Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика - Вадим Шабалин

Вадим Шабалин

Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика. Часть 2

Агентство СIР РГБ

Под редакцией С. В. Прокофьева

Сведения об авторе и редакторе:

Шабалин В. Г. – кандидат юридических наук, практикующий юрист на рынке недвижимости, руководитель авторского коллектива серии книг «Сделки с недвижимостью». www.zsrd.ru, тел. (495) 506-20-90

Прокофьев С. В. – вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, автор проекта «103 вебинара риэлтору». crt-vostok.ru

От редактора

У Вас в руках вторая часть книги «Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика». Ее название привлекло вас, заинтересовало. Вы полны желания, наконец решить свой квартирный вопрос.

Кому полезна книга

Книга поможет лично Вам улучшить жилищные условия без переплаты и получить наилучший для Вашего бюджета вариант.

О книге

Рынок недвижимости стремительно изменяется, одни вопросы утрачивают актуальность, им на смену приходят новые ситуации, неразрешимые без рекомендации эксперта. Серия из четырех «карманных» книг и электронный комплект к ним основаны на бестселлере Вадима ШАБАЛИНА «Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке», выдержавшем 18 изданий с 1997 по 2014 гг.

Об авторе

Вадим Геннадьевич ШАБАЛИН – практикующий юрист, к.ю.н., лидер авторского коллектива серии книг «Сделки с недвижимостью», популярный бизнес-тренер для профессиональных риэлторов в ЦРТ ВОСТОК. В профессии уже почти 25 лет.

Купите книгу сейчас!

Эта книга стоит как чашка кофе, а сэкономит Вам больше месячной зарплаты и предостережет от непоправимых ошибок.

Вы узнаете

• ЧТО нужно сделать (и чего делать НЕЛЬЗЯ) при проведении своей сделки с недвижимостью;

• Почему юристы и адвокаты так много просят за свои услуги;

• Начнете понимать, когда лучше действовать самостоятельно, а на какие работы лучше пригласить специалиста и как грамотно контролировать его действия.

С уважением,

Сергей ПРОКОФЬЕВ

автор проекта «103 вебинара риэлтору»

Введение

Согласно вездесущей статистике, каждая московская квартира меняет своих хозяев раз в 9—10 лет. Если Вы, глубокоуважаемый читатель, достигли совершеннолетия (не говоря уже о более почтенном возрасте), то наверняка Вам приходилось переезжать с одного места жительства на другое. Вспомните, что пришлось при этом пережить!

Недаром в народе говорят, что два переезда равносильны одному пожару, особенно в наше неспокойное время, когда прибыльный рынок недвижимости притягивает к себе, как магнит, множество мошенников. Как показывает практика, проблемы с криминальными элементами при решении жилищных вопросов возникают у граждан, не владеющих информацией о том, каковы «правила игры» на рынке недвижимости, что и в какой последовательности необходимо делать по своему варианту (и что делать категорически нельзя), а также слабо разбирающихся в том, куда и к кому обратиться за помощью.

РЕЧЬ В КНИГЕ ПОЙДЕТ О ТОМ, КАК:

• разобраться в хитросплетениях гражданского и жилищного законодательства;

• правильно приватизировать свою муниципальную квартиру;

• грамотно выбрать схему и вариант ее отчуждения;

• найти подходящего партнера и подписать с ним договор;

• приобретателю проверить выбранный вариант на юридическую и криминальную чистоту;

• безупречно оформить сделку, минимизировав при этом риски;

• контролировать действия специалистов (юриста, риэлтора);

• построить свои взаимоотношения с нотариусами, адвокатами, чиновниками и представителями правоохранительных органов.

И САМОЕ ГЛАВНОЕ – ОСТАТЬСЯ С КВАРТИРОЙ ИЛИ ПРИ ДЕНЬГАХ!

Обязательно смотрите главы, посвященные действиям Ваших оппонентов (например, если Вы, уважаемый читатель, – продавец, тщательно изучите рекомендации для покупателей, ведь Вам необходимо знать их основные психологические приемы).

Еще одно замечание: в тексте книги, приведенных таблицах и расчетах иногда указываются рыночные цены разных объектов недвижимости. Естественно, эти данные берутся на момент сдачи издания в печать (начало 2016 г.). В дальнейшем ценовая ситуация будет другая, так что следите за ее изменениями!

