорог, транспортная ситуация улучшаться не будет. Во-вторых, особую ценность будут иметь малоэтажные кварталы рядом с крупными населенными пунктами. Все-таки строящиеся сегодня малоэтажные комплексы пока не предполагают полноценной автономной жизни. 

Владислав Стулов

Владислав Стулов , генеральный директор ООО "Сабидом":

- Действительно, в последние два-три года некоторые девелоперы выбирают в качестве альтернативы многоэтажкам возведение малоэтажных кварталов и таунхаусов. Это ответ на ожидания тысяч людей, которые осознали преимущества жизни вне привычных "муравейников". Таунхаусы и другие форматы малоэтажного строительства всегда пользовались повышенным спросом в силу невысокой стоимости и всех тех преимуществ, которые дает жизнь в загородном доме. С одной стороны, это отсутствие шума и суеты, чистый воздух, с другой - архитектура европейского уровня, продуманная инфраструктура, благоустроенные территории. Переход на малые форматы строительства позволяет девелоперам снизить стоимость квадратного метра. Многоэтажное строительство предполагает огромные затраты на проектирование, оформление участка, прокладку инженерных сетей и коммуникаций - в итоге квартира в многоэтажке может стоить на 25-30 процентов дороже, чем аналогичная квартира в малоэтажном доме. По сравнению с таунхаусом разница и вовсе может достигать 50 процентов.

: Алексей ЩукинЭтап активного

Алексей Щукин

Этап активного роста цен на рынке новостроек Московского региона завершен. Новый главный драйвер рынка — апартаменты

«Город набережных» — один из примеров нового подхода к строительству в Подмосковье: среднеэтажная застройка, авторская архитектура, разнообразие фасадов

По данным портала irn.ru, долларовые цены на жилье на вторичном рынке Москвы падают уже полгода. За это время средняя стоимость квартир снизилась почти на 9% — до 5011 долларов за кв. м. В то же время столичный рынок новостроек не обнаруживает негативных тенденций. Квартиры хорошо раскупаются, цены продолжают плавно расти темпом в пределах инфляции. В Подмосковье ситуация менее стабильна. В отдельных городах — скажем, в Химках, в Щербинке — небольшой рост продолжается, в то время как в других (например, Люберцы, Королев) новое жилье дешевеет. В будущем новостройки Подмосковья окажутся под сильным давлением увеличивающегося предложения в столице.

Новостройки возвращаются в Москву?

В августе стабильность московского рынка  попытался нарушить генеральный директор «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев : «В ближайшее время произойдет кардинальный разворот рынка новостроек — от Подмосковья к Москве. Осенью в столице в продажу поступит более трех миллионов квадратных метров жилья в новых проектах — разрешения на строительство будут получены в ближайшее время. К лету 2014 года предложение в пределах МКАД увеличится в разы — до семи миллионов квадратных метров. Такой рост предложения неизбежно оттянет покупательский спрос из Подмосковья в столицу. Для Подмосковья, учитывая огромные объемы строительства, этот отток спроса может оказаться очень болезненным».

Кроме того, Хрусталев предсказывает, что столичные новостройки будут конкурировать с подмосковными ценами: «Представим новый проект на 200 тысяч квадратных метров, который нам предстоит продавать. Это 4000 квартир, которые необходимо реализовать за четыре года. То есть в год надо продавать по 1000 квартир на 5–6 миллиардов рублей. Чтобы выдержать такой график продаж, необходимо будет снизить цены на 10–15 процентов по отношению к нынешнему уровню».

Определенный резон в словах эксперта есть. Стремительный рост числа новостроек и цен на жилье в Подмосковье был во многом вызван ограничениями на застройку в Москве, которые ввел мэр Сергей Собянин почти три года назад. Стройка в столице резко сократилась, и пустое рыночное пространство захватили новостройки в Подмосковье. При этом понятно, что большинство покупателей заинтересованы в жилье именно в Москве, а Подмосковье лишь более дешевый заменитель. Однако в последний год риторика столичного мэра резко изменилась, теперь он — за высокие объемы строительства жилья в Москве. Так что ситуация будет постепенно меняться.

Заметим, что у застройщиков и риэлтеров заявление Хрусталева о резком развороте рынка вызвало скепсис. Ведь пока подтверждений этому тренду не видно: стройка в Москве растет очень медленно. Кроме того, у Хрусталева репутация крайне агрессивного игрока, склонного к резким заявлениям в целях манипуляции рынком. Так, полтора года назад он активно продвигал идею затоваривания рынка новостроек Подмосковья, предсказывал апокалиптический сценарий: стагнация, резкий спад цен, замороженные стройки, обманутые дольщики и так далее. Этот сценарий не реализовался. Реализуется ли новый, станет понятно к концу осени, когда будет ясен объем подтвержденных строительных проектов.

Со школами, но без рабочих мест

Важный сюжет для рынка новостроек — попытки властей навести порядок в градостроительной сфере. В первую очередь это касается Подмосковья и Новой Москвы, где власти пытаются в ручном режиме ввести жесткие правила по строительству социальной инфраструктуры и созданию рабочих мест. В течение многих лет девелоперы, вступив в сговор с чиновниками, хронически не выполняли свои обязательства по строительству школ и детских садов. Жилые дома строили и продавали, а по завершении проекта о прочих обязательствах забывали. Сейчас власти намного четче отслеживают договоренности с девелоперами. Иногда они даже пытаются навязать опережающее строительство инфраструктуры. Последнее, впрочем, лишено смысла: построенная школа будет стоять пустой, пока не завершены и не заселены жилые дома. К тому же такое требование резко ухудшает финансовые показатели проекта. Однако прогресс в сфере контроля над девелоперами очевиден: застройщики теперь понимают, что строительства школ и детских садов им не избежать.

Все гораздо хуже с рабочими местами за МКАД, которые должны помочь снизить ежедневную маятниковую миграцию «окраина — центр города». Эффективных механизмов по их созданию пока нет. Власти могут заставить девелопера зарезервировать часть территории крупного проекта под технопарк, гостиницу или офисный центр, но в большинстве проектов такие объекты вряд ли возникнут. Более того, под маркой создания рабочих мест застройщики вставляют в свои проекты гостинично-административные комплексы, которые на самом деле будут просто комплексами апартаментов. С большой вероятностью можно предположить, что новые жилые проекты за МКАД станут обычными спальными районами без рабочих мест.