До последнего квадратного метра. Инструкция по продажам и маркетингу в девелопменте - Сергей Разуваев

Для нас черновая отделка близка к чистовой. Клиент покупает квартиру, и ему остается сделать только косметический ремонт. В нашу отделку входят стены с гипсовой штукатуркой, пол с цементно-песчаной стяжкой, розетки, приборы учета в квартире. Стояки расположены в специальных нишах. В ванной комнате установлены полотенцесушители, в остальных помещениях – радиаторы. Проведен и установлен домофон. Телефонный и телевизионный кабели, интернет-кабель смонтированы до порога квартиры. И много других элементов.

Мы проводили эксперименты по продаже квартир с чистовой отделкой и меблировкой. Но они не оправдали себя. Прежде всего потому, что застройщик обеспечивает гарантию в течение пяти лет, а это очень большой срок. Однако мы нашли выход из этой ситуации, создали отдельную бизнес-единицу – компанию, занимающуюся ремонтными работами. Она предлагает клиентам два-три варианта отделки и проводит ее самостоятельно. Преимущества в том, что компания предоставляет гарантию лишь в течение одного года. А застройщик, таким образом, предлагает весь комплекс услуг. Нужна отделка? Ее можно получить здесь.

Но есть и недостатки. Стоимость ремонта нельзя будет включить в ипотечный договор, и профинансировать его можно только потребительским кредитованием с высокими процентами. Учитывая, что доля ипотечных сделок значительная, такая схема становится непривлекательной. Если застройщик сам отделывает квартиру, то покупатель может въехать в нее сразу после получения ключей. В случае со сторонней компанией придется ждать еще два-три месяца, потому что она имеет право делать ремонт только после введения дома в эксплуатацию.

В любом случае это оптимальный выход. В Омске был случай, когда сто жителей одной новостройки подали в суд на застройщика именно по вопросам гарантии по отделке. Это привело последнего к предбанкротному состоянию. Потому что нести ответственность сразу по сотне исков компания просто не смогла.

Сейчас квартиры с отделкой и полной или частичной меблировкой – это возможность выбора для покупателя. Как опция это интересно, но как основа продукта – пока нет.

2.2. Благоустройство

В данном разделе описаны далеко не все приемы, которые можно применить в благоустройстве. Но мы обращаем ваше внимание именно на то, что обязательно должно присутствовать в современных проектах. В конечном счете вы должны создать место, где хочется жить. Такой двор, куда ваш покупатель будет приводить своих родных, друзей и говорить: «Посмотри, как у нас здесь красиво!»

При планировании благоустройства рекомендуем вам сочетать пять зон комфорта:

(1) квартира – (2) подъезд – (3) дом – (4) двор – (5) микрорайон или квартал.

О квартире мы уже поговорили.

Чтобы подъезд стал настоящей зоной комфорта, а не промежуточным звеном между квартирой и двором, рекомендуем обратить внимание на места общего пользования и их содержание: бесшумные лифты, большие окна, колясочные, простые, но красивые почтовые ящики, опрятные щитки и, конечно, просторный светлый холл с прозрачной входной дверью. Подъезд станет особенным, если вы наполните его красивой и яркой навигацией: при выходе из лифта – указатель с номером этажа и квартир, цифры на дверях квартир, номера домов, оформленные как светящиеся короба, которые видно в темное время суток.

Все самое главное о доме может рассказать его фасад. Сейчас принято делать фасады яркими. Этот тренд активно поддерживают крупные федеральные застройщики. Приезжаешь в провинциальный город, и сразу видно, где строит федеральная компания. Это правильный вектор. Но иногда цвет становится избыточным. А если к тому же дома располагаются впритык друг к другу, то достаточно посмотреть на них пять минут – и начинает кружиться голова. Однако умеренная яркость фасадов сможет выделить ваш проект на фоне однотипной серой застройки и снежного пейзажа в серо-белых тонах. Второй немаловажный элемент – вход в подъезд. Вот где лучше всего видно отношение к покупателям. Если вход находится выше земли, то предусмотрите пандусы. Особенно важно их покрытие и угол наклона, так как никто не отменял зиму длиной в шесть месяцев, которая характерна для многих регионов нашей страны. Идеальное решение, которое применяется сегодня, – это вход в подъезд с уровня земли. Считаем, что это очень наглядно показывает отношение застройщика к покупателям и может стать вашим УТП.

Придомовая территория – это не только детские и спортивные площадки, как все привыкли думать, но и озеленение, и МАФы (малые архитектурные формы), на которые большинство застройщиков обращают мало внимания. А это, на наш взгляд, самые главные элементы уютной атмосферы проживания. К МАФам можно и нужно отнести:

• газоны около дома (где обязательно нужно разместить таблички о запрете выгула собак);

• красивые антивандальные светильники;

• лавочки и урны, встроенные в дизайн-концепт благоустройства;

• пешеходные зоны, ограниченные от заезда транспорта;

• выделенные велодорожки с покрытием (они же беговые дорожки);

• столбики, ограничивающие заезд автомобилей на тротуары (не забудьте наклеить на них светоотражающие элементы);

• велостоянки;

• устройства с одноразовыми гигиеническими комплектами для сбора экскрементов домашних животных (или дог-пакеты);

• другие декоративные сооружения, передающие основную концепцию вашего проекта.

Есть еще один элемент, который стоит недорого, но может стать своеобразным УТП проекта, – Wi-Fi во дворе.

Развивать тему благоустройства двора можно бесконечно. Детально рассматривать каждый элемент и смотреть, как его можно улучшить с точки зрения комфортности, – важная задача. И этим нужно заниматься.

Если рассматривать микрорайон как зону комфорта, то можно выделить четыре элемента, которые его и обеспечивают:

1. Рекреационная инфраструктура: парки, много зелени во дворах, лавочки, пешеходные дорожки из брусчатки, общественная площадь (желательно с фонтаном).

2. Спортивная инфраструктура: велосипедные дорожки (они же беговые), спортивные коробки (одна для мини-футбола, другая – для баскетбола и волейбола), уличный тренажерный комплекс.

3. Детская инфраструктура: современные спортивные площадки с прорезиненным покрытием для детей разных возрастов.

4. Инфраструктура жизнеобеспечения: гостевой паркинг (вынесенный за периметр района), паркинг для жителей (отделенный пешеходной дорожкой от дворов или вынесенный за периметр двора), мусороотводы (встроенные в инфраструктуру), площадки для выгула собак.