Гражданское право - Денис Шевчук

До достижения соглашения о выкупе либо до вынесения решения судом собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться участком и находящимся на нем имуществом по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка и имущества по назначению. Однако при определении выкупной цены он несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения о выкупе либо до вынесения решения судом.

Основания и порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, а также прекращения права собственности на недвижимое имущество, находящееся на этом участке, определены в ст. 284–286 ГК.

Выкуп (продажа с публичных торгов) бесхозяйственно содержимого имущества предусмотрен ст. 240 и 293 ГК. Указанное имущество в отличие от бесхозяйного имеет собственника, который известен, но относится к нему нерадиво, допуская его порчу и разрушение. Если имущество не представляет значительной ценности и бесхозяйственное обращение с ним не нарушает ничьих интересов, право вовсе не реагирует на поведение нерадивого собственника. Иначе обстоит дело, если речь идет об имуществе, представляющем значительную экономическую, историческую (например, памятнике истории и культуры), научную, художественную или иную ценность для общества, или об имуществе, бесхозяйственное содержание которого угрожает общественным или государственным интересам. Общество не может безучастно относиться к порче и разрушению антикварных ценностей, картины выдающегося художника, рукописного наследия известного писателя, композитора, ученого, уникальной библиотеки и т. д.

Последствия бесхозяйственного содержания культурных ценностей определены в ст. 240 ГК. Если собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно их содержит, что грозит утратой ими своего значения, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. Иск об изъятии ценностей предъявляет государственный орган, к ведению которого относится обеспечение сохранности соответствующего имущества. Иск об изъятии ценностей может предъявить прокурор, а также общественная организация, заинтересованная в их сохранности и располагающая для этого необходимыми возможностями (например, фонд культуры или союз писателей). При продаже ценностей крайне важно, чтобы они попали в надежные руки. Поэтому было бы правильнее продавать ценности не с публичных торгов, как предусмотрено ст. 240 ГК, а путем проведения конкурса.

При выкупе культурных ценностей собственнику возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора – судом. При продаже с публичных торгов вырученная от продажи сумма передается собственнику, за вычетом расходов на проведение торгов.

Бесхозяйственно содержимые культурные ценности могут быть изъяты в порядке, установленном законом, как у граждан, так и у юридических лиц.

Последствия бесхозяйственного содержания жилого помещения определены в ст. 293 ГК. Если собственник жилого помещения, будь то гражданин или юридическое лицо, использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения (например, собственник установил в своем доме оборудование, использование которого нарушает права и интересы соседей, или разместил производство, отходы и выбросы которого причиняют ущерб природной среде). В тех случаях, когда допущенные нарушения влекут разрушение помещения, собственнику назначается соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может вынести решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Поскольку собственнику передается вырученная от продажи жилого помещения с торгов сумма, он, если речь идет о гражданине, может быть выселен из этого помещения без предоставления жилой площади, хотя бы и не был обеспечен другим жильем.

Одним из производных способов приобретения права собственности является выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними (ст. 241 ГК). В тех случаях, когда собственник домашних животных обращается с ними в явном противоречии с нормами права и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным, эти животные могут быть изъяты у собственника путем их выкупа лицом, обратившимся с соответствующим иском в суд. Цена выкупа определяется соглашением сторон, а в случае спора – судом. Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать, предусматривает подпункт 2 п. 2 ст. 235 и ст. 238 ГК. Приступая к изучению названного способа прекращения и соответственно приобретения прав собственности, зададимся вопросом, нет ли противоречия в самом его формулировании. С одной стороны, лицо является собственником имущества, а с другой, оно не может ему принадлежать. Противоречие здесь только кажущееся. Вполне возможны ситуации, когда имущество оказалось в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, но эти основания отпали. Например, изменился правовой режим вещи. Из вещи, находившейся в свободном обращении, она перешла в разряд ограниченно оборото-способных или изъятых из оборота вещей и более не может находиться в собственности данного лица. Или изменился статус юридического лица, наделенного специальной правоспособностью, в результате чего отпали основания, чтобы то или иное имущество было в его собственности. На эти и аналогичные случаи и рассчитаны правила пп. 1 и 2 ст. 238 ГК.

В тех случаях, когда по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица окажется такое имущество, оно должно быть отчуждено собственником в течение одного года, если законом не установлен иной срок. Срок этот исчисляется с того момента, когда отпали основания нахождения имущества в собственности данного лица, который может и не совпадать с моментом возникновения у него права собственности. Имущество подлежит отчуждению тому лицу, в собственности которого оно может быть. Это обстоятельство собственник должен учитывать. Если имущество не будет отчуждено собственником в установленный срок, соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления обращается в суд с заявлением о принудительном отчуждении имущества. По решению суда имущество, с учетом его характера и назначения, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением ему стоимости имущества, определенной судом, за вычетом затрат на отчуждение имущества.

Аналогичный порядок прекращения прав собственности применяется в тех случаях, когда в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано. Например, к гражданину по наследству перешло ружье, которое находилось в собственности наследодателя по особому разрешению. Наследнику в выдаче разрешения отказали. Право собственности на ружье подлежит прекращению в порядке, установленном пп. 1 и2 ст. 238 ГК.

Применяя ст. 238 ГК, надлежит учитывать, что состав, количество и стоимость имущества, которое может быть в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, кроме случаев, установленных законом (п. 1 ст. 213 ГК). Если таких ограничений нет, ст. 238 ГК применению не подлежит.

К числу производных способов относится возникновение права собственности у приобретателя имущества по договору. Для возникновения права собственности необходимо, чтобы между отчуждателем имущества и его приобретателем был заключен договор, соответствующий требованиям закона. Так, если закон под страхом недействительности предписывает совершение договора в определенной форме, то договор лишь тогда служит основанием для возникновения на стороне приобретателя права собственности, когда он совершен в требуемой законом форме.

Право собственности всегда является правом на индивидуально-определенную вещь. Вследствие этого на вещи, определенные в договоре родовыми признаками, право собственности от отчуждателя к приобретателю не может перейти, во всяком случае до тех пор, пока не произойдет индивидуализация вещей, т. е. выделение их из массы других вещей того же рода. Индивидуализация чаще всего происходит в момент передачи вещи от отчуждателя к приобретателю. В отношении же вещей, определенных индивидуальными признаками, переход права собственности может быть приурочен либо к моменту заключения договора, либо к моменту передачи вещи на основе и в соответствии с договором. Система, при которой право собственности на индивидуально-определенные вещи переходит к приобретателю в момент заключения договора, называется системой соглашения, в момент передачи вещи-системой передачи. Действующее законодательство избрало последнюю систему. Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК).