Ваши деньги должны работать. Руководство по разумному инвестированию капитала - Владимир Савенок

Кроме всех указанных выше благ собственники гостиничных апартаментов в некоторых странах получают ряд серьезных преимуществ в виде налоговых льгот, получения так называемого паспорта инвестора или резидентской визы (вида на жительство) на всю семью, поскольку приобретение гостиничного номера нередко приравнивается к покупке коммерческой недвижимости.

Однако у гостиничных апартаментов с громким брендом есть один существенный минус: в случае заключения договора с управляющей компанией собственник апартаментов может проживать в купленном номере только в течение ограниченного периода времени – как правило, от двух недель до месяца в году. Все остальное время данная недвижимость используется управляющей компанией по своему прямому назначению, а именно для размещения туристов, бизнесменов и других клиентов гостиничной сети. О времени своего приезда нужно информировать оператора заранее, иначе может получиться, что к моменту прибытия ваш собственный номер будет занят постояльцами. В таком случае вам будет предоставлен в пользование аналогичный номер. Нужно учитывать также, что чем крупнее и именитее оператор отеля, тем жестче условия договоров с собственниками и тем бóльшую часть рентного дохода он будет оставлять себе.

На момент написания книги у нас были предложения[10] по приобретению апарт-отелей в Великобритании, Германии, Франции, Португалии, Испании, Турции, Египте, ОАЭ, США, Канаде, Панаме и т. д.

Вот лишь один из примеров – Великобритания, г. Престон:

–  гарантированный доход – 8 % от аренды в течение трех лет;

–  стоимость номеров – от 69 995 ф. ст. до 88 995 ф. ст.;

–  предполагаемый доход от аренды через три года – более 10 %;

–  нет расходов на управление и содержание;

–  транспортная доступность – недалеко от железнодорожного вокзала (пять минут пешком);

–  рядом магазины, супермаркеты (Marks & Spencer) и лучшие рестораны города;

–  недостаточное количество гостиниц в городе (всего три);

–  утверждена 700-миллионная программа развития города.

Фонды недвижимости (фонды, инвестирующие в акции компаний, владеющих недвижимостью). О них я уже подробно говорил в разделе 1.4 главы I, поэтому не буду здесь повторяться.

Фонды, владеющие недвижимостью (то есть инвестирующие непосредственно в недвижимость). Для примера скажу о довольно привлекательном для инвестора варианте – о фонде Braemar Group PCC Limited Student Accommodation Cell, владеющем студенческой недвижимостью в Англии. Инвестируя в него, вы становитесь фактически совладельцем очень привлекательного на сегодняшний день актива – студенческой недвижимости (арендные ставки на этот вид недвижимости не снижаются в отличие от ставок на офисную и торговую недвижимость).

Можно найти и другие фонды, которые инвестируют деньги пайщиков в недвижимость, – важно понимать, что при таком инвестировании вы снимаете с себя все хлопоты по контролю за этой недвижимостью.

Хочу отметить, что с точки зрения финансового консультанта любое инвестирование должно осуществляться по плану и с определенной целью, а не просто потому, что сосед на этом заработал.

Если у вас есть четкий план инвестирования и различные активы, у вас есть простор для маневра и вы можете при необходимости перебрасывать свои деньги из одного актива в другой. Кстати, именно такой стратегии всегда придерживался самый известный инвестор Уоррен Баффет. Когда рынок акций был на самой высокой отметке, он их продавал и покупал «мусорные» облигации и паи фондов, инвестирующих в недвижимость (REITs). То есть он всегда действовал по простой и известной формуле «Покупай дешевле, продавай дороже».

Вы знаете, как и когда покупают недвижимость профессионалы? Не тогда, когда она активно растет, а тогда, когда ее начинают продавать банки. А у банков недвижимость появляется тогда, когда они забирают ее у должников, которые не могут рассчитаться по ипотечным кредитам. В такие времена на рынок выходят те, у кого есть наличные деньги и кто ждал такого момента.

Недвижимость – это именно то, что нужно пенсионеру. Поэтому я сразу же предложил Константину рассмотреть вариант покупки недвижимости за рубежом и сдачи ее в аренду с целью получения пассивного дохода. Таким образом, в его портфеле будет уже два актива, приносящие пассивный доход: страховая компания и недвижимость. Единственное отличие между ними в том, что страховая компания гарантирует выплаты на протяжении оговоренного срока, а недвижимость ничего не гарантирует, хотя, расположенная в хорошем месте, она хорошо сдается в аренду и в кризисные времена.

