Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Обеспеченность жилыми помещениями

Чуть более 3 млрд м2 составляет сегодня в России объем жилищного фонда. Панельные дома – около 60 % от всего городского фонда, кирпичные – примерно 35 %. Средняя обеспеченность жильем – 22,4 м2 на человека.

Таблица 6.1 . Построено жилья по годам в России (млн м2)

Таблица 6.2. Ввод (по годам) общей площади жилых домов в расчете на 1 000 человек населения по РФ

Обеспеченность жильем в России очень низкая. Она меньше в два раза, чем в Европе, и более чем в три раза по сравнению с США. На одного человека в США приходится 65 м2, в Европе – свыше 40. При этом значительную долю в России составляет ветхое и аварийное жилье. По данным Госстроя, сегодня более 3 % населения страны проживают в ветхом или аварийном жилье, почти половина жилого фонда – это устаревшие, обветшавшие, давно не ремонтировавшиеся дома.

Потребность в новом жилье чрезвычайно высока: специалисты считают, что почти 80 % населения России нуждаются в улучшении жилищных условий.

Нужны не обещания, а реальные квадратные метры. Новое жилье в дефиците даже на региональном рынке, где есть и земля, и рабочие руки, и строительные материалы. Построенных квартир эконом-класса не хватает даже тем, кто готов платить наличными. Увы, это печальные последствия социалистической системы хозяйствования, перестройки, неэффективной системы управления, созданной «демократами». К этому, конечно, можно добавить мировой финансово-экономический кризис.

В последнее время наметилась тенденция увеличения объемов жилищного строительства: в 2006 г. в России было построено около 50 млн м2 жилья, в 2010 г. планировалось построить около 80 млн м2. Много это или мало? Например, в достаточно хорошо обеспеченной жильем Европе ежегодно строится жилья по 1 м2 на человека, а в сверхобеспеченных США – по 2 м2.

Однако даже этим, не слишком амбициозным планам не суждено было реализоваться. России с ее населением, чтобы хотя бы не увеличивать темп отставания от европейских стран, нужно ежегодно строить не менее 140 млн м2 жилья.

Критерии доступности жилья

Проблему доступности жилья рассматривают обычно с точки зрения возможности приобретения его в собственность, и в этом направлении имеется немало методических проработок и информационных материалов.

В мировой практике используют, как правило, следующие критерии доступности жилья:

♦ срок (количество лет), в течение которого средней семье придется

копить на среднюю же квартиру;

♦ соотношение стоимости квартиры и средней зарплаты в соответствующей местности. Это так называемый индекс доступности жилья.

Он определяется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи (три человека). Индекс показывает время, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы;

♦ доля населения, которая может купить квартиру, воспользовавшись ипотечным кредитом.

По всем этим критериям Россия значительно (почти вдвое) отстает от так называемых развитых стран. Для Москвы эти показатели выглядят вообще удручающе. По данным Московской ассоциации риелторов, московской семье нужно около 12 лет не есть, не пить, не одеваться, не тратить ни рубля на другие потребности, чтобы накопить деньги на самую скромную однокомнатную квартиру. Индекс доступности жилья составляет в Москве около 12 лет, притом что в других, как мы обычно говорим, развитых странах этот показатель находится в пределах 5 лет.

В Подмосковье ситуация не намного лучше. Средняя цена квадратного метра превышает средний доход в шесть раз. Индекс доступности жилья – более 8,5 года. Рост доходов не успевает догнать цены, в связи с этим жилье становится предметом роскоши для 95 % населения.

Введение ипотеки не решило проблему: по подсчетам специалистов Московской ассоциации риелторов, средней семье придется выплачивать кредит за самое дешевое жилье 33 года, с учетом того что банки обычно рассчитывают платежи, исходя из 30–40 % дохода семьи.

Для москвичей в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 23 января 2007 г. № 24-ПП «индекс доступности жилья определяется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры площадью 54 м2 к среднему годовому доходу семьи (три человека) за вычетом величины прожиточного минимума. Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей.

Планировалось, что реализация мер, направленных на повышение доступности жилья для москвичей, приведет к установлению в конце 2010 г. среднего значения индекса доступности жилья 7 лет, а срок «состояния в очереди на социальное жилье» не будет превышать 10 лет.

Однако жизнь в очередной раз опровергла эти радужные расчеты: количество граждан, состоящих на жилищном учете на получение социального жилья, с 2000 г. практически не уменьшилось, а индекс доступности жилья увеличился с 7,1 в 2000 г. до почти 10 в 2007 г. и 12 в 2010 г.

Нестандартные условия проживания

В отдельную категорию можно отнести людей, проживающих в жилищах, не подходящих под официальное определение «жилое помещение» и не зарегистрированных в качестве таковых. Таким «жильем» могут быть:

♦ подвалы, сараи, чердаки, автотранспортные средства;

♦ «вагончики», бытовки, установленные на месте работы, или просто производственные помещения;

♦ списанные с баланса дома, предназначенные под снос, нелегально занятые дома и т. д.

Как правило, в таких «жилых помещениях» селятся приезжие гастарбайтеры, работающие на стройках, рынках дворниками, разнорабочими в разных российских городах, особенно крупных.

Легализуются они достаточно просто: регистрируются (с помощью соответствующего ООО) в «резиновом» доме, получают койко-место в ночлежке – и вперед, на работу.

В СМИ периодически появляются материалы, рассказывающие о таких ночлежках-муравейниках. Например, в газете «Комсомольская правда» от 28 августа 2008 г. вышла статья журналистки Евгении Супрычевой «Как я выселяла гастарбайтеров из подвала своего дома». В газете «Московский комсомолец» также был большой материал, посвященный данной теме, и т. д.

Где эти «места проживания», сколько этих мест, сколько там жильцов, статистика не знает: никто их не считал. Заинтересованные лица стараются не уделять этим данным излишнего внимания. Недаром МВД и органы Федеральной миграционной службы не могут назвать точную цифру работающих в России гастарбайтеров, причем речь идет о разбежке в несколько миллионов человек. Скорее всего, в наведении порядка никто не заинтересован, поскольку эксплуатация гастарбайтеров и сдача внаем «некондиционного» и неучтенного жилья превратилась в неплохой бизнес для различного рода чиновников и должностных лиц. Об этом пишут СМИ, об этом знают практически все.

Глава 7 Жилищные стандарты, нормы и нормативы

Нормативы потребительской корзины

Федеральный закон от 31 марта 2006 г. № 44-ФЗ (ред. от 8 декабря 2010 г.) «О потребительской корзине в целом по Российской Федерации» установил следующие нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг (табл. 7.1).

Таблица 7.1. Нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг

Федеральный закон от 8 декабря 2010 г. № 332-ФЗ продлил действие установленных нормативов до 2012 г.

Учетная норма площади жилого помещения

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 4 ст. 50 ЖК).

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом (п. 5 ст. 50 ЖК).

Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими

порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы (п. 6 ст. 50 ЖК).

В Москве учетная норма установлена в размере 10 м2 площади жилого помещения для отдельных квартир и в размере 15 м2 площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти Москвы разным семьям (п. 3, 4 ст. 9 закона г. Москвы № 29).

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (п. 1 ст. 50 ЖК).