Недвижимость: покупка, продажа, приватизация - Елена Филиппова

3. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

Образцы документов

Договор аренды земельного участка Приложения к Договору Договор купли-продажи права долгосрочной аренды (купчая) Договор купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием

Глава 5

Дарение и завещание недвижимости

Дарение и завещание

Дарение — это двусторонняя сделка, договор между дарителем и одаряемым (один дарит, другой принимает дар). Существуют также односторонние сделки — обещание дарения (даритель обещает что-то подарить, обещание он может и пересмотреть) и принятие дара (согласие одаряемого принять дар). Дарение — сделка безвозмездная, если предполагается имущественное вознаграждение — это уже не дарение. Даром может быть все, что угодно, в том числе и недвижимость.

На дар оформляется особый документ — дарственная. Это договор, указывающий, что именно передает даритель в собственность одаряемого.

Есть тут одна сложность: дар предполагает, что с момента составления дарственной на недвижимость последняя переходит в полное владение одаряемого, то есть если в этой квартире проживает даритель, он обязан собрать вещички и отправиться на выход, иначе он нарушает условия дарения. Согласно нашему законодательству, практика договоров якобы дарения с условием сохранения прав дарителя пользоваться этим жилым помещением считается незаконной, поскольку предполагает встречное обязательство и не является договором дарения. Наши суды признают такие сделки притворными, а притворные сделки, согласно пункту 1 статьи 572 и пункту 2 статьи 170 ГК РФ, признаются ничтожными.

На самом деле договор дарения в этом случае маскирует договор пожизненного содержания с иждивением. Так что, если ваши старшие родственники решают оформить договор дарения недвижимости, но собираются доживать в этой недвижимости оставшиеся им годы жизни, и особенно при наличии недовольных таким поворотом дел других наследников, примите к сведению, что любой суд признает такую сделку ничтожной (со всеми вытекающими последствиями).

Тут лучше воспользоваться не договором дарения, а завещанием. Завещать имеет право любой гражданин и любому гражданину, состоящему или не состоящему в родственных отношениях, в западных странах — даже своему любимому коту или золотой рыбке (у нас формально это не запрещено, но ни один нотариус в здравом уме не согласится оформлять подобную волю завещателя!).

Завещание согласно статье 1124 ГК РФ составляется в письменной форме, собственноручно подписывается и заверяется нотариусом, обязательно указываются также место и дата его удостоверения. Завещание может быть открытым (то есть нотариус и родные ознакомлены с его текстом), или закрытым — оно вручается нотариусу в запечатанном конверте и вскрывается нотариусом в присутствии родственников завещателя после его смерти. Отказав недвижимость другому лицу после своей смерти, вы сохраняете эту недвижимость в собственности, пока вы живы, следовательно, вам не придется отправляться с вещами на выход, как в случае договора дарения.

Правда, как мне некогда рассказывала И. Земскова, старшее поколение любит играть в игры с завещанием недвижимости. Сегодня, объясняла она, старушка составляет завещание в пользу своего племянника, завтра — в пользу своей соседки, послезавтра — еще в чью-то пользу, а так как каждое последующее завещание отменяет предыдущее, начинаются споры, в каком состоянии был человек в момент его составления, отдавал ли он себе отчет в своих действиях. Для обделенных завещателем единственный способ возвратить себе обещанную некогда собственность — это суд. Правда, результат такого суда зависит от заключения эксперта.

И. Земскова приводила такой пример: пару лет назад умер очень богатый человек. Буквально за три часа до смерти в реанимации он составил завещание в пользу совершенно посторонних людей, даже и не родственников. А у него была законная жена, и новым завещанием он ее, по сути, лишил наследства. Жена предъявила иск о признании этого завещания недействительным, хотя оно и было составлено по всей форме и удостоверено врачом, то есть тем человеком, который имел право это сделать.

Была проведена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза, которая показала, что при том заболевании и тех методах лечения, которые имели место, при применении тех препаратов, которые использовались, завещатель не мог отдавать себе отчета в своих действиях, и завещание было признано недействительным, наследницей стала жена.

Был в практике И. Земсковой и другой случай. Женщина, больная раком, составила завещание. По этому завещанию все свое имущество она завещала постороннему человеку, хотя у нее была дочь, с которой у нее были нормальные отношения. Получилось так, что эту дочь она лишила наследства. Завещание было составлено в больнице, засвидетельствовать его был приглашен нотариус, так что все формальности были соблюдены. Во всяком случае, нотариус завещание засвидетельствовал. Ну а как нотариус может проверить адекватность реакций больного человека? Он спрашивает, какой сегодня год, месяц, день, как человека зовут, то есть задает очень простые вопросы, исходя из которых и признает вменяемость или невменяемость. Он же не врач, не психиатр. Но ответы на такие вопросы часто не показывают, насколько адекватно больной воспринимает окружающих. И если завещание вызывает недовольство ближайших родственников, приходится проводить посмертную экспертизу.

В судебном заседании пришлось доказывать, что в момент составления завещания женщина не отдавала отчета своим действиям. Это удалось доказать, потому что в больнице ей давали сильнодействующие препараты, в ее поведении замечались какие-то отклонения, ее реакции не были адекватными.

Подводные камни наследования

По нашему законодательству, наследование может происходить по завещанию или (если завещания нет) по закону. На Западе — в отличие от России — иная правовая культура. Там, наверное, первое, что делает человек после рождения, — это составление завещания, в котором все подробно расписано. У нас это не принято. У нас это считается чем-то диким. А там, у них — все по-другому. Всегда существует завещание, в котором точно указано, кто и что будет наследовать. И не исполнить волю умершего считается преступлением.

Однако и завещание не позволяет лишить наследства некоторые категории родственников. Не могу я все отдать своему коту или первому встречному, обделив наиболее близких мне людей. В законодательстве о наследовании существует такое понятие как право на обязательную долю в наследстве. По статье 535 ГК РФ «несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее 2/3 доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля)». То есть две трети той доли, которая перешла бы к наследнику по закону, если бы не было завещания, все равно к нему отходит и при наличии завещания.

Наследниками по закону признаются категории лиц, которые распределяются согласно «очередям», то есть степени родства. Наше законодательство сегодня приняло международный стандарт наследования (прежде наследниками по закону не считались племянники). Каждая очередь призывается к наследованию, если нет живых наследников вышестоящей очереди. Всего учитывается семь степеней (очередей) родства:

1. Дети, супруг и родители наследодателя; внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.

2. Полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери; дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.

3. Полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя); двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

4. Прадедушки и прабабушки наследодателя.

5. Дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).