Настольная книга судьи по гражданским делам - Николай Толчеев

Ранее по новому ЗК РФ гражданам предоставлялось право на однократную бесплатную приватизацию таких участков, причем без ограничения каким-либо сроком, а также независимо от их размера, целевого назначения, разрешенного режима использования, нахождения в собственности гражданина иных земельных участков и т.п.Важно, чтобы приватизируемый земельный участок находился у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, что не всегда может быть очевидно.

Так, значительные трудности испытывают суды при разрешении споров о приватизации земельных участков, выделенных под огороды на основании Постановлений Совета Министров СССР от 24 февраля 1949г. N 807 "О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих" и от 8 апреля 1953г. N 979 "Об огородничестве рабочих и служащих". В отличие от коллективного садоводства земельные участки под огороды отводились рабочим и служащим во временное пользование, как правило, на срок до 3 лет. ЗК РСФСР 1970г. колхозы, совхозы, другие предприятия, организации и учреждения наделялись правом предоставлять земельные участки во вторичное пользование, в том числе гражданам, на срок до 10 лет. Эти сроки могли продлеваться теми органами, которые предоставили земельный участок во вторичное пользование. Однако эти предписания закона надлежащим образом не соблюдались. Граждане продолжают пользоваться этими участками и по истечении срока в течение десятилетий без какого-либо документального оформления, кроме первичного распоряжения о выделении земельного участка под огород.

Исходя из того, что законодательство допускало выделение таких земельных участков исключительно во временное (срочное) пользование, данное право не могло трансформироваться в право постоянного (бессрочного) пользования. Приватизация таких участков означала бы, во-первых, изменение вида их пользования, во-вторых, изъятие их у первичного землепользователя, что недопустимо в силу закона.

В ряде случаев приватизация невозможна, даже если не оспаривается нахождение земельного участка у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения. В силу п.4 ст.28 ЗК РФ указанные участки не могут быть предоставлены в собственность граждан в случае:

— изъятия земельных участков из оборота;

— установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

— резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Так, Федеральным законом от 3 июня 2006г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" [206] ст.27 ЗК РФ дополнена п.8 о запрещении приватизации земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации.

По общему правилу не допускается приватизация земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.2 ст.27 ЗК РФ).

В силу ст.97 ЗК РФ земли водоохранных зон рек и водоемов входят в состав земель природоохранного назначения, которые относятся к землям особо охраняемых территорий (ч.2 ст.94 ЗК РФ).

По поводу возможности приватизации земельных участков, расположенных в этих зонах, Верховный Суд РФ разъяснил, что, исходя из положений ЗК РФ, данная категория земельных участков не изъята из оборота. В настоящее время не имеется федерального закона, который устанавливает прямой запрет на их приватизацию. Однако в качестве обязательного условия для предоставления земельных участков в водоохранных зонах водных объектов гражданам и юридическим лицам Водный кодекс РФ (ст.112) предусматривает согласование с федеральным органом власти в области управления использованием и охраной водного фонда.

В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 23 ноября 1996г. N 1404 "Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах" [207] в пределах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения природопользования.

Поэтому порядок передачи в собственность земельных участков, которые расположены в пределах прибрежных защитных полос водных объектов, должен быть таким же, как и порядок передачи в собственность земельных участков, расположенных в водоохранной зоне, т.е. при наличии согласия федерального органа в области управления использованием и охраной водного фонда.

Следовательно, если у гражданина возникло правомерное пользование земельным участком, который расположен в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе водного объекта, или находящимся на данном земельном участке строением, то он имеет право приобрести этот земельный участок в собственность с согласия соответствующего федерального органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда.

Отказ федерального органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда в предоставлении в собственность указанных земельных участков должен быть мотивирован, и в каждом конкретном случае может быть оспорен гражданином в судебном порядке [208].

На практике не всегда ясно, что означало право на однократную и бесплатную приватизацию, в частности надо ли при обращении граждан учитывать первую бесплатную приватизацию, произведенную до введения в действие последнего ЗК РФ. Нередко на местах администрация отказывала в приватизации земельных участков по тем основаниям, что граждане уже ранее воспользовались этим правом. Фактически речь шла о действии во времени нового ЗК РФ, которым предусматривалась возможность только однократной бесплатной приватизации земельных участков.

По общему правилу законы и другие нормативные акты применяются к отношениям, возникающим после введения их в действие. На ранее возникшие отношения действие закона и других нормативных актов распространяется только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Ни новый ЗК РФ, ни Вводный закон к нему не содержат положений о придании обратной силы ограничениям по ранее проведенной приватизации. Следовательно, не может иметь юридического значения и не должен учитываться факт приватизации гражданином земельного участка до принятия нового ЗК РФ как основание для отказа администрации в последующей приватизации земельного участка.

Федеральным законом от 30 июня 2006г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" [209], введенным в действие с 1 сентября 2006г., п.5 ст.20 и п.3 ст.21 ЗК РФ, которыми предусматривалось право на однократную бесплатную приватизацию земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, признаны утратившими силу. Это означает, что все предшествующие случаи приватизации не имеют правового значения и не должны приниматься во внимание при последующей приватизации гражданином земельных участков.

В отличие от приватизации жилых помещений, возникновение права собственности на земельные участки не связано с заключением гражданско-правового договора. Основанием для этого является решение государственных органов государственной власти или органов местного самоуправления, принятое в рамках их компетенции (ст.29 ЗК РФ), т.е. в отношении земельных участков речь идет об административно-правовом способе возникновения прав и обязанностей.

При обращении гражданина о приватизации земельного участка указанные органы обязаны принять решение в двухнедельный срок при условии подачи заявления в письменной форме с приложением документов в подтверждение своих прав на земельный участок и кадастровой карты (плана).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) орган местного самоуправления оказывает содействие в ее изготовлении и определении границ земельного участка на местности с отнесением расходов на заинтересованных лиц. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. В этом случае для принятия решения исполнительному органу местного самоуправления отводился двухнедельный срок с момента представления проекта границ земельного участка (п.7, 8 ст.36 ЗК РФ).

В ряде регионов приняты нормативные акты, подробно регламентирующие переоформление земельных участков в порядке ст.20, 21 ЗК РФ. К примеру, Правилами, принятыми Правительством Московской области, предусмотрено, что заявление гражданина должно содержать наименование органа, уполномоченного принимать решение; фамилию, имя, отчество заявителя и его адрес; просьбу о передаче земельного участка в собственность; площадь земельного участка; кадастровый номер земельного участка; категорию и разрешенный вид использования земель; дату составления заявления. К заявлению должны быть приложены документы: удостоверяющие личность гражданина (подлинники либо нотариально заверенные копии); подтверждающие право на земельный участок и строение, расположенное на этом участке (при их наличии); кадастровую карту (план) земельного участка; справку о размере земельного налога, подписанную руководителем инспекции МНС РФ в соответствующем муниципальном образовании Московской области [210].