Недвижимость: покупка, продажа, приватизация - Елена Филиппова

Когда несчастная женщина, только что лишенная честно заработанного наследства, с заявлением обратилась в милицию, сотрудники только засмеялись. Бабушку и ее деятельность на ниве дарения жилья они великолепно знали. Пара, попавшаяся на крючок мошенницы, была далеко не первой. Бабушка таким же методом уже покуражилась над тремя наивными благодетелями. И привлечь к ответственности старушку не может ни один суд: ей уже исполнилось гораздо больше семидесяти пяти лет. И для своего возраста она предприимчива, бодра и полна сил. К тому же доказать, как благодетели заботились о старухе, они не могут: все договоренности были устные. Официально заверенным было лишь завещание. Но к тому времени, как паре отказали от дома, старушка успела составить новое завещание, где имен прежних благодетелей нет и в помине.

Самым, конечно, большим ударом для отставных благодетелей была новость, что бабушка на самом деле совсем не одинокая и никому не нужная, а есть у нее два сына и дочь, а также внуки и правнуки. И даже при успешном исходе дела, то есть при выполнении воли покойной, на эту жилплощадь с успехом претендовала бы вся эта стая родственников.

В ГК РФ существует замечательная статья 179, которая гласит, что любая сделка может быть расторгнута по причинам ее совершения при стечении тяжелых обстоятельств для одной из сторон. Иными словами, если бабушка захочет сменить благодетелей, то никто ей препятствовать не может. Тем более что хитрая мошенница всегда может заявить, что на момент подписания договора ренты она находилась в затруднительном финансовом положении, была очень больна, плохо соображала, очень боялась, что «благодетели» ее убьют, а те, наглые, силой заставили ее поставить под документом подпись. И доказать, что бабушка была инициатором обмана, что именно она навязывалась в иждивенки, никто не сможет. Любой суд примет сторону несчастной бабули.

Самое большее, что в этом случае может быть присуждено отставным благодетелям, — это возвращение затраченных на старуху средств. Но кто их, эти средства, считал? Сколько я знаю, лишь немногие граждане требуют у опекаемых ими пенсионеров расписываться за каждую полученную ими сумму денег, покупку или услугу. А нет документа, нет и подтверждения. И говорит в суде иждивенка, что ей ничего не платили, во всем обманывали, мечтали только, чтобы она поскорее померла и отдала им квартиру. Были случаи, когда такие бабушки и дедушки «выдаивали» своих благодетелей пару лет, затем шли в суд и расторгали договор, а потом снова находили дураков, и так процесс повторялся по 7–10 раз.

Да и в том случае, если с бабушки назначат взыскать затраченную вами сумму, рассчитывать можно только на взыскание с пенсии, а это вряд ли больше чем 200–300 рублей в месяц. А недвижимость, на которую вы претендовали, все равно с торгов не пойдет, потому что по закону нельзя взыскивать сумму выплат с недвижимости.

Так что, если вы решаетесь взять на иждивение какую-то старушку, то для начала неплохо бы все об этой бабушке досконально выяснить. Не было ли у нее подобных историй, не заключала ли она уже каких-то договоров, на самом ли деле у нее нет никого из родных, является ли она правомочной собственницей той жилплощади, которую обещает вам передать. Затем вы должны очень грамотно составить сам договор (не завещание!), стараясь не упустить из вида ни единой мелочи (постесняетесь что-то указать — можете потом не размахивать руками и не ожидать, что суд примет ваши слова на веру).

В договоре пожизненной ренты с иждивением обязательно указываются порядок, сроки, частота и размеры выплат; оговаривается, какие расходы должны быть оплачены (питание, одежда, медицинское обслуживание), потому что благодетель не должен платить за то, чего нет в договоре, а иждивенец не имеет требовать того, о чем стороны не договорились.

Еще лучше, если вы будете действовать не самостоятельно, а в согласии со службами социальной защиты: так меньше вероятности, что бабушка окажется мошенницей, в соцслужбах аферисты и мошенники обычно известны. К тому же при подписании самого договора обязательно выясняйте у нотариуса все пункты, которые кажутся вам непонятными. Нередко старики-мошенники специально стараются составить текст так, чтобы можно было толковать какие-то пункты неоднозначно. А неоднозначность в толковании — это ступенька к проигранному делу.

Для заключения договора ренты (купли-продажи с пожизненным содержанием) необходимо личное присутствие договаривающихся сторон, их паспорта и справка БТИ. Договор заверяется нотариально. Для государственной регистрации договора необходимы:

• заявление на государственную регистрацию, составленное по установленной форме;

• договор пожизненного содержания с иждивением (оригинал);

• договор пожизненного содержания с иждивением (копия с печатью налоговой инспекции);

• передаточный акт, заверенный либо нотариусом, либо в жилищно-эксплуатационной организации (копия);

• квитанция об оплате регистрационных сборов;

• справка БТИ.

Не уверены в будущих иждивенцах — не заключайте договоров. Лучше поищите способ приобрести недвижимость по обычному договору купли-продажи.

Запомните и еще одно: договор ренты рассчитан на длительное время, поэтому он требует по статье 587 ГК РФ обеспечения выполнения обязательств, и для этого имеются два способа: 1) обеспечение исполнения обязательств согласно статье 329 ГК РФ путем залога, удержания имущества должника, поручительства, банковской гарантии, задатка и т. п.; 2) обеспечение путем страхования (согласно статье 932 ГК РФ) в пользу рентополучателя.

Между прочим, договор ренты предполагает и передачу в ренту доли общей собственности, так что очень советую заботиться о престарелых родственниках, с которыми вы живете под одной крышей! Они ведь могут заключить такой договор и с совершенно посторонним вам человеком! А тогда… здравствуй, старая добрая коммуналка!

Законодательные акты и федеральные законы

Статья 393. Обязанность должника возместить убытки

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, — в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Статья 394. Убытки и неустойка

1. Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

2. В случаях, когда за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена ограниченная ответственность (статья 400), убытки, подлежащие возмещению в части, не покрытой неустойкой, либо сверх ее, либо вместо нее, могут быть взысканы до пределов, установленных таким ограничением.

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.