Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - НаньНань Чжан

Вскоре после введения сметно-нормативной базы 2001 г. в Санкт-Петербурге РЦЦС были изданы разработанные ЛенНИИпроектом Территориальные укрупненные расценки на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства (УР-2001 СПб, 2003). В 2004 г. к ним вышли дополнения и изменения.

Сборник содержит укрупненные расценки и укрупненные нормы расхода ресурсов: затрат труда рабочих, чел. – ч; потребность в машинах и механизмах, маш. – ч; расход материалов, натуральные показатели.

Укрупненные расценки разработаны на полный комплекс работ каждого вида. Например, УР на земляные работы разработаны на 100 м2 площади застройки здания; включают весь комплекс работ: планировку, срезку растительного грунта; механизированную разработку и ручную доработку грунта, обратную засыпку, ее уплотнение; перемещение грунта. Расценки дифференцированы по видам фундаментов: ленточных и свайных. Даны поправки на глубину разработки грунта (табл. 3.8).

Особенно укрупнены расценки на внутреннюю отделку зданий включают весь комплекс отделочных работ и даны на 100 м3 строительного объема здания. В УР-2001 широко представлены расценки на устройство различных вариантов полов, включающие также полный комплекс работ: основание, гидроизоляцию, покрытие.

Очень удобны для применения укрупненные расценки по видам сантехнических работ и электрослаботочных устройств. Объем сметных расчетов и их трудоемкость снижаются в десятки раз в сравнении с составлением смет по единичным расценкам ТЕР-2001.

Сегодня очень усложнен порядок составления локальных смет с применением ТЕР-2001. К расценкам применяют поправочные коэффициенты, предусмотренные в соответствующих сборниках ТЕР-2001, в Методических указаниях по применению ФЕР (ТЕР)-2001 для учета условий производства работ. Нормативы накладных расходов и сметной прибыли дифференцированы по сборникам расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы и соответственно тоже начисляются на каждую позицию сметы.

Таблица 3.8. Пример укрупненных расценок на конструкции и виды работ (УР-2001 СПб.)

Для пересчета смет в текущие цены используется система индексов по статьям затрат и по видам работ, характеристика которой была дана в разделе 3.2.

В 2004 г. РЦЦС СПб. инициировал разработку и издание Прейскуранта на наружные сети водопровода и канализации (Пр-2001 СПб.) в ценах 2000 г.

Прейскурантная цена определяет сметную стоимость строительномонтажных работ на 1 км прокладки инженерных сетей:

Цпр = ПЗ + НР + Псм + ЛЗ, (3.11)

где ПЗ – прямые затраты, с выделением статей затрат: оплата труда рабочих, эксплуатация строительных машин, материалы, руб.; НР – накладные расходы: водопровод – 128 % и канализация – 130 %; Псм – сметная прибыль: соответственно 83 и 89 % от ФОТ рабочих; ЛЗ – лимитированные затраты, учитывающие возведение временных зданий и сооружений, – 1,5 %; зимнее удорожание – 2,3 % (водопровод), 2,5 % (канализация); резерв на непредвиденные работы и затраты – 1,5 %.

Составление смет по прейскурантным ценам не получило развития в современной практике.

Значительно чаще используются Укрупненные показатели базисной стоимости (УПБС-2001), разработанные на основе проектов-аналогов и изданные РЦЦС СПб. в 2005 г.; переиздано Координационным центром ценообразования в строительстве и РЦЦС СПб. в 2009 г.

Они включают широкую номенклатуру объектов:

• жилые дома различных строительно-конструктивных схем (кирпичные, монолитные, панельные) и этажности, в том числе и со встроенно-пристроенными помещениями: индивидуальные (деревянные, газобетонные и кирпичные); сблокированные; многофункциональные комплексы жилых, общественных и коммерческих помещений (кирпичные и монолитные);

• общественные здания (дошкольные образовательные учреждения, общеобразовательные школы, поликлиники, спортивно-оздоровительный центр);

• торговые центры и комплексы;

• автозаправочные станции и станции контроля технического состояния и диагностики автомобилей;

• промышленные здания (производственные корпуса, терминалы, склады, котельные, трансформаторные подстанции);

• реконструкция зданий разного назначения.

Укрупненные показатели стоимости даны на 1 м2 общей площади зданий, на 1 м2 общей площади квартир, на 1 м3 строительного объема здания, на основную расчетную единицу.

Приводится распределение сметной стоимости по конструктивным элементам здания и видам работ.

УПБС-2001 составлен по проектам-аналогам, в которых предусмотрены современные конструктивные и технологические решения.

Стоимостные показатели, приводимые в справочнике, учитывают сметную стоимость строительно-монтажных работ, включая лимитированные затраты, а также ряд сопутствующих затрат: на подготовку территории строительства, аренду земельных участков на период строительства, управление проектом, страхование строительных рисков и даже на рекламу.

На их основе может быть составлен сводный сметный расчет стоимости строительства в базисных ценах и путем индексации затрат – в текущих ценах.

Следует отметить, что в УПБС-2001 наряду с показателями стоимости приводятся данные о продолжительности строительства и распределении капитальных вложений во времени в соответствии со СНиП 1.04.03–85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений». Дается конкретный пример расчета нормативных показателей задела при комплексной застройке микрорайона. Таким образом, они могут применяться не только для определения ориентировочной стоимости строительства объектов разного назначения, но и для планирования капитальных вложений в комплексную застройку жилых кварталов (табл. 3.9).

Таблица 3.9. Пример таблицы укрупненных показателей базисной стоимости строительства (УПБС-2001)

Наряду со сборниками укрупненных сметных нормативов, изданными в Санкт-Петербурге, профессиональному сообществу предлагаются и другие укрупненные сметные нормативы, выпускаемые в Москве. Среди них надо отметить ежегодно обновляемые центром Мосстройцена «Региональные справочники стоимости строительства» (РСС); «Справочник оценщика», выпускаемый ООО КО-ИНВЕСТ.

«Справочник оценщика» издается ежегодно в ценах на 01.01 каждого текущего года. Когда-то основой их послужили сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, изданные в 1972 г. в ценах на 01.01.1969 г. и предназначенные для переоценки основных фондов народного хозяйства на 01.01.1975 г. Сборники были разработаны по всем отраслям народного хозяйства; показатели стоимости даны на 1 м3 строительного объема зданий.