Жилищное право: конспект лекций - Елена Пименова

1) вселение в жилое помещение временных жильцов;

2) обмен занимаемого жилого помещения;

3) сдачу жилого помещения в поднаем;

4) изменение договора найма;

5) расторжение и прекращение договора найма;

6) предоставление жилой площади меньшего размера.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с согласия первоначального нанимателя и остальных членов его семьи требовать признания его нанимателем по уже заключенному договору найма.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. Закон предусматривает возможность заключения соглашений, изменяющих этот порядок. Обязанности членов семьи в целом сводятся к обеспечению сохранности жилого помещения и использованию его по прямому назначению.

Ответственность дееспособных членов семьи нанимателя является солидарной. Закон допускает установление иного порядка. Солидарная ответственность возникает по обязательствам из права пользования жилым помещением.

Особого рассмотрения заслуживает такая категория граждан, как временные жильцы. Временные жильцы отличаются от поднанимателя тем, что проживают в помещении на безвозмездной основе. Для вселения временных жильцов необходимо заручиться согласием членов семьи и уведомить предварительно наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение временных жильцов только в случае, если после их вселения площадь жилого помещения на каждого проживающего станет меньше учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Непрерывный срок проживания временных жильцов составляет шесть месяцев.

Право пользования жилым помещением временным жильцам не предоставляется. За действия, нанесшие ущерб наймодателю, несут солидарную ответственность наниматель и члены его семьи.

Пункт 4 ст. 80 ЖК РФ устанавливает обязанность временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 80 ЖК РФ).

Существует также особая категория лиц, проживающих в жилом помещении на основании поднаема жилого помещения.

Сдача жилого помещение в поднаем является одним из прав нанимателя. Для того чтобы передать жилое помещение (в случае временного отсутствия нанимателя и членов его семьи) или его часть в поднаем, наниматель должен получить согласие всех членов семьи и наймодателя в письменном виде.

Еще одним правом нанимателя является сдача части жилого помещения или помещения целиком в поднаем. Договор поднаема должен заключаться с учетом требований закона о нормах предоставления жилья. Если нормы предоставления жилья нарушаются, заключение такого договора является недопустимым. Также наниматель не вправе сдавать помещение в поднаем целиком, если сам проживает в нем, т. е. не в моменты временного отсутствия нанимателя и членов его семьи. Договор поднаема заключается с письменного согласия всех членов семьи нанимателя и наймодателя по договору социального найма.

Если жилое помещение, передаваемое в поднаем, находится в коммунальной квартире, требуется согласие всех лиц, проживающих в такой квартире, т. е. нанимателей и членов их семей, а также всех собственников и членов их семей.

Форма договора поднайма жилого помещения – простая письменная. Наниматель жилого помещения обязан передать наймодателю экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, Граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение (члены семьи поднанимателя), обязательно должны быть перечислены в договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, относится к возмездным договорам. Жилое помещение по нему предоставляется за плату.

Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Прекращение договора социального найма влечет за собой и прекращение договора поднайма.

Расторжение договора поднайма возможно в следующих случаях:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

Наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя об устранении нарушений в случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ):

1) использует это жилое помещение не по назначению;

2) систематически нарушает права и законные интересы соседей;

3) бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

Наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения, если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения не имеет права принуждать поднанимателя к проведению капитального ремонта. Наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ).

Поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке, если после расторжения договора поднайма он и члены его семьи отказываются освободить жилое помещение.

О прекращении договора поднаема сторона – инициатор расторжения договора должна уведомить не позднее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора, если срок прекращения договора не установлен.

Юридическое лицо в качестве субъекта жилищных отношений фигурирует, как правило, в качестве собственника определенного жилого фонда.

Такие субъекты, как крестьянские и фермерские хозяйства, в жилищных отношениях не участвуют. Перечень участников жилищных отношений в Кодексе является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Российская Федерация как субъект жилищных отношений выступает в двух аспектах. Во-первых, РФ является собственником государственного жилищного фонда, владеет им, пользуется (предоставляет в пользование гражданам) и распоряжается. Во-вторых, РФ посредством деятельности законодательных органов в пределах своего ведения (компетенции) издает законодательные акты, регулирующие жилищные отношения. Муниципальные органы в РФ участвуют в распределении жилищных фондов социального назначения, ведут учет граждан, нуждающихся в предоставлении такого жилья, и одновременно являются представителями собственника муниципального жилья.

ЛЕКЦИЯ № 7. Возникновение жилищных отношений

Возникновение жилищных отношений связано с наступлением определенных событий в реальной действительности или с действиями определенных лиц, порождающими жилищные права и обязанности. Такие события и действия называют юридическими фактами. Возникновение жилищных отношений, как правило, связано с волевыми целенаправленными действиями сторон, однако возможно вовлечение лица в жилищные отношения и в силу определенного события, например смерти наследодателя и открытия наследства.

Возникновение жилищных отношений может быть связано с:

1) заключением договора коммерческого или социального найма жилого помещения;

2) покупкой жилого помещения;

3) приобретением жилого помещения путем наследования;

4) приобретением жилого помещения посредством иных гражданско-правовых оснований (мены, ренты);