– Владимир, вы делаете все расчеты. Я сказал вам, какую пенсию хочу иметь, и готов рассмотреть все ваши предложения. Если вы считаете, что недвижимость принесет мне необходимый доход, говорите, что делать далее, чтобы стать ее владельцем, – сказал Константин.

Константин – очень лояльный клиент. Я привык работать с более требовательными людьми, которые хотят выслушать не только мои инвестиционные предложения, но и аргументацию, и именно поэтому рассказываю подробно о каждом объекте инвестирования, предложенном мною клиенту.

Ну что ж, с недвижимостью решили. Осталось лишь выбрать объект инвестирования – какую недвижимость и в какой стране покупать.

1.9. Структурированные продукты банков

Ученые открыли эликсир молодости. Теперь человек может сохранять работоспособность до 85 лет. Спонсор исследований – Пенсионный фонд РФ.

На данном виде инвестиционных инструментов я не буду долго останавливаться.

Уникальность финансовых продуктов данного рода заключается в эффективном использовании как традиционных инструментов (облигации и депозиты), так и производных (опционы, фьючерсы, свопы). Одна из особенностей большинства структурированных продуктов – гарантия 100-процентного (или, по крайней мере, 90-процентного) возврата суммы вложений. Таким образом, риск потери инвестированного капитала отсутствует. При этом доходность по продукту может значительно превысить доходность по банковскому депозиту. В более широком понимании структурированные продукты – это комбинация традиционных банковских и инвестиционно-финансовых инструментов, таких как опционы, фьючерсы и другие. Таким образом, структурированные продукты дают инвесторам доступ к широкому спектру инвестиционных возможностей и рынков, одновременно минимизируя риски, свойственные такого рода инвестированию. Эти ценные бумаги позволяют наиболее полно удовлетворять потребности эмитента и открывают доступ к новым группам инвесторов.

Одно из ограничений структурированных продуктов – их высокая стоимость. В большинстве случаев структурированные продукты ориентированы на состоятельных клиентов, а минимальная сумма, необходимая для инвестирования в такие продукты, составляет от 10 000 до 500 000 долларов (в зависимости от конкретного продукта).

В большинстве прогрессивных развивающихся и тем более развитых стран структурированные финансовые продукты занимают значительную долю на рынках капитала, зачастую превосходя базовые финансовые активы (акции и облигации).

В России же этот рынок находится на начальной стадии своего развития применительно как к рынку долгового финансирования, так и к рынку акций. Это объясняется несовершенством, а порой и отсутствием соответствующего законодательства и недостаточным предложением.

Если вам предложат такой продукт для инвестирования, будьте осторожны. Хотя там и присутствует слово «гарантия», но мелким шрифтом может быть добавлено что-то начинающееся со слова «если». Например, эмитент структурированного продукта гарантирует инвестору доходность не менее 8 %, если ни одна из акций, входящих в определенный портфель (состав этого портфеля, безусловно, озвучивается эмитентом), не упадет более чем на 50 %. Это значит, что, если ни одна из акций не упадет более чем на 50 %, вы получите 8 % плюс какой-то дополнительный бонус. Если же хотя бы одна из акций (а их в портфеле может быть 10–20) упадет более чем на 50 %, вы получите то, что получите, – реальную стоимость данного портфеля (а она может оказаться и ниже начальной цены). Я рекомендую своим клиентам избегать подобных оговорок: всякое может случиться.

В портфели наших героев я структурные продукты не включал: мне есть что им предложить и без этого сложного (иногда очень рискованного) продукта. Однако я не мог не рассказать хотя бы вкратце об этом инвестиционном инструменте.

1.10. Альтернативные инвестиции

Немые бриллианты часто действуют на женский ум сильнее всякого красноречия.

– Плохиш, это муассонит.

– Муса-что?

– Му-ас-со-нит. Искусственный бриллиант. Игрушка. Стекляшка. Дешевка. Стоит он… Ничего он не стоит! Плохиш, сколько тебе говорить – занимайся своим бандитизмом, а эту игру оставь для меня с Солом.