В таблицах и приложениях приведено большое количество фактического материала, используемого при совершении сделок с недвижимостью. Надеемся, что эти данные помогут Вам сэкономить силы, время и деньги.

Настоящая книга является второй в новой массовой серии «Сам себе риэлтор», которая создана автором на основе бестселлера «Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах». издававшегося в 1997–2014 гг. В тексте имеются ссылки на главы не только первой (например, 1.11), но и третьей и четвертой частей (3.8, 4.16 и т. д.), которые сейчас готовятся к печати и выйдут позже. Ждем от Вас, уважаемые читатели, новых интересных вопросов (не только юридических) и практических ситуаций, с которыми пришлось столкнуться! Всю информацию направляйте на портал videokniga.tv (раздел «Задать вопрос) или в соцсети автору.

Итак, глубокоуважаемый читатель, в добрый путь!

Часть II

Юридическая и судебная практика

Глава 2.1. Жилищное законодательство

Что входит в так называемый «пакет жилищных законов», принятие которого, по уверениям Правительства, приведет к формированию рынка доступного жилья?

В период 2004–2015 гг. были приняты и вступили в законную силу более 30 нормативных актов, регулирующих правоотношения в жилищной и жилищно-коммунальной сфере (так называемый «Жилищный пакет»).

Большинство законов из вышеупомянутого «пакета» весьма противоречивы. С одной стороны, они содержат ряд положений, делающих покупку жилья для граждан более доступной, а также дают больше гарантий добросовестным приобретателям недвижимости. С другой стороны, содержат ряд непопулярных мер и положений, направленных в первую очередь против малоимущих и социально незащищенных граждан, что, безусловно, является продолжением правительственной политики «минимизации льгот» в жилищной и жилищно-коммунальной сфере. В настоящий момент (начало 2016 г. – прим. ред.) на рассмотрении в Государственной Думе находятся очередные существенные изменения и дополнения к законам из «Жилищного пакета», которые вызваны практикой их применения. Скорее всего, указанные изменения будут приняты весной 2016 г. Краткие сведения об основных законах в области недвижимости приведены в таблице 2.1.

Для чего нужно введение поправок в Гражданский кодекс РФ? Какие из них непосредственно затрагивают сферу недвижимости и строительства?

Реформа гражданского законодательства РФ и соответствующей правоприменительной практики назрела уже давно: ведь ГК РФ, особенно часть первая (1995) и часть вторая (1996) действуют уже почти 20 лет и отдельные их положения не только утратили актуальность, но и попросту устарели. Поэтому в 2010-14 гг. под руководством Комитета по законодательству Госдумы была проведена большая работа (изменения были предложены в 830 статьях ГК), которые стали, хотя и медленно, внедряться на практике. Давайте подробнее остановимся на тех из них, которые касаются вопросов недвижимости и строительства.

Таблица 2.1

КОДИФИКАЦИЯ ОСНОВНЫХ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗАКОНОВ, ПРИМЕНЯЕМЫХ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Примечания:

1. Названия законов приведены с сокращениями. Полные названия можно посмотреть по номеру.

2. Таблица составлена по состоянию на 01.02.2016 г.

1. Отмена госрегистрации сделок.

С 01.03.2013 г. отменена система «двойной» госрегистрации (подробнее см. главу 1.11) недвижимого имущества, перечисленного в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, т. е. купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением, а именно: регистрации будет подлежать только переход права, а не сделка как таковая. При этом соответствующий договор, подписанный сторонами, будет считаться заключенным с момента подписания, а не госрегистрации, как это было ранее.

Однако, в ряде федеральных законов по-прежнему остаются нормы, обязывающие осуществлять госрегистрацию отдельных видов договоров и акцессорных сделок по ним, а именно:

– договора долевого участия в строительстве (см. главу 3.12 третьей части книги);

– договора ипотеки (см. главу 3.21);

– договоров аренды и найма (с 22.07.2014 г.) на срок более 1 года;

– договора безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок более 1 года;

– договора доверительного управления.

В указанных случаях договор считается заключенным и вступает в силу с момента его госрегистрации, как это было и ранее.