Настольная книга нотариуса - П. Крашенинников

На недвижимое имущество взыскание может быть обращено по решению суда. Стороны договора о залоге могут предусмотреть своим соглашением удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (п. 1 ст. 349 ГК, ст. 55 Закона об ипотеке). Такое соглашение должно отвечать следующим требованиям:

– во-первых, соглашение заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (должник не исполнил в установленный срок обязательство, обеспеченное залогом, или исполнил его ненадлежащим образом). Включение в договор о залоге недвижимости условия, устраняющего судебный порядок обращения взыскания на предмет залога, не допускается. Если в договор о залоге включено такое условие, то договор в соответствующей части недействителен (ст. 168 ГК). Точно так же недействительным будет и соглашение, заключенное в период действия договора о залоге, но до появления оснований обращения взыскания на заложенное имущество;

– во-вторых, соглашение должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность соглашения (ст. 165 ГК);

– в-третьих, соглашение должно быть заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Несоблюдение этого требования влечет недействительность соглашения (ч. 2 п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

Соглашение залогодателя и залогодержателя об удовлетворении требований последнего без обращения в суд может быть признано недействительным и по иным основаниям признания сделок недействительными. Кроме того, соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением (п. 1 ст. 349 ГК, п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК). При этом основание прекращения ипотеки (исполнение основного обязательства, гибель предмета ипотеки и т.д.) значения не имеет.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 355 ГК).

Среди норм, введенных Законом об ипотеке, важнейшими являются нормы о возможности удостоверения прав залогодержателя закладной (ст. 13 – 18, п. 6 ст. 9, п. 4 ст. 10, п. 3 ст. 20, п. 2 ст. 21, п. п. 1, 3, 4 ст. 22, п. 2 ст. 23, ст. 25, 26 и др.). Благодаря введению этих норм упрочилось правовое положение залогодержателя. В частности, закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспечения ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, если соответствующее право залогодержателя предусмотрено закладной.

Закладная является ценной бумагой. Возможна передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу. Допускается залог закладной.

В то же время регулирование отношений, связанных с оборотом закладной, выглядит достаточно противоречиво. С одной стороны, закладная объявлена именной ценной бумагой (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке), с другой – при установлении порядка передачи прав по закладной (ст. 48 Закона об ипотеке) использованы правила, относящиеся к ордерной ценной бумаге (п. 3 ст. 146 ГК). Таким образом, Закон об ипотеке в этой части противоречит ГК. Это во-первых. Во-вторых, квалификация закладной в качестве именной ценной бумаги приводит к тому, что практический смысл закладной почти теряется: передача прав по именной ценной бумаге требует соблюдения формы договора об ипотеке и ее государственной регистрации[157]. В-третьих, как верно отмечают В.С. Ем и Е.С. Рогова, любой отличный от первоначального законный владелец закладной становится заложником принципа: «Чем добросовестнее заемщик, тем менее ценна закладная», потому что надлежащее исполнение обязательства, указанного в закладной, естественным образом влечет уменьшение объема права требования по ней[158].

§ 3. Закладная

Среди норм, введенных Законом о ипотеке, важнейшими являются нормы о возможности удостоверения прав залогодержателя закладной (ст. 13 – 18, п. 6 ст. 9, п. 4 ст. 10, п. 3 ст. 20, п. 2 ст. 21, п. п. 1, 3, 4 ст. 22, п. 2 ст. 23, ст. 25, 26 и др.).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

– право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

– право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с общим правом права залогодержателя могут быть удостоверены закладной как при ипотеке в силу закона, так и при передаче имущества в ипотеку по договору. Вместе с тем существуют случаи, когда составление закладной не допускается. Так, нельзя составить закладную, если предметом ипотеки является предприятие, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Закона об ипотеке, лес, право аренды названных видов имущества, а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Если в названных случаях стороны все же решили удостоверить права залогодержателя закладной, то условия о закладной договора об ипотеке недействительны.

Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию после государственной регистрации ипотеки.

На закладной впоследствии могут делаться отметки о новых владельцах, частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, и иные записи (об этом чуть далее). Если на закладной недостаточно места для таких отметок и записей, то к закладной прикрепляется добавочный лист. При этом требуется, чтобы надпись и отметки начинались на закладной и заканчивались на этом листе. По-видимому, таких добавочных листов может быть несколько.

Содержание закладной определено законом (ст. 14 – 15 Закона об ипотеке). На момент ее выдачи первоначальному залогодержателю она должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель – юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды, а также достаточное для идентификации описание этого имущества и указание места его нахождения;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;