Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья - Сергей Лушкин

Для контролирования финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива (ст. 120 ЖК РФ).

П.В. Крашенинников указывает, что в отличие от товарищества собственников жилья жилищный кооператив «выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования» [93]. Данное утверждение верно лишь до того момента, пока члены кооператива не выплатят весь свой пай. Согласно п. 1 ст. 129 ЖК РФ, член жилищного кооператива после полной выплаты паевого взноса приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Действие этой нормы относится и к нежилым помещениям в многоквартирном доме. Как только хотя бы один член жилищного кооператива полностью внесет паевой взнос, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе начинает распространяться действие гл. 6 Жилищного кодекса «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников». Это означает, что с этого момента общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Управление общим имуществом многоквартирного дома жилищный кооператив осуществляет через свои органы. Для этого жилищный кооператив заключает:

договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;

договоры с ресурсоснабжающими организациями по поставке ресурсов, необходимых для общего имущества многоквартирного дома (отопление и освещение мест общего пользования, водоснабжение мест общего пользования и т. п.).

Жилищный кооператив как сторона вышеуказанных договоров несет ответственность перед контрагентами за своевременную оплату выполненных работ (услуг) и поставленных ресурсов. Члены же жилищного кооператива должны, помимо паевых и вступительных взносов, делать взносы на содержание общего имущества многоквартирного дома. Если в процессе строительства многоквартирного дома такие взносы еще не слишком актуальны (дом строится за счет паевых взносов), то после ввода дома в эксплуатацию без таких взносов не обойтись. В связи с этим целесообразно включить в устав жилищного кооператива положение о выплате членами кооператива взносов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Наличие такого положения в уставе жилищного кооператива:

будет соответствовать одной из целей, для которых создаются такие кооперативы, – управлению многоквартирным домом;

совершенно обоснованно, т. к. после полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива (а со временем полную выплату паевого взноса должны произвести все члены кооператива) отношения членов кооператива по содержанию общего имущества многоквартирного дома регулируются ст. 39 ЖК РФ.

После того как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, сохранение кооператива в существующем виде представляется нецелесообразным. Основная цель жилищного кооператива достигнута – удовлетворена потребность членов кооператива в жилых и нежилых помещениях, а далее необходимо лишь организованно управлять многоквартирным домом. Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, управляемом кооперативом, могут принять решение об изменении способа управления домом. Так как члены кооператива «приучены и привыкли» согласовывать свою волю через создание и участие в управлении юридическим лицом, законодатель логично предусмотрел для жилищных кооперативов лишь один способ реорганизации. Согласно ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Тем более, как будет показано ниже, управление многоквартирным домом посредством создания товарищества собственников жилья более подробно регламентировано (большая часть норм имеет императивный характер), что призвано в большей степени защищать интересы собственников помещений в многоквартирном доме и будет способствовать сведению к минимуму количества конфликтов, связанных с управлением.

Конец ознакомительного фрагмента.

Примечания

1

См.: Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188 (постатейный). М.: Юстицинформ, 2005 // ИБД «КонсультантПлюс».

2

См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005 г.).

3

См. раздел II Изменений, которые вносятся в Федеральную целевую программу «Жилище» на 2002–2010 годы // Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 694.

4

См.: Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

5

Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового ЖК РФ. М.: Статут, 2005. Введение. Цит. по: ИБД «КонсультантПлюс».

6

Далее – ЖК РФ или Жилищный кодекс.

7

См. статью 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2005. № 1.

8

См.: Чашин А.Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса // Юрист. 2005. № 7. Цит по: ИБД «КонсультантПлюс».

9

Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ // Нотариус. 2005. № 2. Цит. по: ИБД «КонсультантПлюс».

10

См.: Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса // Право и политика. 2005. № 8. Цит по: ИБД «КонсультантПлюс».

11

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/ под общ. ред. В.М. Жуйкова. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2006, Введение // Цит по: ИБД «КонсультантПлюс».

12

На рассмотрении Государственной Думы по состоянию на июль 2006 г. находится уже около трех десятков поправок в Жилищный кодекс. См.: Невинная И. Жилищный кодекс пошел на смягчение // Российская газета. 2006. № 4114.

13

См.: СЗ РФ. 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5498.

14

См.: СЗ РФ. 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 13.

15

См.: СЗ РФ. 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 14.

16

Хованская Г.П. Как жить по новому ЖК РФ? // ЭЖ-Юрист. 2005. № 14. С. 1.

17

См. постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 // СЗ РФ. 2001. № 39. Ст. 3770.

18

См. постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 694.

19

Утв. распоряжением Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 38-р // СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 589.

20

1 марта 2006 г. В. Яковлев провел совещание, посвященное вопросам реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» // Интернет-сайт IRN.ru (Индикаторы рынка недвижимости) http://www.irn.ru/articles/prn/6313.html

21

Пашов Д.Б. О законодательном обеспечении доступного жилья в России // Законодательство и экономика. 2006. № 6 // ИБД «КонсультантПлюс».

22

См. раздел II Изменений, которые вносятся в федеральную целевую программу «Жилище» на 2002–2010 гг., утв. постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. № 865 // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 694.

23

СЗ РФ. 2006. № 25. Ст. 2736.

24

Цит. по ИБД «КонсультантПлюс».

25

См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 42.

26

См.: Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. Ч. II. № 6–8 // ИБД «КонсультантПлюс».

27

См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 10.

28

См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 35.

29

Нормы предоставления установлены ст. 20 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 42.